Progress Residential
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Progress Residential, parfois dénommé Progress (mais qui semble avoir aussi opéré à partir de 2014 sous le nom de Fundamental REO LLC[1] ou FREO Master Trust [2]) est l'une des grandes entreprises américaines nées de la crise des subprimes. Cette société créé en 2012 aux États-Unis par Donald R. Mullen (ancien banquier de Goldman Sachs) est passé de en moins de 9 ans de 2500 maisons achetées pour être louées[1] à plus de 75 000 (fin 2021).
Progress Residential est destinée à la gestion et location de dizaines de milliers de maisons unifamiliales individuelles. Ces maisons ont été achetées avec le fonds d'investissement immobilier réuni et géré par Pretium Partners, la Société-mère, de capital-investissement, qui a créé Progress Residential (qu'elle contrôle). Progress se présente comme « leader du marché des services intelligents de gestion locative unifamiliale » (« intelligents » car utilisant des algorithmes accélérant les achats, optimisant la performance des actifs (i.e. le taux d'occupation des maisons et le rendement des loyers), et rationalisant les opérations de gestion)[3]. Progress Residential affirmait début 2021 disposer de « quelque 1 000 employés gérant plus de 40 000 logements sur 15 marchés principaux »[3] ; 10 mois plus tard (oct 2021), c'étaient « 1 900 employés gérant plus de 70 000 maisons réparties dans 29 des zones métropolitaines à la croissance la plus rapide du pays »[4],[5]. Depuis 2012, pour Pretium, Progress met en œuvre une tactique financière basé sur les « titres adossés à des locations » (“rental-backed securities) ; véhicule financier de plus en plus contesté par certains, car trop similaire dans son principe aux « mortgage-backed securities » qui ont créé la crise des subprimes puis la crise de 2007-2008.
Pour cette raison notamment, cette stratégie inquiète nombre d'économistes (y compris ceux de la Réserve fédérale) car contribuant à une nouvelle bulle immobilière et spéculative qui pourraient à nouveau déstabiliser le marché immobilier, encore tendu et en outre fragilisé par un système assuranciel fragile, alors que le dérèglement climatique pourrait accroitre la fréquence des dégâts sur le patrimoine bâti[6],[7]. En outre, Progress Residential est accusé d'avoir peut-être contribué à aggraver l'ampleur de la Pandémie de Covid-19 aux États-Unis[8] en continuant à expulser des locataires vulnérables, tout en refusant des locations à d'autres, ce qui augmentait le nombre de sans-abris au moment même où les CDC et le gouvernement demandaient aux gens de se confiner chez eux et de télétravailler.