Κτηματολόγιο

Το κτηματολόγιο είναι η γενική καταγραφή της κτηματικής περιουσίας. Περιλαμβάνει τη γεωμετρική περιγραφή και το ιδιοκτησιακό καθεστώς κάθε γεωτεμαχίου.

Στην Ελλάδα το Εθνικό Κτηματολόγιο συντάσσεται από το ΝΠΔΔ «Ελληνικό Κτηματολόγιο» και σκοπεύει να αντικαταστήσει το ισχύον σύστημα μεταγραφών και τα Υποθηκοφυλακεία.
Μέχρι σήμερα (Απρίλιος 2008) έχουν καταχωρηθεί στο Κτηματολόγιο 8,4 εκατ. στρέμματα, έχουν καταγραφεί 6,0 εκατ. δικαιώματα και λειτουργούν 97 Κτηματολογικά Γραφεία. Με τις νέες περιοχές που θα ενταχθούν στο Εθνικό Κτηματολόγιο υπολογίζεται ότι θα καλυφτούν τα 2/3 του πληθυσμού της χώρας, Θα κτηματογραφηθούν 3,1 εκατ. στρέμματα και θα καταγραφούν 6,7 εκατ. δικαιώματα.

Ορισμοί για το Κτηματολόγιο

Οι ορισμοί για το Κτηματολόγιο, που ως νεοελληνικός όρος αντιστοιχεί κατά κυριολεξία^[1] στο παλιό (ίσως βυζαντινό) "κατάστιχον" από το οποίο προέρχονται και οι αντίστοιχοι CATASTO, KATASTER, CATASTRO και CADASTRE, ακολούθησαν όπως είναι φυσικό, και έκφρασαν σε κάθε εποχή, την κυρίαρχη για το θεσμό αντίληψη των κοινωνικών δυνάμεων που κρατούσαν την εξουσία.

Έτσι αυτονόητα και το Περιεχόμενο και το Αντικείμενο κάθε φορά του Κτηματολογίου, ήταν το περιεχόμενο και το αντικείμενο που του απέδιδαν οι δυνάμεις αυτές, προσπαθώντας μέσα απ' αυτό το θεσμό ή την αγνόησή του και την παρεμπόδιση της εφαρμογής του, να υπηρετήσουν κατά τον τρόπο τις κυρίαρχες πολιτικές επιλογές τους ή και μερικότερους ή ειδικούς στόχους και σκοπούς.

Η πρώτη αναφορά και θεσμοθέτηση σχετικά με την καταγραφή των νομίμως και ομοιομόρφως η έκταση των εθνικών γαιών και η κατάσταση όλων των άλλων εθνικών ιδιοκτησιών αποδίδεται στον Ιωάννη Καποδίστρια^[2] το έτος 1829 (Δ’ Εθνοσυνέλευση του Ελληνικού κράτους), ενώ ο πρώτος σχετικός ορισμός στην Ελλάδα, βρίσκεται στην πρώτη νομοθετική "Περί Κτηματολογίων" ρύθμιση, το ομώνυμο Διάταγμα που δημοσιεύτηκε στην "Εφημερίδα της Κυβερνήσεως" αρ. 70 της 2.12.1836. Με πρόταση του "Γραμματέως Δικαιοσύνης", ο Όθωνας, θέλοντας^[3] να δώσει στους "ιδιοκτήμονες υπηκόους του" μεγαλύτερη ευχέρεια για ενυπόθηκο δανεισμό και να καταστήσει ασφαλέστερη τη διάγνωση της ακίνητης περιουσίας τους, αποφάσισε και διέταξε τη σε δημόσια βιβλία, (τα Κτηματολόγια), εγγραφή, όλων των ακινήτων κτημάτων "ιδιωτών, δήμων, φιλανθρωπικών καταστημάτων, εκκλησιών, μοναστηρίων και σωματείων, εξαιρουμένων όλων των εθνικών και αυτών των υπό μίσθωσιν όντων".

Έτσι "Κτηματολόγιο", το 1836, είναι το ειδικό δημόσιο βιβλίο, στο οποίο εγγράφονται στο όνομα του ιδιοκτήτη:

(α) Το είδος^[4] του κτήματος (αγρός, οικία) που αυτός κατέχει.

(β) Η ονομασία^[5] του ακίνητου (αν έχει).

(γ) Η θέση.

(δ) Τα όρια.

(ε) Η έκταση ή το μέγεθος "ως έγγιστα" και

(στ) Οι τίτλοι της ιδιοκτησίας του.

Αργότερα ο Κ. Καρούσος^[6] μέσα απ' την εισηγητική έκθεση και το κείμενο του βασικού νόμου ΓΧΝΖ/1910 για την ίδρυση του θεσμού του Κτηματολογίου στην Ελλάδα, φαίνεται ν' αντιλαμβάνεται το θεσμό, ως το αδιάσπαστο και ολοκληρωμένο σύνολο: του Κτηματικού Χάρτη της Χώρας και των Κτηματικών Βιβλίων (για τη σύνταξη μάλιστα των οποίων, προϋποτίθεται και προδιαγράφεται ως πρώτη απαραίτητη δραστηριότητα η κατάρτιση του Κτηματικού Χάρτη σε εθνικό επίπεδο). Ο νομοθέτης θεωρεί το 1910, το Κτηματολόγιο, ως το θεσμό εκείνο, που χωρίς αυτόν, είναι αδύνατο να υπάρξει στην Ελλάδα δημοσιότητα και ασφάλεια της ιδιοκτησίας και ακόμα κτηματική πίστη.

Δεκατρία χρόνια αργότερα ο ορισμός πού επικρατεί για το Κτηματολόγιο, μπορεί εύκολα να διαφανεί μέσα απ' την κυρίαρχη αντίληψη για τους σκοπούς του που περιέχεται στο Ν.Δ. της 5/22 Σεπτεμβρίου 1923 "Περί κωδικοποιήσεως των περί κτηματογραφήσεως αστικών ακινήτων διατάξεων τροποποιουμένων".

Έτσι σύμφωνα με το Άρθρο 1 του παραπάνω Ν.Δ.: "Ο κτηματικός χάρτης μετά των συναφών αυτώ κτηματικών βιβλίων, μεθ' ων αποτελεί ενιαίον σύνολον, σκοπεί την δημοσιότητα, αναγνώρισιν και εξασφάλισιν παντός επί των ακινήτων κτημάτων εμπραγμάτου δικαιώματος, δι' οριοθετήσεως, εν τω χάρτη αναπαραστάσεως θέσει και μεγέθει και εξακριβώσεως της νομικής μορφής των ακινήτων τούτων". Εμπνευστής του Ν.Δ., ένας Μηχανικός ο Δημ. Λαμπαδάριος, δημιουργός της Ανωτάτης Σχολής Τοπογράφων Μηχανικών στο Ε.Μ.Π. το 1917, και ιδρυτής της Τοπογραφικής Υπηρεσίας του Υπουργείου Συγκοινωνίας,

Την οριοθέτηση του αστικού Κτηματολογίου ως αυτοτελούς στόχου προς επιδίωξη, στην κατεύθυνση ίδρυσης και λειτουργίας του θεσμού του Ελληνικού Κτηματολογίου, ακολουθεί μοιραία, η κατ' αντιδιαστολή, προώθηση ρυθμίσεων για τη σύνταξη του αγροτικού Κτηματολογίου.

Δυστυχώς, και αυτές οι προσπάθειες έχουν ως αφετηρία, ένα καταστροφικό σε εθνική αυτή τη φορά κλίμακα, γεγονός, τη Μικρασιατική Καταστροφή και την "κτηματολογική" μορφοποίηση, αναδρομικά, όλων των τοπογραφικών εργασιών που είχαν διεξαχθεί και διεξάγονταν για την οριστική διανομή γαιών στους πρόσφυγες.

Μέσα απ' τον Αναγκαστικό Νόμο 1722 του 1939 "Περί τροποποιήσεως και συμπληρώσεως διατάξεων τινών του Αγροτικού Νόμου", δίνεται ο πρώτος για το αγροτικό, (και όχι μόνο γι αυτό, αν ερμηνεύσουμε κατά γράμμα το πρώτο του άρθρο) Κτηματολόγιο, ορισμός. Έτσι Κτηματολόγιο, "κατά τον παρόντα νόμο" νοείται "το επίσημον διάγραμμα και οι κτηματολογικοί πίνακες της οριστικής διανομής οι καταρτισθέντες και καταρτιζόμενοι υπό της Τοπογραφικής Υπηρεσίας του Υπουργείου Γεωργίας ως και οι καταρτισθέντες υπό της τέως Ε.Α. Π. (Επιτροπής Αποκαταστάσεως Προσφύγων)".

Κατά τον Δ. Λαμπαδάριο, το Αποδεικτικό^[7] Κτηματολόγιο, που αποτελείται απ' τα Κτηματικά Βιβλία και τον Κτηματικό Χάρτη, είναι ο θεσμός με τον οποίο:

1) "Ασφαλίζεται και επισήμως αναγνωρίζεται η γεωμετρική και νομική μορφή εκάστης ακινήτου ιδιοκτησίας, καθορίζεται ο κύριος αυτής και επιτυγχάνεται η κινητοποίησις του ακινήτου.

2) Αυξάνεται η κτηματική πίστις και μειούται ο κτηματικός τόκος.

3) Η υποθηκική διαδικασία καθίσταται ασφαλής, απλή και ταχεία.

4) Επιτυγχάνεται η σκόπιμος και ορθολογιστική εκμετάλλευσις και η βελτίωσις κατά ποιότητα, μέγεθος και θέσιν της ακινήτου ιδιοκτησίας ιδία εν τη υπαίθρω χώρα.

5) Κατορθούται δικαία και ασφαλής η επιβολή φορολογίας επί των ακινήτων.

6) Προκειμένου περί αστικών ή ποινικών υποθέσεων ενώπιον δικαστηρίων τα κτηματολογικά στοιχεία αποβαίνουν πολύτιμα.

7) Η μελέτη, η κατασκευή και η εκμετάλλευσις πάσης φύσεως τεχνικών έργων καθίστανται ευχερείς, άμεσοι ασφαλείς και οικονομικαί".

Για τον Σώκο, "Καθολικό Κτηματολόγιο είναι το σύνολο των Εργασιών και μεσών με τα οποία η ακίνητη ιδιοκτησία:

(α) τεχνικώς προσδιορίζεται και απεικονίζεται,

(β) νομικώς αναγνωρίζεται και εξασφαλίζεται, και

(γ) οικονομικώς αξιολογείται και κινητοποιείται,

επί τω τέλει συντάξεως και τηρήσεως του Εθνικού Κτηματολογίου της Ελλάδος".

Όπως φάνηκε απ' τα παραπάνω, οι ορισμοί πού δόθηκαν κατά καιρούς για το Ελληνικό Κτηματολόγιο, ως το 1960, σε μεγάλο βαθμό προσδιόριζαν, όχι μόνο το περιεχόμενο και το αντικείμενό του τη στιγμή πού διατυπώθηκαν, αλλά και την πολύπλευρη φόρτιση όσων πάλεψαν για τη θεσμοθέτησή του, σε επιστημονικό, κλαδικό, διοικητικό και οργανωτικό επίπεδο, τόσο απ' την ειδικότητα και αρμοδιότητά τους, όσο και απ' τη διοικητική ή άλλη ευθύνη τους, που τους έφερνε πλησιέστερα ή τους απομάκρυνε, από συγκεκριμένες αντίστοιχες εφαρμογές στις χώρες πού είχαν ήδη εισάγει το θεσμό σε κάποια παραλλαγή του.

Για πρώτη φορά στην Ελλάδα προσδιορίζεται από το 1963 και μετά, ο αναπτυξιακός ως θεμελιώδης χαρακτήρας του Εθνικού Κτηματολογίου. Το Κτηματολόγιο θεωρείται ως μία απ' τις θεμελιώδεις προϋποθέσεις ορθολογικής Ανάπτυξης^[8] (Ρόκος, 1967) και προτείνεται η ίδρυση δημόσιου φορέα μελετών υποδομής ανάπτυξης, μέσα στον οποίο, οι οργανισμοί χαρτογραφήσεων, και φωτογραμμετρίας, Κτηματολογίου και αναδασμών, έρευνας των φυσικών διαθεσίμων της χώρας και αγροτικής ανάπτυξης θα είναι υπεύθυνοι, για τη συλλογή, επεξεργασία και απόδοση των ποιοτικών και μετρητικών πληροφοριών σε εθνική κλίμακα, που είναι απαραίτητες για τη στήριξη της αναπτυξιακής διαδικασίας.

Ο προβληματισμός αυτός που προχώρησε σημαντικά τα επόμενα χρόνια και συγκροτήθηκε τόσο ως θεωρία σε επιστημονικό επίπεδο^[9] (Ρόκος, 1967, 1968, 1976), όσο και σε συλλογική^[10] βάση ως συγκεκριμένη φοιτητική αλλά και μαζική (επιστημονική, κοινωνική και πολιτική) παρέμβαση, οδήγησε στην αναζήτηση ενός νέου ορισμού για το Κτηματολόγιο, που θα μπορούσε να το προσδιορίζει ακριβέστερα και πληρέστερα στις σημερινές συνθήκες και ανάγκες της κοινωνίας.

• Έτσι σήμερα, με τον όρο "Κτηματολόγιο" (Ρόκος, 1980) εννooύμε

την με επιστημονική μεθοδολογία, συστηματική, δυναμική, και ολοκληρωμένη διερεύνηση από μεριάς του δημοσίου, της γης μιας χώρας/περιφέρειας, με μοναδιαίο στοιχείο αναφοράς, την ατομική ή ελάχιστη^[11] ιδιοκτησία, χρήση ή εκμετάλλευση^[11] της και με στόχο: την κάθε στιγμή ολοκληρωμένη μετρητική και ποιοτική απόδοση της φυσικής, νομικής και κοινωνικοοικονομικής της πραγματικότητας. Το Κτηματολόγιο, σήμερα, με εφαρμογή των γεωδαιτικών, τοπογραφικών, φωτογραμμετρικών και φωτοερμηνευτικών-τηλεπισκοπικών τεχνικών, (και τεχνικών επιτοπίων δειγματοληψιών και έρευνας, όπου αυτό απαιτείται), αποδίδει:

(1.1.) σε χάρτη μεγάλης κλίμακας και/ή με τις συντεταγμένες των κορυφών των ορίων της (ψηφιακά), τη θέση, τη μορφή, το μέγεθος και τη σχέση κάθε ιδιοκτησίας, χρήσης ή εκμετάλλευσης γης με το περιβάλλον^[12] αλλά και κάθε μεταβολή τους,

(1.2.) σε πίνακες ή θεματικούς χάρτες ή ειδικούς χάρτες, με γραφική ή ψηφιακή μορφή) μία σειρά ποιοτικών πληροφοριών οι οποίες αφορούν στη φυσική και/την κοινωνικοοικονομική της κατάσταση. (χρήση γης/κτισμάτων/χώρου, φυσικές, χημικές, βιολογικές ιδιότητες, τύποι εδαφών, γονιμότητα, αντοχή εδάφους κ.λπ.),

(1.3.) σε κατάλληλους πίνακες ή καταλόγους, τα συγκεκριμένα τεχνικά μεγέθη της, (εμβαδόν, τύποι και μεγέθη των υφιστάμενων κτισμάτων, αριθμός δένδρων κ.λ.π.),

(1.4.) σε κατάλληλη μορφή στοιχεία για τα φυσικά και ανθρώπινα διαθέσιμα, της χώρας / περιφέρειας, όπως αυτά συσχετίζονται μεταξύ τους και αλληλεπιδρούν, στη βάση της ιδιοκτησίας, χρήσης, και εκμετάλλευσης του μοναδιαίου τεμαχίου γης, για το οποίο μπορούμε να συγκεντρώσουμε τις σχετικές μετρητικές και ποιοτικές πληροφορίες.

• Το Κτηματολόγιο ακόμη, με επιτόπια έρευνα, με συμμετοχή των ενδιαφερομένων ιδιοκτητών που θα προσκομίσουν τους τίτλους τους, και υπόδειξη των απαραίτητων στοιχείων από ειδικά νομιμοποιημένους εκπρόσωπους της Πολιτείας αποδίδει:

(2.1) σε ειδικούς καταλόγους/πίνακες/καταγραφές, το νομικό καθεστώς κάθε μοναδιαίας ιδιοκτησίας/ χρήσης ή εκμετάλλεύσης κάθε τεμαχίου γης (Μ.Ι.Γ.Ε.Χ.), ειδικολογώντας ακόμη το ονοματεπώνυμο και τη διεύθυνση του ιδιοκτήτη/χρήστη, τη διεύθυνση του ακινήτου, τις δουλείες, υποθήκες κ.λ.π. του ακινήτου κ.λ.π.

(2.2) σε ειδικά βιβλία, (που ενημερώνονται για κάθε μεταβολή των σχετικών στοιχείων), την τρέχουσα κατάσταση κάθε ιδιοκτησίας/χρήσης ή εκμετάλλευσης γης, σε νομικό, φυσικό, οικονομικό, τεχνικό, διοικητικό και διαχειριστικό επίπεδο.

• Το Κτηματολόγιο τέλος, με συνδυασμένη εφαρμογή φωτοερμηνευτικών / τηλεπισκοπικών μεθόδων και επιτόπιας έρευνας, και ακολουθώντας τις σχετικές νομοθετικές ρυθμίσεις, αποδίδει σε κατάλληλους πίνακες, την αξία κάθε μοναδιαίας ιδιοκτησίας/χρήσης ή εκμετάλλευσης γης.

Το σύνολο των στοιχείων ενός σύγχρονου Κτηματολογίου (που ενημερώνεται συνεχώς), σε αυτοματοποιημένη μορφή, αποτελεί ουσιαστικά, Τράπεζα Πληροφοριών Γής^[13]. Είναι αυτονόητο, ότι το σύνολο των στοιχείων του Κτηματολογίου τα οποία τηρούνται συνεχώς, αξιόπιστα, ακριβή και ενημερωμένα, από δημόσιο φορέα, συνιστούν το σύγχρονο θεσμό δημοσιότητας της ιδιοκτησίας στη γη, που δεν θεωρείται πια μόνο ως αντικείμενο συναλλαγής, (που γι' αυτό πρέπει να προστατευθεί και να διασφαλιστεί), αλλά ως ο σημαντικότερος φυσικός πόρος που στηρίζει πολυδιάστατα την ανάπτυξη μιας κοινωνίας, και όλες τις σχετικές σε πολιτικό επίπεδο αποφάσεις.

Θεμέλιο και οδηγός λειτουργίας του θεσμού του Κτηματολογίου είναι ο Κτηματολογικός ορισμός της μοναδιαίας ιδιοκτησίας/χρήσης ή εκμετάλλευσης γης, με τον οποίο ως εισαγωγικό στοιχείο συσχετίζονται όλοι οι πίνακες, τα διαγράμματα και οι κάθε τύπου καταγραφές και αποδόσεις του.

Έτσι συνοπτικά μπορούμε να περιμένουμε από ένα σωστό και σύγχρονο Κτηματολόγιο:

• 1) την άμεση και εύκολη προσπέλαση στο σύνολο των πληροφοριών, μετρητικών και ποιοτικών οι οποίες αφορούν στη μοναδιαία ιδιοκτησία/χρήση ή εκμετάλλευση γης με οδηγό τον Κτηματολογικό της αριθμό.

Ο Κτηματολογικός αριθμός συνδέει έτσι, επί μέρους αρχεία / φακέλους / καταλόγους / καταγραφές και διαγράμματα τα οποία περιλαμβάνουν κάποιου τύπου πληροφορίες για τη μοναδιαία ιδιοκτησία / χρήση / εκμετάλλευση γης και που βέβαια για λόγους, τόσο αντικειμενικών αναγκών της πραγματικότητας, όσο και καθαρά οικονομικούς, (δυνατότητες χωρητικότητας / επεξεργασίας ηλεκτρονικών υπολογιστών-κόστος), δεν ενδείκνυται να συνυπάρχουν.

• 2) Την τεχνική, οικονομική και κοινωνική τεκμηρίωση, (με μέρος ή με το σύνολο των παραπάνω πληροφοριών ή με κατάλληλες επεξεργασίες τους), επενδύσεων πάνω στη γη ή μέτρων πολιτικής γης, διασφαλισμένων μακροπρόθεσμα και εγγυημένων αντίστοιχα, στη βάση των αντικειμενικών στοιχείων της πραγματικότητας, (τακτοποιήσεις, τεχνικά έργα, απαλλοτριώσεις, αναλογισμοί αποζημιώσεων, ρυμοτομικά και ρυθμιστικά σχέδια, χωροταξικά προγράμματα, πολεοδομικές αναπλάσεις περιοχών, δίκτυα κοινωνικής ωφέλειας και υποδομής, αξιοποιήσεις και εκμεταλλεύσεις γαιών, αναπτυξιακά προγράμματα, έργα τοπικής αυτοδιοίκησης, κ.λπ.)
• 3) Την ενημέρωση των κυβερνητικών υπηρεσιών, των πολιτικών κομμάτων, των ερευνητικών κέντρων οικονομικού και κοινωνικού προγραμματισμού, των πανεπιστημίων και των πολυτεχνείων, της τοπικής αυτοδιοίκησης και των κοινωνικών φορέων και των συλλογικοτήτων των πολιτών, με τα πιο αξιόπιστα και ολοκληρωμένα στοιχεία της φυσικής και της κοινωνικοοικονομικής πραγματικότητας της χώρας, και τις σε κάθε στιγμή τάσεις μεταβολών τους, για θεμελίωση των διαδικασιών λήψης πολιτικών αποφάσεων και διατύπωσης αναπτυξιακών στόχων, αλλά και των απαραίτητων ερευνών σε αμάχητη, αδιαμφισβήτητη και έγκυρη από κάθε άποψη υποδομή κ.λπ.

Ολοκληρώνοντας τη θεώρηση των ορισμών που δόθηκαν κατά καιρούς για το Κτηματολόγιο, (μέσα απ’ τους οποίους προδιαγράφεται συνήθως τόσο το περιεχόμενο και το αντικείμενό του, όσο και η δομή και η λειτουργία του ως θεσμού), ας δούμε και την επικρατούσα "επίσημη" διεθνώς, παραδοσιακή αντίληψη.

Σύμφωνα με τον J.L.G. Ηenssen^[14] Πρόεδρο του Διεθνούς Γραφείου Κτηματολογίου και Καταγραφών της Γης^[15] ο όρος Κτηματολόγιο σημαίνει: "μία μεθοδικά διευθετημένη δημόσια διερεύνηση των ιδιοκτησιών μιας χώρας ή περιοχής, πού βασίζεται στην αποτύπωση των ορίων τους".

Κάθε ιδιοκτησία κατά τον Henssen, συστηματικά προσδιορίζεται με τη συγκεκριμένη κτηματογραφική αποτύπωσή της σε διάγραμμα μεγάλης κλίμακας, που σχηματίζει μία ενότητα μαζί με τα στοιχεία που καταχωρούνται σχετικά στα κτηματικά βιβλία και αφορούν στη νομική κατάστασή της, στη φύση και το μέγεθος της ιδιοκτησίας, στο κτηματικό της καθεστώς κ.λ.π.

Έτσι τα Κτηματολόγια μπορούμε να πούμε γενικά, ότι αποτελούνται, στην παραδοσιακή τους αντίληψη από τους Κτηματολογικούς Χάρτες που περιλαμβάνουν, αριθμημένες κατάλληλα, όλες τις μοναδιαίες ιδιοκτησίες, χρήσεις ή εκμεταλλεύσεις γης, και τα Κτηματολογικά Βιβλία με οδηγό στοιχείο τον κτηματολογικό αριθμό του συγκεκριμένου τεμαχίου γης (parcel).

Είναι δυνατό να υπάρξουν, για λόγους ευκολίας στη διαδικασία τήρησης, ενημέρωσης, αναθεώρησης και διαχείρισης των Κτηματολογικών στοιχείων και άλλων τύπων Κτηματολογικά Βιβλία, με οδηγό στοιχείο, είτε το ονοματεπώνυμο του ιδιοκτήτη κάθε τεμαχίου γης, ή οποιοδήποτε άλλο στοιχείο που θα εξυπηρετεί μία συγκεκριμένη χρησιμότητα/σκοπιμότητα.

Αναδασμός - Διανομές

Οι έννοιες του Αναδασμού και της Διανομής, είναι στενά δεμένες με το Κτηματολόγιο που αποτελεί την τεχνική τους προϋπόθεση.

Αποτελούν συγκεκριμένα μέτρα πολιτικής γης, και αφορούν, οι μεν Διανομές στην παραχώρηση γαιών σε ακτήμονες πολίτες, με συμβολικό ή και χωρίς τίμημα, οι δε Αναδασμοί, στην κατάργηση ενός προηγούμενου ανορθολογικού και αντιπαραγωγικού ιδιοκτησιακού καθεστώτος, και στην εκ νέου διανομή της γης στους προηγούμενους ιδιοκτήτες της, με νέες ιδιοκτησίες που επιδέχονται ορθολογικότερη και παραγωγικότερη χρησιμοποίηση.

Στην αρχαιότητα Δασμός σήμαινε την εξ ίσου διανομή πραγμάτων, και ο Αναδασμός γης ή χώρας, "την κατάργηση της προτέρας ιδιοκτησίας και την εκ νέου εις πάντας εξ' ίσου τους πολίτας διανομήν, της υπό των ολίγων, των πλουσίων πρότερον κατεχομένης γης".

Αναδασμός (σε τεχνικοεπιστημονικό επίπεδο), είναι η τεχνική/διοικητική διαδικασία, που εδράζεται στα στοιχεία του Κτηματολογίου μίας περιοχής και αποσκοπεί στη συγκέντρωση των πολυτεμαχισμένων και διασκορπισμένων μικρών συνηθέστατα ιδιοκτησιών/χρήσεων ή εκμεταλλεύσεων γης, ενός ή περισσότερων ιδιοκτητών/χρηστών και την αναδιάρθρωσή τους σε νέες μοναδιαίες ιδιοκτησίες/χρήσεις ή εκμεταλλεύσεις που η θέση, το σχήμα, το μέγεθος και η σχέση τους με το περιβάλλον, θα επιτρέπουν την αποδοτικότερη παραγωγική χρησιμοποίησή τους. Ο Αναδασμός μπορεί να είναι, Αγροτικός ή Αστικός, και Εκούσιος ή Υποχρεωτικός.

Μέθοδοι και τεχνικές σύνταξης ενός εθνικού κτηματολογίου

Οι μέθοδοι σύνταξης του Κτηματολογίου επηρεάζονται από:

(α) την αντίληψη για το Κτηματολόγιο που έχει ο φορέας λήψης πολιτικών αποφάσεων,

(β) την κατάσταση και τις εξελίξεις στις μεθόδους και τις τεχνικές στον τομέα της γεωδαισίας, της τοπογραφίας, της φωτογραμμετρίας και της τηλεπισκόπησης, της πληροφορικής και των ηλεκτρονικών υπολογιστών,

(γ) το διατιθέμενο κατάλληλο επιστημονοτεχνικό δυναμικό,

(δ) τις γενικότερες κοινωνικοοικονομικές συνθήκες της χώρας,

(ε) την ποιότητα του οργανωτικού / διοικητικού επιπέδου και τις αντικειμενικές δυνατότητες των δημόσιων υπηρεσιών,

(στ) την κυρίαρχη αντίληψη για την ιδιοκτησία στη γη σε νομικό και κοινωνικό επίπεδο.

Ειδικότερα σε τεχνικό επίπεδο, σημαντικός είναι ο ρόλος:

(α) των στόχων ακρίβειας – πληρότητας - αξιοπιστίας και του βαθμού ενημέρωσης των ποιοτικών πληροφοριών αλλά και των απαγορεύσεων και των περιορισμών που θέτουν οι νόμοι, οι σχετικές τεχνικές προδιαγραφές και τα οικονομικά διαθέσιμα του φορέα του Κτηματολογίου,

(β) της σαφήνειας των φυσικών ορίων των τεμαχίων γης και της συχνότητας ταυτότητάς τους με όρια ιδιοκτησιών

(γ) της ύπαρξης ή μη, της φύσης και των μεγεθών των τεχνητών ορίων των Μοναδιαίων Ιδιοκτησιών / Χρήσεων / Εκμεταλλεύσεων Γης (Μ.Ι.Χ.Ε.Γ.), και της νομοθετημένης ή εθιμικής μόνιμης σήμανσης / υλοποίησης ή ακόμη και επισήμανσής τους,

(δ) των επικρατουσών συνθηκών στην ενδιαφέρουσα περιοχή,

(ε) της ύπαρξης ή μη για την περιοχή γεωδαιτικού / τοπογραφικού ή φωτογραμμετρικού αντίστοιχα, χαρτογραφικού υποβάθρου.

Οι κλασσικές μέθοδοι σύνταξης Κτηματολογίου περιορίζονται στη σύνταξη των Κτηματολογικών διαγραμμάτων με επίγειες γεωδαιτικές ή τοπογραφικές μεθόδους και στη σύνταξη κτηματολογικών πινάκων των ιδιοκτησιών και των ιδιοκτητών, αφού προηγηθεί η οριοθεσία των ακινήτων και η διερεύνηση των τίτλων των ιδιοκτητών και της νομικής κατάστασης των ιδιοκτησιών. Οι γεωδαιτικές / τοπογραφικές μέθοδοι σύνταξης κτηματολογικών διαγραμμάτων στοχεύουν στον ακριβή προσδιορισμό της γεωμετρίας κάθε ακινήτου, στην αναφορά του σε ενιαίο γεωδαιτικό έλεγχο που προσδιορίζει τη μία και μοναδική θέση του στο χώρο και στην εικονική – αναλογική γραφική του παράσταση ή την ψηφιακή καταχώριση και αυτόματη σχεδίαση και εκτύπωσή του, με βάση τις συντεταγμένες των ορίων του. Η βάση της γεωδαιτικής αναφοράς για τις κτηματολογικές αποτυπώσεις είναι η κατάλληλη και σύμφωνη με τις κάθε φορά ισχύουσες τεχνικές προδιαγραφές πύκνωση του εθνικού Τριγωνομετρικού και Χωροσταθμικού Δικτύου. Ανεξάρτητα από τη χρησιμοποίηση κλασσικών γεωδαιτικών, φωτογραμμετρικών ή μικτών μεθόδων, δεν νοείται Εθνικό Κτηματολόγιο που δεν θα στηρίζεται σε ενιαίο εθνικό δίκτυο γεωδαιτικής αναφοράς.

Η ανάπτυξη της φωτογραμμετρίας και η εξέλιξη των τεχνικών της σημάδεψαν αποφασιστικά με τη συμβολή τους τη σύνταξη του Κτηματολογίου, τόσο στις χώρες που άρχισαν μετά τις σχετικές εργασίες, όσο και σε εκείνες που ξεκίνησαν με τις κλασσικές γεωδαιτικές / τοπογραφικές μεθόδους και σε κάποια φάση αποφάσισαν για λόγους οικονομίας, ταχύτητας και ακρίβειας να αξιοποιήσουν τις δυνατότητες αυτής της επιστήμης. Η αναλογική, η αριθμητική και η αναλυτική φωτογραμμετρία, με τις ειδοποιούς διαφορές τους που προσδιορίζουν και εξειδικεύουν τις ιδιαίτερες δυνατότητές τους και στη σύνταξη του κτηματολογίου, και ακόμα η ορθοφωτογραφία και η στερεοορθοφωτογραφία και τα ολοκληρωμένα Αυτοματοποιημένα Φωτογραμμετρικά και Τηλεπισκοπικά Συστήματα, δίνουν αντίστοιχες μεθοδολογικές λύσεις και τεχνικές για την αντιμετώπιση του προβλήματος του Κτηματολογίου. Τα βασικά χαρακτηριστικά πλεονεκτήματα των φωτογραμμετρικών μεθόδων βρίσκουν την πλήρη τους έκφραση, στη σύνταξη Κτηματολογίου, στην ιδεατή περίπτωση που όλα τα φυσικά ή τεχνητά όρια ιδιοκτησιών / χρήσεων ή εκμεταλλεύσεων γης είναι ορατά και ευδιάκριτα στις κατάλληλης κλίμακας αεροφωτογραφίες της περιοχής που πρόκειται να κτηματολογηθεί.

Συχνά, οι συγκεκριμένες συνθήκες της φυσικής και κοινωνικοοικονομικής πραγματικότητας, επιβάλλουν σαν λύση τη χρησιμοποίηση μικτής μεθόδου (κλασσικής γεωδαιτικής / τοπογραφικής και φωτογραμμετρικής) στη σύνταξη του Κτηματολογίου. Οι λόγοι είναι:

• Αντικειμενικοί, όταν μία μέθοδος αδυνατεί να δώσει λύση στο σύνολο των περιπτώσεων που πρέπει να αντιμετωπιστούν με το Κτηματολόγιο,
• Θεσμικοί, όταν η μελέτη ίδρυσης / σύνταξης / τήρησης / ενημέρωσης / αναθεώρησης του Κτηματολογίου διατυπώνει συγκεκριμένες προδιαγραφές και κανονισμούς,
• Ρεαλιστικοί, όταν η εκτίμηση των δεδομένων οδηγεί στην αξιοποίηση των υφιστάμενων και μόνο δυνατοτήτων,
• Υποχρεωτικοί, όταν επιβάλλεται η αξιοποίηση και ενσωμάτωση στο Εθνικό Κτηματολόγιο προϋφισταμένων κτηματολογικών στοιχείων που έχουν μετρηθεί ή αποδοθεί με διαφορετικές μεθοδολογίες και τεχνικές.

Ανεξάρτητα από τις μεθόδους και τεχνικές σύνταξης του Κτηματολογίου, για τις διαδικασίες τήρησης, ενημέρωσης και αναθεώρησής του πρέπει να ληφθούν υπόψιν μερικά εξαιρετικά σαφή και καθοριστικής σημασίας κοινά χαρακτηριστικά, που αφ’ ενός , προσδιορίζουν τη δομή και λειτουργία του συστήματος οργάνωσης και διοίκησης του Κτηματολογίου σε μία χώρα, και αφ’ ετέρου, προδιαγράφουν τις δυνατότητες και τους περιορισμούς στη διαχείριση των κτηματολογικών πληροφοριών. Αυτά τα κοινά χαρακτηριστικά είναι τα ακόλουθα:

(α) μία κτηματολογική μεταβολή μπορεί να συμβεί οποιαδήποτε στιγμή και σε οποιοδήποτε σημείο τού εθνικού χώρου.

(β) η τήρηση των κτηματολογικών στοιχείων πρέπει να τελείται με ενιαίο τρόπο σε ολόκληρη την επικράτεια και να καλύπτει μεθοδολογικά, οργανωτικά και λειτουργικά, τόσο την ενημέρωση των κτηματολογικών διαγραμμάτων όσο και την ενημέρωση των κτηματολογικών πινάκων.

(γ) επειδή σε κάθε στιγμή , το δημόσιο, οι δήμοι και οι κοινότητες αλλά και κάθε ενδιαφερόμενος πρέπει να μπορούν να έχουν στο μικρότερο δυνατό χρόνο και με το ελάχιστο δυνατό κόστος όλα τα απαραίτητα (αξιόπιστα, ακριβή, ενημερωμένα και ολοκληρωμένα) κτηματολογικά στοιχεία για μία περιοχή, προκειμένου να τεκμηριώσουν την οποιαδήποτε τεχνική οικονομικοκοινωνική, αναπτυξιακή ή / και επιχειρηματική πρωτοβουλία τους, η διαδικασία τήρησης και ενημέρωσης του Κτηματολογίου πρέπει σε μεγάλο βαθμό να είναι αυτοματοποιημένη.

Η αναθεώρηση των στοιχείων του Εθνικού Κτηματολογίου είναι μία εξαιρετικά πολύπλοκη, δυσχερής και εκτεταμένη προσπάθεια που αναλαμβάνεται είτε όταν για μεγάλη χρονική περίοδο οι διαδικασίες τήρησης και ενημέρωσης παραμελήθηκαν ή τελέσθηκαν με ατελή ή πλημμελή τρόπο, είτε όταν ένα κράτος εκσυγχρονίζει ριζικά το κτηματολογικό του σύστημα.