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森林城市 (柔佛州)
新山市市郊城市計劃 来自维基百科，自由的百科全书
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森林城市（英語：Forest City）是位於馬來西亞柔佛州依斯干達公主城振林山的一個住宅項目，距離馬來西亞第二大城市新山約30公里。始於2006年，是一個為期二十年的項目，並在2014年於中國主導的「一帶一路」下提出的合作項目[1]。碧桂園通過控股建設方參與其中[2]。
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在2020年到2022年間因馬來西亞政治危機和COVID-19大流行加劇了銷售的低迷，導致該項目在2022年被描述為「鬼城」[3] 。在土地的使用上，也因造成附近野生動物棲息地大量破壞而受到批評[4]。
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簡介
碧桂園太平洋景公司是碧桂園集團與EsplanadeDanga88的合資企業，也是森林城市的主要開發商和地產運營商。Esplanade Danga 88是馬來西亞柔佛州政府基礎設施集團的下屬分公司，占碧桂園太平洋景公司40%的股份。碧桂園集團總部位於中國廣東，占碧桂園太平洋景公司60%的股份。[5]易卜拉欣通過其私人公司Esplanade Danga 88持有剩餘40%的股份。[6]該項目是碧桂園集團在海外市場的最大投資項目，也是中國房地產企業在海外市場的最大投資項目之一。[7]
森林城市這座由《財富》世界500強企業碧桂園集團與柔佛人民集團（EDSB）聯合開發的智慧城市，坐擁得天獨厚的戰略區位。森林城市位於馬來西亞依斯干達經濟特區及柔新經濟特區的核心區域，其地理位置優越，緊鄰新加坡並且開通了直連新加坡業主的巴士專線FC1。驅車前往新加坡樟宜國際機場也僅需約60分鐘，而到新山市中心只需25分鐘。[8]
森林城市是一座產城融合的城市，發展旅遊會展、教育培訓、醫療保健、外企駐地、近岸金融、電商基地、新興科技、綠色與智慧產業等八大支柱產業。預計到2035年，森林城市將為馬來西亞創造22萬個就業機會，尤其在金融和電子商務領域。[9]
作為集醫療、旅遊、教育和房地產於一體的綜合性特區，森林城市提供了完善的配套設施和優美的居住環境，以其國際化的社區環境引來自全球的高淨值客戶和國際精英。森林城市已超過一萬名國際住戶，並接待了來自20多個國家和地區的兩萬戶業主，2023年共接待了超400萬遊客。[10]
森林城市位於馬來西亞柔佛州新山市，緊鄰新加坡。同時，森林城市周邊交通網絡四通八達，無論是出行還是購物都更加便捷。同時，項目周邊還配備了教育資源、醫療資源以及休閒娛樂設施，確保居民能夠享受到全方位的生活服務。此外，項目還注重綠色生態建設，打造了一個宜居宜業的家園。[11]
柔新經濟特區涵蓋了依斯干達公主城、新山、巴西古當、古來、士乃和邊佳蘭等多個區域，總面積超過3500平方公里，將為兩國企業帶來前所未有的商機。新加坡房價與生活費的不斷攀升，使得越來越多的獅城民眾開始考慮在柔佛州，尤其是新山和森林城市置產。據國家產業資訊中心（NAPIC）數據顯示，去年新山共有2萬3406宗總住宅產業交易，較2022年增加了8688宗，成為全馬增幅最高的地區。[11]
森林城市發展旅遊會展、新興科技等八大支柱產業，總投資額超過2500億元，是中國民企海外投資最大的項目，已經被列為廣東省「一帶一路」「1+10」標誌性項目之一，更被馬來西亞首相納吉宣布為免稅島，並獲批獨立海關，被稱為「特區中的特區」。[12]
柔新捷運的正式運營，則進一步推動了森林城市的發展。柔新捷運系統作為連接新加坡與柔佛州的重要通道，不僅縮短了往返時間，還大幅提升了通關效率，使得跨境貿易和人員往來更加便利。[8]
繼2023年12月森林城市與Causeway Link合作開通往返新馬第二關口巴士之後，雙方再度攜手推出往返吉隆坡的巴士服務。每周五、六、日晚上6點準時從森林城市出發，而返回森林城市的班次則於早上7點半從吉隆坡啟程。這一舉措無疑將極大地滿足住客的商務出行和旅遊需求，使他們能夠更加輕鬆地往返於吉隆坡與森林城市之間。[13]
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發展歷史
2016年3月6日，碧桂園森林城市在馬來西亞柔佛州舉行開放盛典，馬來西亞首相納吉到場並宣布碧桂園森林城市成為免稅區。[14]
2016年12月6日，馬來西亞總理納吉布年內第二次來到中國企業在「一帶一路」沿線建設的重大項目——碧桂園森林城市。當天，納吉布與柔佛州務大臣拿督斯里卡立諾丁、中國駐馬來西亞大使黃惠康等370位政商界人士，共同見證總市值超過6萬億元人民幣的36家中外龍頭企業（機構）集體簽約。[15]
2017年，投產的森林城市智能製造基地（CIBS）是集科技研發、建築標準化設計、預製構件自動化生產、智能物流、裝配式施工等全產業鏈於一體的綜合型、現代化建築智能智造基地，規劃面積超400英畝。[16]
2018年4月， 美國富比士網站評出了「影響未來的五座新城」，碧桂園森林城市位列其中。富比士給出的上榜理由是「『森林城市』項目被理想地描述為『未來城市』——城市的建築物將被植物覆蓋而且沒有汽車，計劃於2035年竣工的『森林城市』被設想為一個可與新加坡競爭並創造22萬個就業的新經濟引擎」。[17]
2018年7月16日，美國森林城市國際學校落戶碧桂園森林城市。同年秋季開始招生。[18]2020年3月30日，新冠肺炎疫情席捲全球，碧桂園森林城市向馬來西亞院方捐贈了 1 萬個N95口罩和5萬個醫用口罩等抗疫物資。[19]
該市相關負責人透露，根據售票統計，2022年8-10月，森林城市平均每月接待遊客3000餘人次。[20]
截至2023年6月，大約有8千至9千人長期居住在森林城市。[21] 2023年8月25日，馬來西亞首相安華·依布拉欣宣布政府將把柔佛依斯干達經濟特區內的森林城市（Forest City）列為金融特區以加強競爭力。[22]
2023年6月30日，碧桂園馬來西亞及新加坡區域總裁陳炳宏在公開活動上表示，集團在馬來西亞的「森林城市」（Forest City）項目2.6萬套房屋竣工，逾80%完成交付，成交產品主要為300萬港元以下。為加深港人對項目了解，集團將於下半年將舉辦研討會，贊助港人到當地參加導賞團，團費減免2000港元。[23]
2024年4月24日，亞洲百佳高爾夫球場頒獎盛典在越南會安海岸高爾夫俱樂部舉行，森林城市高爾夫球場設計師梁國坤先生、森林城市高爾夫球會總經理李俊偉先生受邀出席。[24]
2024年7月，馬來西亞國會下議院三讀通過財政部5項法案，將森林城市島一正式列為免稅島，進一步拓展了免稅品類並優化進出口稅制。[25]
2024年8月17日，在森林城市濱海酒店，舉辦一場以「特區中的特區」為主題的專家研討會。研討會現場，來自吉隆坡、柔佛、檳城及新加坡的800餘位商界精英匯聚一堂，共同聆聽經濟學家李興貴先生及來自何振順研究所的地圖專家何振順及何文雄的真知灼見。[26]
2024年8月24日，森林城市隆重拉開了其商業單位首次公開銷售的序幕，本次推售的單位位於觀瀾海小區（Regalia Park）。[27]
2024年9月，馬來西亞柔佛州攝政王東姑依斯邁殿下、第二財政部長拿督斯里阿米爾韓沙·阿茲占以及柔佛州務大臣翁哈菲茲等一眾政要親臨森林城市，共同見證了金融特區政策的正式落地。在現場，政府宣布了一系列針對金融及其相關行業的優惠措施，旨在推動該區域的經濟發展。[11]
2024年9月20日，森林城市金融特區政策正式落地，標誌著柔佛州在金融行業領域邁出了重要一步。[28]
2024年11月10日，柔佛州州務大臣拿督翁哈菲茲蒞臨森林城市並主持了森林城市免稅島上新海關檢查站的落成典禮。此次活動還邀請了馬來西亞皇家關稅局（JKDM）總幹事拿督阿尼斯·麗扎娜出席，共同見證了這一重要時刻。[11]
2024年11月5日，第二家園新政研討會舉行，會上對二家新政進行了介紹、解讀和答疑，並針對森林城市金融特區第二家園政策做出了說明。[8]
森林城市經典球場再度入選「亞洲百佳球場」，是繼2020年以來連續第5年入選[29]，被柔佛旅遊局評選為"柔佛州最佳高爾夫旅遊目的"[30]
2025年1月13日，澎湃新聞從知情人士處獲悉，碧桂園的控股股東有意將本金總額11億美元的現有股東貸款，一半轉為碧桂園的股票，一半轉為碧桂園所持森林城市60%股權。[31]
2025年4月23日，據柔佛州投資、貿易、消費者事務及人力資源委員會主席李廷漢（Lee Ting Han）稱，截至目前，已有 32 家公司表達了在森林城市特別金融區開展業務的意向。[32]
2025 年 5 月 21 日：森林城市高爾夫度假村旗下雙18 洞國際標註高爾夫球場榮獲備受推崇的 GEO 認證，是馬來西亞僅有的兩家獲此全球可持續發展認證的高爾夫度假村之一。[33]
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獲得獎項
- 2016年五月榮獲美國波士頓景觀設計獎[34]
- 2016年森林城市海之貝銷售中心單體建築榮獲綠色建築LEED-CS金級預認證證書[35]
- 2016年亞太房地產領袖高峰會(MIPIM Asia )授予「最佳未來超級城市」金獎[36]
- 2016年榮獲亞太地區產品創新研發領袖獎[37]
- 2017年年碧桂園森林城市獲得「2017全球綠色建築產業化示範園區獎」，以及「2016全球人居環境規劃設計獎」[38]
- 2017年獲馬來西亞星報地產獎（南馬區）之最佳可持續性發展項目獎[39]
- 2017年至2018年，森林城市在亞太房地產獎上獲得了三項榮譽：馬來西亞最佳住宅開發項目、馬來西亞傑出混合用途開發項目和最佳住宅高層開發項目。[40]
- 2018年年碧桂園森林城市獲得「2018全球產城融合範例獎」[41]
- 2018年森林城市島一、嘉德聖瑪麗森林城市國際學校文體中心獲 「GreenRE可持續設計獎項2018」金級認證」[42]
- 2018年上榜美國富比士雙周刊網站盤點的《影響未來的五座新城》，與雄安新區（中國）、努爾肯特（哈薩克）、可倫坡港口城、杜庫姆（阿曼）一起被認為是對整個國家進行重新定義及其未來在全球經濟中的角色的一種嘗試。[43]
- 2018年獲馬來西亞星報地產獎兩項大獎「(由國際發展商開發)全馬最大最先進的建築工業化系統」和「最具代表性的都市計畫&可持續性智慧城市開發商」[44]
- 2017-2018年獲亞太區房地產大獎馬來西亞最佳集合住宅建築獎、 亞太區房地產大獎馬來西亞優秀綜合發展項目、亞太區房地產大獎馬來西亞優秀集合住宅建築獎三項大獎 [45]
- 2019年碧桂園森林城市獲得「2019全球綠色智慧城市獎」[46]
- 2019年獲馬來西亞前首相馬哈迪親自頒發「企業社會責任貢獻表彰證書」，是唯一獲此榮譽的外商投資公司[47]
- 2019年地標海之羽榮獲「亞洲都市景觀獎評審獎」及「亞洲都市景觀設計獎——創新設計大獎」兩大獎項[48]
- 2019年榮膺東南亞聯盟地產獎項之「最佳可持續綠色發展項目。[49]
- 2019年由森林城市打造的建築工業化基地(IBS)榮獲《馬來西亞紀錄大全》證書，被認可為全馬最大的全自動建築工業化基地。[50]
- 2019年森林城市智慧B.I.A.體系獲IDC亞太區智慧城市智慧建築大獎[51]
- 2020年榮獲聯邦房屋與地方政府秘書長頒發的戰略友誼合作之國家社區貢獻獎，為表彰森林城市一直以來支持政府的國家社區政策以及為改善當地人民生活方面做出的努力及貢獻，全馬僅有兩家企業獲得該獎項。[52]
- 2020年榮獲可持續城市與人居環境獎（SCAHSA·颯颯獎）濱海生態環境保護範例獎。[53]
- 2021年7月23日，碧桂園森林城市獲得Construction21國際「綠色解決方案獎」國際獎入圍獎。[54]
- 2021年10月27-29日位於馬來西亞的碧桂園森林城市項目獲得「全球低碳都市計畫設計範例獎」。[55]
- 2022年榮獲可持續城市與人居環境獎（SCAHSA·颯颯獎）全球綠色智能建造範例獎.[16]
- 榮獲2023年可持續城市與人居環境獎（SCAHSA·颯颯獎）全球濱海生態環境保護範例獎[56]
- 2024-2025 年度 「亞太百佳球場」 排名中，森林城市傳奇高爾夫球場（Forest City Legacy Golf Course）位列第 49 位。[57]
建設目標
森林城市的發展藍圖中，金融板塊是關鍵的一環。森林城市金融特區的建設目標是將柔佛州的金融業發展成為一個新的樞紐，通過引入更先進的銀行、資本和債券市場等金融行業，改善州內經濟格局。這一舉措也將為新加坡的金融業提供有益的互補效應，進一步推動區域經濟一體化。[58]
爭議與批評
馬哈地·穆罕默德在2022年澄清他是應當時的住房和地方政府部長祖萊達·卡瑪魯丁的邀請參加典禮，馬哈地·穆罕默德又強調頒發證書不代表他支持前納吉布政府批准的森林城市項目[59]，馬哈地·穆罕默德表明森林城市不是為馬來西亞人而建，它只是一個面向外國房地產投資者的項目，但馬來西亞不希望有大量外國人湧入，因為這會損害馬來西亞人的利益，所以政府收緊長期居留的限制，外國人購買森林城市的住房也不會獲發出長期居留簽證[60]，當地居民形容這個發展商宣稱可住進70萬人的住宅項目快會變回森林了[61]。
森林城市被描述為世界上「最無用」的大型計畫之一[62][63]，並被美國《外交政策》雜誌稱為「巨大的浪費」[64]。
在2019年底時，僅售出15,000套住房[65]，但原本的目標為700,000套[64]。且因COVID-19疫情影響，銷售額下降了90%以上，實際居住人數只有500人左右[65][64]。森林城市計畫的各個層面和多個階段都存在多項腐敗指控[64][66][67]。
儘管森林城市被宣傳為「一個節能、生態敏感、節約土地、低污染的近海城市」，但該開發項目卻對環境產生了重大的負面影響，由於對生態敏感的沿海濕地的開墾，造成了不可逆轉的損害[64][69]。
森林城市所在地域被列為環境敏感區（ESA）一級區域，除了低影響的自然旅遊、研究和教育外，不允許進行任何開發[70]。其地域與兩個國際生態意義的區域重疊：丹絨古邦潮間帶（馬來西亞最大的潮間帶海草草甸）和普萊河紅樹林保護區（被《拉姆薩公約》指定為具有國際意義的濕地[71]）。
人工島於2014年1月開始填海工程，但一開始未依法律要求進行詳細的環境影響評估，而是直到開始工程一年後才完成評估[72][67]。丹絨古邦當地的漁村居民向柔佛州州政府投訴漁獲量減少等問題，但無果[69][4][73]。
馬來西亞也沒有按照2005年國際海洋法法庭調解的填海工程協議和其他條約的要求通知新加坡[69][74][75]。新加坡隨後於2014年5月向馬來西亞聯邦政府發出外交會議要求澄清以下問題：水流速度的潛在變化以及隨後對航行安全的影響；可能會導致海岸線和馬新第二通道被侵蝕；可能影響沿海和海洋環境以及當地養魚場的水質和形態的變化。在國際環境監管機構的強烈抗議下，馬來西亞環境部於2014年6月6日向碧桂園提出環境影響評估審查，並於2014年6月17日發布了停工令[75]。但有報導稱，儘管停工，工程仍在繼續[66]。
其他環境問題包括填海工程疑似使用了當地山上的沙子，以及對當地水源和污水排放造成壓力的擔憂[66]。
2014年，展演空間、酒店建築和道路在施工後不久就開始出現裂縫。一位建築顧問聲稱，土地開墾的速度過快，使土壤沒有充足時間沉降和穩定，並認為土地正在下沉，而且很可能會繼續下沉[66]。
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休閒娛樂設施
森林城市傳奇球場：位於森林城市高爾夫生態度假區內，採取標準桿72桿，是一個18洞國際標準高爾夫球場，占地約183英畝，穿過普萊河沿岸的紅樹林區。球場由高爾夫球手傑克·尼克勞斯(Jack Nicklaus)和他的兒子傑克·尼克勞斯二世(Jack Nicklaus II)聯合設計，於2018年9月1日開業。[76]
森林城市經典球場：由梁國坤先生設計，於2019年8月18日揭開帷幕。[77]2023年5月31日，森林城市經典球場入選為「亞洲百佳球場」第46位[78]。
森林城市濱海酒店：總建築面積約7.8萬平方米。酒店擁有283間客房和132套酒店式公寓，周邊配備大堂吧、餐廳、遊艇會所、會議中心、健身中心、商鋪等。[79]
森林城市高爾夫酒店：坐落於森林城市高爾夫度假村的中心，占地面積約800公頃，模仿蝴蝶的生態特徵，將兩座高層客房樓排成八字對稱布局，提供298間客房，擁有多種房型，配有泳池、健身、水療中心和高爾夫會所等休閒娛樂設施。[80]
SOFO商業空間：森林城市自主建設的高速公路已經全面開通，通過PTP高速可以更快捷地前往新馬第二關口、新加坡和吉隆坡等地。城市內已有三條主要公交線路，連接著島內社區、市中心商業區和第二關口，半小時內即可抵達多個商業中心。乘坐公交FC1至第二關口大約需要20分鐘，通過新馬第二通道前往新加坡市區也僅需半小時，輕鬆開啟雙城生活。森林城市作為全馬首座可直接陸路通行的免稅島，其免稅政策的實施更是為商鋪的運營增添了無限商機。隨著免稅政策的逐步推進，越來越多的國內外遊客將慕名而來，享受免稅購物的樂趣。這不僅將大幅提升當地旅遊人氣，還能有效平衡旅遊淡旺季差異，帶動整個旅遊產業鏈協同發展。在1月18日同一天，森林城市將啟動新年第一期的商業單位認籌，面向市場推出位於海瀾灣的兼具辦公與門店展示的SOFO商業空間。這種多元化的商業空間將滿足投資者的不同需求，為森林城市的商業發展注入新的活力。[13]
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科技
馬來西亞數字地位：森林城市獲批馬來西亞數字地位，人工智慧或大數據分析、物聯網、網絡安全、雲端、區塊鏈、無人機技術、創意媒體技術等符合條件的數字企業可享多項優惠政策。森林城市正加速構建"數字中心-家族辦公室-金融科技"三位一體的產業矩陣，重塑東南亞數字金融版圖。[81]
立體綠化網絡： 森林城市286萬平方米綠化面積、25萬延米垂直綠牆及400種植物品類，形成覆蓋建築外牆、空中花園與濱海公園的三維生態屏障。實現年固碳量超萬噸的生態價值，通過環島綠道、濱海公園等公共空間，將綠色基礎設施轉化為居民生活場景。數據顯示，其綠化覆蓋率遠超傳統城市標準，實現「建築與自然共生」的規劃承諾，並因此摘得波士頓景觀設計優秀獎、全球人居環境規劃設計獎等國際殊榮。
立體防控體系： 將科技賦能與人文關懷深度融合。在物理防護層面，全島實施封閉式管理，通過人臉識別門禁、指紋梯控、智能門鎖等設備構建社區安全屏障；在數字維度，物聯感知網絡實時採集全島數據，依託數據管理中心形成「感知-分析-響應」的閉環系統。[82]
地理位置
森林城市位於依斯干達經濟特區（SEZ）內，距離新山中央商務區約40公里的公路車程。依斯干達經濟特區位於馬來西亞半島最南端，緊鄰新加坡，於2006年根據馬來西亞政府的經濟轉型計劃成立。[83]目前該地區備有FC1巴士服務來往第二通道關卡和森林城市[84]。
森林城市距離新加坡僅一橋之隔，2公里的直線距離使其成為新馬兩國通勤者及商業活動的首選地。穿梭巴士直接連通第二關口，便利了新加坡與柔佛州之間的往來。[85]。
除此之外，為了進一步提升交通便利性，森林城市繼去年底成功開通往返馬新第二關口的直達巴士線路後，即將再度攜手Causeway Link，推出周末及節假日往返吉隆坡的巴士服務。此外，森林城市還對環島路線及連接周邊商圈的交通線路進行了全面升級，實現與新山公共運輸系統的全面無縫銜接，為居民和訪客打造更高效、便捷的出行體驗。路線落實後，森林城市將形成覆蓋島內、連接新加坡及周邊商圈，並延伸至吉隆坡的四條公交巴士線路網絡。[40]
項目自建高速路已實現與新馬第二通道的無縫銜接，15分鐘車程抵達關口，半小時直達新加坡市中心。正在建設的新柔地鐵預計2026年通車，將進一步縮短兩地通勤時間。森林城市被納入柔新經濟特區體系，其高鐵樞紐規劃若落地，將形成連接吉隆坡、新加坡的陸路大動脈，並與泛亞鐵路網絡接軌，8小時航程覆蓋APEC主要經濟體。 [40]
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減免政策
森林城市正推進申請馬來西亞數字經濟公司（MDEC）認可的馬來西亞數字地位，數字中心、智慧科技、綠色智能領域如大數據分析、人工智慧、金融科技等企業可享長達10年企業所得稅豁免，為商鋪投資奠定需求基礎。免稅島政策的推進，將進一步申請拓展免稅品類並申請減免進出口稅、銷售稅及服務稅等。[86]
政府針對金融等行業措施，如家族辦公室的企業所得稅低至0%，而且長達20年，且可享長達20年的零企業所得稅。針對金融科技、外資支付系統運營商、金融機構和金融科技中後台運營等行業可享企業所得稅 5%、知識型員工個人所得稅 15%。[87]
拿督阿尼斯麗扎娜介紹，由於免稅政策的實施需要提前建立監控機制，因此將分兩個階段進行。在第一階段，在濱海酒店呆滿48小時遊客可以攜帶固定免稅品離島；第二階段，離島免稅的人群擴大，同時會針對免稅類別、免稅行業、離島免稅額度提升進行申請。除了金融特區、免稅島和特區專屬第二家園政策外，森林城市還享有馬來西亞數字地位等多項優惠政策。[11]
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參考文獻
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