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法院拍卖房屋

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法院拍卖房屋(俗称法拍屋法拍房香港银主盘),指的是遭法院强制执行拍卖房屋。当债务人(业主)无力履行抵押合约,或无法清偿债务时,而被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行,将债务人名下房屋拍卖,以拍卖所得价金满足债权。而在过程中遭到拍卖的房屋就是所谓的法拍屋

法拍屋不一定是从银行查封而来,私人查封也有;只是房屋的金额太大,每间房子又都有向银行贷款借钱,银行借钱出去时,都有办理设定抵押权,拍卖时银行有优先受偿之权,这就是强制查封的“执行名义”之一,称为拍卖抵押物银行会根据抵押条款,以及相关民事法律规定,向法庭申请没收物业后所出售的物业。

在台湾, 若要参与投标取得法拍屋(或称法拍不动产) , 可到司法院网站查询, 但是不动产交易动辄百万或千万新台币交易, 由司法院网站之相关拍卖资料并不够精确, 例如由地政誊本可知之含共同使用部分的实际坪数, 地籍图所呈现之土地的正确位置,地形及大小, 故坊间出现提供相当精确资讯的公司。

法律特点

  • 买方律师无法作出业权质询;
  • 卖方不负责清理物业内的任何杂物、违例建筑物、大厦维修、钉契、利息等;
  • 成交前不得转名或转售,除非得双方同意。

债务上的安排

在法拍屋出售时,需要按市价出售,以拍卖形式进行,以价高者得为主,而款项的偿还机制分配如下:

  • 债主
  • 拥有物业押记的债权人
  • 相关法律费用
  • 如果所得款项,多于抵押需要清还款项,余款会归还业主

亚洲金融风暴前,一般进行法拍屋拍卖后,已经可以抵偿欠债。但在金融风暴后,往往法拍屋拍卖后,仍未能抵偿欠款,令银行不愿出售法拍屋,造成不少呆账

楼市指标

由于以下情况,法拍屋量乃一楼市落后指标[1]

  • 银行待业主断供数月,磋商不果后再循法律程序收回物业,一般需时半年至九个月
  • 银主收回物业后,未必循拍卖一途,可透过其物业部门或代理放盘,故实际数量可能较知道的多
  • 若物业沦为负资产,即使成功脱手也未能抵清欠款,银行或不愿马上出售

负资产与法拍屋关系

即使业主拥有负资产物业,只要准时还款,物业并不会沦为法拍屋。惟“正资产”业主在周转不灵时,还可变卖物业以支欠款;可负资产业主如资不抵债,出售物业也未能“货银两讫”,那物业就有较大机会沦为“银主货”,加入拍卖行列。

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参考

  1. ^ 「銀主盤」. MSN 地产法律锦囊. (原始内容存档于2013-03-28). 
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