香港租务管制
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香港过去曾在不同时段实行不同形式的租务管制(包括租金管制及居住权保障),港英政府曾于1921年至1926年期间,实施《1921年租务条例》以遏止租金升幅及保障租客的租住权。乃至于1945年起推行的《业主与租客条例》,也对租金升幅作出限制,更于1947年亦成立租务审裁处处理租务纠纷。有关的管制措施是由当时的华民政务司署(即现在的民政事务总署)辖下的租务调查处负责执行;直至 1974 年,改为由差饷物业估价署(差估署)负责。时最后于1973年起为住宅租客提供租住权保障。[1]
及至主权移交后,租金管制及租住权保障分别于1998年及2004年被取消。在有关管制取消之前,批准租金被限制于市值租金的九成之内,而每两年一次的加租幅度亦不得超过三成,此外若租客愿意缴交市值租金,业主必须同意续租。可是在有关管制取消之后,业主可以随意大幅加租,同时又有权在租约期满后收回物业,换言之租户的权益遭到大幅削减。
社会上一直有意见认为政府应再度实施租务管制,以期为分间单位(俗称“㓥房”)租客的权益提供更佳保障。2020年4月16日,运输及房屋局成立“㓥房”租务管制研究工作小组,就“㓥房”租务管制的可行性及可行方案进行研究。[2]工作小组于2021年3月31日向政府提交报告,原则上认为政府应对㓥房实施适当的租务管制,以保障㓥房租客的权益,并建议透过立法方式制订㓥房租务管制措施。[3]政府随后向立法会提交《2021年业主与租客(综合)(修订)条例草案》以供审议[4],条例草案于10月20日在立法会三读通过。[5]条例的主要规定包括:
- 分间单位租赁的规管周期,须由该分间单位的连续2项规管租赁所组成,每项规管租赁的租期为2年;
- 分间单位首期租赁的租客,就该分间单位有权获授予有关规管周期中的次期租赁,从而享有4年的租住权保障;
- 在规管租赁的租期内,租金不得上调;
- 规管周期中次期租赁的租金加幅,不得高于差饷物业估价署就所有类别私人住宅物业编制和公布的全港性租金指数在相关期间的百分率变动,上限为10%;
- 规管租赁的业主,向租客滥收杂费或指明公用设施及服务(包括水、电)收费的付还,即属犯罪;及
- 业主须在规管租赁的租期开始后60日内,向差饷物业估价署提交租赁通知书(表格AR2);如没有合理辩解而未有遵从有关规定,即属犯罪。
《2021年业主与租客(综合)(修订)条例》纳入为《业主与租客(综合)条例》(第7章)第IVA部,并于2022年1月22日开始生效。差饷物业估价署负责条例的执行工作;协助公众认识新条例的规管制度;处理查询;就租务事宜提供免费咨询和调解服务;以及采取适当的执法行动等。[6]政府已委托非政府机构设立6支区域服务队,协助差饷物业估价署在地区层面推广新法例,提高公众对新规管制度的认识和处理一般查询等。政府亦委托一间非政府机构,设立及管理“㓥房”租务管制资讯平台 (网址: www.sdu-info.org.hk (页面存档备份,存于互联网档案馆)),以分享分间单位租务管制的资讯作宣传及教育用途。