셀프 스토리지

셀프 스토리지(self storage←self-service storage의 약어)는 일반적으로 단기(대개 월 단위)로 세입자에게 "보관 장치"라고도 하는 보관 공간(방, 사물함, 컨테이너, 및 야외 공간 등)을 임대하는 산업이다. 셀프 스토리지 세입자에는 기업과 개인이 포함된다.

탐페레의 탐페레 철도역에 있는 보관함

셀프 스토리지 건물과 차고

셀프 스토리지 차고

보관 공간을 임대하는 이유에 대해 논의할 때, 업계 전문가들은 종종 "삶의 4가지 D" (죽음, 이혼, 경계 확정, 혼란; 후자는 임차인이 다른 지역으로 이주하여 물건을 새 위치로 옮기기 전까지 보관할 공간이 필요하거나, 재혼으로 인해 부부가 중복된 물건을 가지게 되는 경우를 의미할 수 있다)를 언급한다.^[1]

설명

셀프 스토리지 시설은 개인(주로 가재도구를 보관하며, 거의 모든 관할권에서 공간을 거주지로 사용하는 것을 금지한다) 또는 기업(주로 초과 재고나 보관된 기록을 보관한다)에게 단기(종종 월 단위이지만, 장기 임대 옵션도 이용 가능하다)로 공간을 임대한다.^[2] 일부 시설은 세입자가 물품을 포장하고 안전하게 보관하는 데 도움이 되는 상자, 자물쇠 및 포장 용품을 판매하고, 트럭 렌탈을 제공하거나(새 세입자에게는 트럭을 무료로 사용할 수 있도록 허용할 수도 있다) 제공할 수도 있다.

대부분의 보관 시설은 구매 가능한 보험을 제공하며, 임대인은 자체 보험 정책(보험 가입자의 구외에 보관된 품목에 대한 보장이 있는 경우)의 적용을 받거나, 품목을 보장하기 위한 보험을 구매할 수도 있다(시설이 제3자 운송업체를 통해 서비스로 제공할 수 있으며, 일부 경우에는 임대 조건으로 임대인이 구매하도록 요구할 수 있다).

임대된 공간은 종종 세입자 자신의 자물쇠와 열쇠로 잠겨 있다. 창고와는 달리, 셀프 스토리지 시설 직원은 일반적으로 공간 내용물에 대한 자유로운 접근 권한이 없으므로(따라서 시설은 일반적으로 도난에 대해 책임지지 않는다), 임대료 미납으로 인해 상사유치권이 부과되거나, 장치가 잠겨 있지 않은 경우 시설이 세입자가 자신의 자물쇠를 제공할 때까지 장치를 잠글 수 있다.

역사

고대 중국에 공공 보관소가 있었다는 역사적 증거가 있지만, 현대 셀프 스토리지 시설(세입자가 보관 공간에 독점적으로 접근하는)은 1960년대 후반에야 나타나기 시작했다. 최초의 셀프 스토리지 시설은 텍사스에 문을 열었다.^[3] 이는 다른 지역에서 종종 보관용으로 사용되는 지하실이 텍사스의 대부분의 가정에는 없다는 사실에 종종 도움이 되었다.^[3]

유럽 최초의 셀프 스토리지 시설은 더그 햄프슨에 의해 영국에서 시작되었으며 1979년 런던 중심부에 문을 열었다.^[4][5] 애비 셀프 스토리지(Abbey Self Storage)라고 불린 이 시설은 유럽 최초의 셀프 스토리지 연쇄점이 될 것이다. "영국에 현대적인 셀프 스토리지 산업을 밝고 깨끗한 복도와 끝없이 늘어선 밝은 색 문으로 가져온 사람은 바로 더그 햄프슨이었다. 업계에서 그는 '영국 셀프 스토리지의 아버지'라는 부러운 칭호로 널리 인정받고 있다."^[5]

현대 보관 시설은 90년대까지 서서히 성장했으며, 그 당시 수요가 공급을 초과하여 새로운 셀프 스토리지 개발의 붐을 일으켰다. 2000년부터 2005년까지 미국에서는 매년 3,000개 이상의 새로운 시설이 건설되었다.^[6]

오늘날의 셀프 스토리지

2019년 말 현재 미국에는 산업 및 상업 용지에 47,539개의 셀프 스토리지 시설이 있었다. 미국에는 19억 제곱피트 이상의 셀프 스토리지 공간이 있다. 상위 6개 상장 보관 운영업체(4개 REIT와 U-Haul)는 셀프 스토리지 시설의 약 18%를 소유 또는 운영하고 있다.^[7] 2020년 전 세계 산업 가치는 480억 2천만 미국 달러였다.^[8] 최근에는 보관 회사 간의 경쟁이 치열한 많은 대도시 도시에서 주거 및 상업 지역 근처의 더 나은 토지가 구역 패널의 승인을 받으면 셀프 스토리지로 전환되고 있다. 기업들은 이러한 모듈형 보관 장치를 더 능숙하게 제조하여 운영자들이 빠르게 시작하고 운영할 수 있도록 하고 있다. 이러한 필요성을 지원하기 위해 PODS와 같은 기업도 모듈형 건설 노력에 참여할 것으로 예상된다.

롤업 도어(왼쪽)와 경첩 도어가 있는 셀프 스토리지 시설 내부

메일 스토리지 또는 온디맨드 스토리지는 각 고객에게 보관 장치를 제공하는 대신 고객의 물품을 창고에 함께 보관하는 방식이다.

셀프 스토리지 사업체는 주거 및 사업 고객/세입자에게 다양한 크기의 장치를 임대한다. 인기 있는 장치 크기(너비가 먼저, 깊이가 나중에 표시됨)는 다음과 같다.

• 5 ft × 5 ft (1.5 m × 1.5 m), 대형 공중전화 박스 크기
• 5 ft × 10 ft (1.5 m × 3.0 m), 대형 워킹 클로젯 크기
• 10 ft × 10 ft (3.0 m × 3.0 m), 어린이 침실 크기 (2015년 기준, 10x10이 가장 일반적인 보관 장치 크기로 미국 내 분포의 16%를 차지한다)^[9]
• 10 ft × 15 ft (3.0 m × 4.6 m), 거실 크기
• 10 ft × 20 ft (3.0 m × 6.1 m), 1대용 차고 크기
• 15 ft × 20 ft (4.6 m × 6.1 m), 대형 마스터 침실 크기, 그리고
• 20 ft × 20 ft (6.1 m × 6.1 m), 2대용 차고 크기

보관 장치는 일반적으로 창문이 없으며, 콘크리트 신더 블록 또는 골판 금속으로 벽이 세워져 있고 임차인이 잠글 수 있다. 각 장치는 일반적으로 1대용 차고 문과 거의 같은 크기인 롤업 금속 문을 열어 접근하며(작은 장치는 경첩이 달린 금속 문으로 접근할 수 있다), 제어된 접근 시설은 경비원, 보안 카메라, 개별 장치 문 알람, 그리고 키패드 또는 근접식 카드와 같은 전자 게이트 접근 수단을 사용할 수 있다. 일부 시설은 접근 권한이 있는 사람만 접근할 수 있도록 생체 인식 지문 또는 손 스캐너를 사용하기도 한다. 셀프 스토리지 시설 운영자들은 경쟁사와 차별화하기 위해 24시간 접근, 온도 조절 보관, RV 및 보트용 야외 보관, 보관 장치 내부 조명 또는 전원 콘센트와 같은 편의 시설을 자주 제공한다. 일부 보관 시설은 개방형 지붕, 즉 철망 지붕을 가지고 있어 완전한 덮개가 있는 양철 지붕에 비해 보안 및 프라이버시가 떨어진다.

오래된 도시형 셀프 스토리지 시설의 예.

농촌 및 교외 지역의 대부분의 시설은 주로 자연 환기가 되지만 온도 조절이 되지 않는 드라이브업 유닛이 있는 여러 단층 건물로 구성되어 있다. 이러한 건물은 "전통적인" 보관 시설이라고 불린다. 온도 조절이 되는 내부 유닛은 교외 지역에서 점점 더 인기를 얻고 있다. 도시 지역에서는 많은 시설이 엘리베이터 또는 화물 리프트를 사용하여 물품을 상층으로 옮기는 다층 건물을 가지고 있다. 이러한 시설은 전부가 아니더라도 대부분 내부 유닛으로 구성되어 있기 때문에 종종 온도 조절이 된다. 창고나 식료품점은 때때로 셀프 스토리지 시설로 전환되기도 한다. 하역장은 때때로 1층에 제공된다. 또한, 고객이 물품을 유닛으로 옮기는 데 도움이 되도록 무료 롤링 카트나 이동용 돌리가 제공되기도 한다. 도시 셀프 스토리지 시설은 훨씬 더 큰 건물에 몇 개의 층만 포함할 수도 있다. 제조업 공장, 오피스 세입자, 심지어 공립학교와 함께 위치한 성공적인 셀프 스토리지 사업체도 있다.

현재 미국 가정 10가구 중 1가구는 셀프 스토리지 유닛을 임대하고 있다.^[10] 미국에서 셀프 스토리지에 대한 수요 증가는 (미국 인구 조사 데이터에 따르면 매년 약 4천만 명이 이주하는) 사람들이 이사하고 결혼, 이혼, 은퇴, 가족의 죽음 등 다양한 생활 전환으로 인해 발생한다. 최근 셀프 스토리지 회사들의 설문 조사에 따르면 시장 수요와 점유율에 긍정적인 추세가 나타나고 있다.^[11]

현재 미국에는 54,000개 이상의 셀프 스토리지 시설이 존재하며,^[12] 전국적인 존재감을 가진 회사부터 지역적인 기반을 가진 회사, 또는 독립적인 "소규모 자영업" 시설에 이르기까지 다양하다.

2015년 4분기 현재 보관 공간에 대한 수요는 안정적으로 유지되고 있다. 셀프 스토리지 공급 또한 비교적 안정적이다. 종종 새로운 보관 건물을 짓는 과정은 번거롭고 몇 년이 걸릴 수 있다. 또한, 이 특정 자산 클래스는 그 특성 때문에 지역 사회로부터 반발을 받는 경우가 많다.^[1]

셀프 스토리지 부문은 매우 파편화되어 있으며, 이는 업계의 다른 자산 클래스와는 대조적이다. 셀프 스토리지 시설의 80%는 개인 또는 소액 투자자가 소유하고 있다.

투자자들 사이에서는 셀프 스토리지 산업이 경기 침체에 강하다는 믿음이 있다. 이 믿음은 대침체 기간인 2008년 이 부문이 투자자들에게 제공한 5.1%의 총 수익률로 뒷받침된다.^[13] 셀프 스토리지 산업은 코로나19 범유행 기간 동안 강한 실적을 보였다.^[14][15] 이는 셀프 스토리지가 많은 관할권에서 "필수 사업"으로 간주되어 봉쇄 기간 동안 많은 시설이 폐쇄되지 않았으며, 많은 사람들이 귀중품을 오염으로부터 안전하게 보관하기 위해 공황 구매로 보관 유닛을 구매했다고 보고되었기 때문이다.^[14][15]

전 세계 셀프 스토리지

페어팩스군의 셀프 스토리지 건물

셀프 스토리지 또는 그 변형된 사업 모형은 이제 전 세계 여러 지역에서 찾아볼 수 있다. 2014년 유럽 셀프 스토리지 협회 연맹(FEDESSA)은 유럽의 셀프 스토리지 산업 현황에 대한 보고서를 발표했다. 이 보고서에 따르면 영국에는 975개, 프랑스에는 430개, 네덜란드에는 264개, 스페인에는 210개, 독일에는 131개, 스웨덴에는 112개의 시설이 있는 것으로 추정되었다. 유럽의 다른 국가에는 100개 이상의 시설이 없었다. 전체적으로 이 보고서는 유럽에 총 2,391개의 시설 또는 약 7천5백만 제곱피트의 임대 가능한 보관 공간이 있는 것으로 추정했다. 이는 미국에 있는 52,000개 이상의 시설(2억 3천6백만 제곱피트)과 호주에 있는 1,100개의 시설(3천9백만 제곱피트)과 비교된다.^[16] 영국에서는 요금이 ft²당 용량, 운송, 시간/적재와 관련되어 있으며, 전통적인 셀프 스토리지에 대한 저렴한 대안이 있다.

홍콩

홍콩의 셀프 스토리지 시설 내 화재 안전 규정 및 준수는 2016년 6월 발생한 아모이칸 산업 센터 화재에서 소방관 두 명이 사망한 후 주요 쟁점이 되었다.^[17][18] 이 화재는 입법회에서 논의로 이어졌고, 이후 강화된 지침으로 인해 여러 운영업체가 폐쇄되고 다른 업체는 기소되었다.^[19][20]

싱가포르

싱가포르 산업은 산업 개발 기관인 JTC 코퍼레이션 (JTC)의 장기간 검토를 거쳤다. 2021년 시작된 이 검토는 JTC가 미래 제조업 용으로 충분한 산업 용지를 우선시하면서 산업 용지에 대한 셀프 스토리지 사용 요청에 대한 모라토리엄으로 시작되었다.^[21][22]

2025년 1월에 마무리되어 4월에 발효된 이 검토는 StorHub, Extra Space, Storefriendly, Lock+Store와 같은 지역적 입지를 가진 주요 업체들과 10개 미만의 소규모 경쟁업체에 영향을 미쳤다. 이들 업체는 중공업 용지로 지정된 토지나 비셀프 스토리지 사용이 우선시되는 핵심 지역에 있는 시설의 경우 임대 만료 후 이전해야 한다. 일부 임대 만료 기간은 2년에서 4년이며, 일부는 2030년까지 연장된다.^[23] 셀프 스토리지를 위해 지정된 토지 이외의 셀프 스토리지 활동에 대한 모든 신규 전대, 양도 및 임대 갱신 신청은 JTC의 평가를 받게 된다.^[24]

미국

미국의 지방자치단체는 2016년 이후 신규 셀프 스토리지 시설 건설이 급증하면서 신규 셀프 스토리지 사업에 대한 모라토리엄을 시행했다. 여기에는 사우스캐롤라이나주의 록힐, 플로리다주의 폼파노 비치, 앨라배마주의 버밍햄, 코네티컷주의 밀퍼드, 아이다호주의 냄파, 워싱턴주의 밴쿠버 등이 포함된다. 관계자들은 토지 우선순위, 미관상 문제, 토지 사용 대비 낮은 일자리 창출률 등을 이유로 들었다. 다른 지방자치단체는 대신 조건을 설정했다. 예를 들어, 덴버에서는 셀프 스토리지가 경전철역 4분의 1마일 이내로 제한되며, 새크라멘토에서는 스톡턴 대로와 브로드웨이 지역에 셀프 스토리지 시설이 허용되지 않아 공간을 "더 걷기 좋게" 만들려고 한다.^[25][26]

보관 경매

미국에서는 셀프 스토리지 시설이 각 관할권의 유치권 법률에 명시된 집행 권한에 따라 미납 세입자를 퇴거시키기 위해 보관 경매 또는 유치권 판매를 진행할 수 있다. 캐나다에서는 수리 및 보관 유치권법(Repair and Storage Liens Act)에 절차와 법적 요구 사항이 명시되어 있다.^[27]

시설 소유주는 일반적으로 먼저 체납된 채무를 세입자에게 통지해야 하며, 이는 일반적으로 시설에 등록된 주소로 등기우편 또는 내용증명 우편으로 발송한다. 채무가 미납 상태로 남아 있으면 시설은 판매 또는 경매에 대한 공개 통지를 해야 하며, 대부분의 주에서는 일반적으로 일반 유통 신문에 게재하지만, 일부 주에서는 인터넷을 통해 공개 통지를 할 수 있도록 허용할 수도 있다. 세입자는 경매가 시작되기 전까지 언제든지 체납된 청구서를 지불하고 유닛과 물품에 대한 권리를 되찾을 수 있다. 해당 유닛은 경매에서 제외되며(일부 경우 전체 경매가 취소될 수도 있다).^[28]

경매/판매는 일반 대중에게 공개되며, 대부분의 입찰자는 이익을 목적으로 재판매하기 위해 구매한다. 유닛에 대한 경매가 시작되면 유닛 문이 열리고 잠재 입찰자는 문 안쪽에서만 내용물을 볼 수 있으며, 경매 전에 안으로 들어가거나 내용물을 만지거나 옮길 수 없다. 일반적으로 공간과 내용물은 어떠한 보증이나 보장 없이 "있는 그대로" 판매되며, 판매 조건은 경매 종료 시 현금으로만 결제해야 한다. 유닛의 구매자는 전체 내용물의 소유권을 취득하며 정해진 기간 내에 이를 제거할 책임이 있다. 경우에 따라 시설은 구매자에게 유닛을 임대하거나 유닛을 비운 후 청소에 대한 환불 가능한 보증금을 청구할 수 있다.

특정 관할권에서는 체납된 유닛 내에 총기와 같은 통제 품목이 명확히 보이는 경우 시설 소유주가 즉시 압수하도록 요구한다. 또한, 관할권에 따라 구매자에게 (가족 사진, 세금/사업 기록과 같은) 일부 품목을 시설 소유주에게 넘기도록 요구할 수 있다.

2010년 가을, 스토리지 경매를 다룬 두 편의 새로운 TV 프로그램인 스토리지 워즈와 옥션 헌터스가 방영되었다. 이들의 인기는 스토리지 헌터스, 스토리지 워즈: 텍사스, 스토리지 워즈: 뉴욕과 같은 추가 프로그램으로 이어져 스토리지 경매에 대한 가시성과 관심을 높이는 데 기여했다. 스토리지 워즈: 캐나다 또한 2013년 아웃도어 리빙 네트워크에서 첫선을 보였다.

같이 보기

• 강박적 저장 강박
• 공황 구매
• 셀프 스토리지 박스