התחדשות אזורי תעשייה

התחדשות אזורי תעשייה (מוכר גם בשם התחדשות תעשייתית) היא מונח בתחום הנדל"ן המתייחס לתהליך התערבות באזורים תעשייתיים ישנים המאופיינים לרוב בתשתיות לקויות, מצב פיזי ירוד וניצול לא מיטבי של השטח.

במסגרת ההליך, כלל השטח מתוכנן מחדש מתוך מטרה למקסם את שימושי הקרקע ולאחר מכן, מוקם מחדש תוך פריסה של מבנים שונים למטרות מגוונות כגון מגורים, מסחר, תעשייה, משרדים, ציבור, חינוך, פנאי, בידור, מלונאות וכו' (לרוב במבנים המשלבים את הפונקציות הנ"ל במבנה אחד).^[1]

כך, האופי המקורי נשמר תוך פתרון של בעיות כגון נדל"ן למגורים או חוסר באזורי מסחר, בנוסף לקידום הכלכלה המקומית ופתיחת אופציות שלא היו אפשריות במקור.^[2][3]

היסטוריה

התחדשות אזורי תעשייה החלה כבר בשנות ה-80 וה-90 כחלק משיקום וחידוש של אזורים וותיקים בארצות הברית, בלונדון ואזורים נוספים בעולם, כאשר רוב הפרויקטים אופיינו באזורים שאינם פעילים מסיבות כלשהן (לדוגמה: קרבה לנהר, שכבר לא נחשבת למשמעותית במיוחד בעידן המודרני), נחשבים למיושנים ובלתי יעילים ו/או אזורים ששינו את צביונם לכאלו המזוהים עם פשע ונסיבות מחמירות אחרות.^[4]

במרבית המקרים, ההתחדשות הובילה לשיפור התנאים של כלל תושבי העיר לרבות הכלכלה, התרבות ואיכות החיים הכללית, תוך יצירת מקומות עבודה חדשים ואפשרויות פנאי, בילוי ומתן שירותי ציבור - מבלי הצורך למצוא ולהחכיר שטחים חדשים. עקב כך, מדינות רבות (לרבות ישראל) מעוניינות לקדם פרויקטים כאלו, כאשר אחוז ניכר מהם מקודם על ידי ממשלות, עיריות ומשרדים ממשלתיים שונים, בין היתר כדי למשוך חברות, ארגונים ומיזמים או אוכלוסייה צעירה וחדשה למקום.^[5]

לרוב, הבנייה בתהליכים אלו מתבססת על בנייה לגובה של גורדי שחקים, שלרוב ישלבו יותר מפונקציה אחת (לדוגמה, מגדלי משרדים ומגורים), והיא גם מהווה הזדמנות לעבור ממודל יצרני (המאפיין מדינות מתפתחות) למודל מתן שירותים (המאפיין מדינות מפותחות).

כמו כן, מושקעים מאמצים ומשאבים רבים לפתח את המימד הסביבתי בכדי להפחית את זיהום האוויר מהתעשייה במקום (ובמקרים מסוימים, אף להכשיר קרקע מזוהמת או מסוכנת כגון קרקעות Brownfields), תוך אימוץ דוקטרינות בניה מתקדמות מתחום הבנייה הירוקה.

עקב עצימות הפרויקט וחשיבותו, לרוב יוקם גוף ייעודי לביצוע הפרויקט או שהפרויקט יינתן לחברה שהוכיחה את יכולתיה להוציא תוכניות בסדר גודל כזה לפועל. לעיתים, אותן חברות יקימו חברות בת ייעודיות למשימה זו.

התחדשות תעשייתית בעולם

מתחם הנמלים London Docklands (אנ') - מתחם שהחל את דרכו כבר בשנת 1696, בה הוקם נמל ייעודי שתוכנן לעמוד בנזקי טבע ולהיות מוגן בפני שודדים. במאה ה-19, האזור חווה גידול מאסיבי עקב הקמת נמלים נוספים שהפכו את האזור לאזור תעשייתי של נמלים שונים, אשר פעל עד למלחמת העולם השנייה בה הוא נהרס משמעותית עקב הפצצות הגרמנים. כחלק מהמדיניות האנגלית להתמקדות בנמלי מים עמוקים בשנים 1960–1980, כלל הנמלים במקום היו סגורים.

בשנת 1981, נוצרה תוכנית התחדשות תעשייתית לאזור הנ"ל, אשר בוצעה במהלך שנות ה-80 וה-90 והובילה לשילוב של מגוון מבנים למטרות שונות, מה שהוביל להכפלת תושבי העיר תוך 30 שנים ולהפיכה לאחד מאזורי המסחר הפופולריים ביותר באנגליה.

רציף הכנרית בלונדון - רציף שהחל בפעילות במאה ה-19 ב"אי הכלבים" באנגליה. הנמל נסגר כחלק מהמדיניות האנגלית לאי הפעלת נמלים שאינם מבוססים במים עמוקים עד לשנת 1980, כאשר המקום החל לחזור לפעילות לאחר פעילות ממשלתית להתחדשות תעשייתית באזור כולו.

בשנות ה-90, התהליך החל וכיום, כ-5 מ-10 גורדי השחקים הגדולים ביותר בבריטניה ממוקמים באזור זה, כאשר בניין ה-Landmark Pinnacle נחשב לבניין המגורים הגדול ביותר במערב אירופה (75 קומות) ומלון Novotel London Canary Wharf (אנ') נחשב למלון הגבוה ביותר ברשת 'נובוטל' העולמית.

שכונת 'אורזי הבשר' (אנ') בניו יורק - האזור החל להיות מיושב באמצע המאה ה-19, והוא עבר מספר שינויים במהלך מלחמת האזרחים ולאחר מכן בשנות ה-60, אשר גרמו לו להפוך לאזור ממוקד תעשייה. בשנות ה-80, האזור זוהה בעיקר עם פשע ומועדונים מחתרתיים ומפוקפקים. החל מסוף שנות ה-90, האזור עבר טרנספורמציה בדמות התחדשות תעשייתית, אשר הפך אותה למוקד פנאי מרכזי שזכה בתואר "השכונה הכי אופנתית" על ידי 'ניו יורק מגזין' ב-2004.

שכונת 'מסילות הרכבת האדסון' במנהטן - שכונה בצד המערבי של מנהטן אשר החלה בשנות ה-50 של המאה ה-19 כתכנון לשילוב של בתי מגורים לצד מסילות ברזל. בשנת 2014, החל תהליך התחדשות תעשייתית במקום עם מספר פרויקטים כגון קומפלקס 'מנהטן מערב', מגדל הספירלה ועוד. הפרויקט ככלל זכה לביקורות צוננות במדיה, בין היתר בגלל טענות על אי התאמה לאזורים האורבניים שמסביב. עקב משבר הקורונה, האזור נפגע קשות ממיעוט המבקרים באזור, מה שהוביל להפיכת חלק מהנכסים במתחם ל"שכונות רפאים".

שכונת 'סיאון' (אנ') בסיאול - מתחם מגורים ובעלי מלאכה ועסקים קטנים שנוסד בשנות ה-70, אשר צפוי לעבור התחדשות תעשייתית לטובת הקמת מגדלים והתמקדות בתעשיית נותני השירותים.

שכונת קינג'ס קרוס בלונדון (אנ') - רובע לונדוני ששימש בעיקר לתעשייה עד למלחמת העולם השנייה. לאחריה, האזור ננטש והפך לאזור המזוהה עם פשע, זנות, סמים ועוד (על הידרדרות זו נכתב השיר King's Cross של הצמד 'פט שופ בויז').

החל משנות ה-2000, החל תהליך התחדשות תעשייתית בעיר, שכלל את העברת הספרייה הבריטית העתיקה, גלריית גגוזיאן, מערכות 'הגארדיין' ו'אובזרבר' ועוד, במקביל להקמת סניפים של גוגל, מטא, יוניברסל מיוזיק ועוד, תוך הקפדה על יצירת ריאות ירוקות ומרכזי תרבות, בילוי ומסחר.^[6]

התחדשות תעשייתית בישראל

בישראל ישנם כ-430 אזורי תעשייה המתאימים לתהליכי התחדשות, תהליך שמקודם על ידי מינהל התכנון ומשרד הכלכלה והתעשייה. נכון לנובמבר 2023, מספר פרויקטים נערכים בערים שונות:

• מתחם הבורסה ברמת גן – מאז 2016 מתקיימים פרויקטים לפיתוח המתחם, הכוללים שימושים מעורבים כגון מגורים, מסחר ומלונאות.^[7][4][8]
• מתחם חסן ערפה בתל אביב – אזור תעסוקה במרכז תל אביב שבו אושרה בשנת 2015 תוכנית להקמת מגדלים, חניונים פרטיים ושטחים ירוקים, תוך שילוב תשתיות תחבורה ציבורית.^{[9][10][11][12]}
• מתחם זוגלובק בנהריה – אזור הכולל מבנים ישנים של מפעל תעשייתי ושטחי מסחר. תוכנית פיתוח שאושרה ב-2023 כוללת בנייה למגורים, תעסוקה ומלונאות.^{[13][14][15][16]}
• מתחם האורגים בבת ים – פרויקט התחדשות שהחל ב-2023 וכולל מגורים, מסחר ותעסוקה, בסמיכות לשכונת 'פארק הים'.^[17][18]

ראו גם

• עירוב שימושים

קישורים חיצוניים

• אלפי שאולי, בת ים-ניו יורק: עבודות קהילה במקום דמי שכירות, באתר ynet, 19 במרץ 2012
• מיכל פלטי, "נהיה בפרויקט הזה 20 שנה. אנחנו הולכים בדרך לא חרושה": ההימור הגדול בבורסה, באתר TheMarker‏, 9 בדצמבר 2022
• דודי קפלן, בזבוז השטחים הפתוחים באזורי התעשייה הוא ההפסד שלנו, באתר כלכליסט, 28 באפריל 2023
• הילה ציאון, עסקת ענק בר"ג: גורד שחקים של 100 קומות יוקם בבורסה, באתר ynet, 23 במאי 2023
• תמיר בן שחר, ‏הקו האדום של הרק"ל מגדיל את ביקושי המסחר, אבל לא בכל מקום, באתר גלובס, 8 באוגוסט 2023
• שלומית צור, מי רוצה לגור באזור תעשייה?, באתר TheMarker‏, 7 במרץ 2024