Condominio

Il condominio è un istituto giuridico di comproprietà, che si attua soprattutto sugli edifici che sono composti da più unità immobiliari,^[1] diversamente regolato nei vari Stati del mondo.

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Condominio in Atene, Grecia.

Storia

Il diritto romano conosceva una proprietà privata ereditata dal genitore e rimasta indivisa tra i fratelli (consortium). In età classica si sviluppò il concetto di proprietà comune di divisione pro quota con ripartizione proporzionale dei diritti e degli obblighi con forme di tutela analoghe al diritto moderno (rei vindicatio partiaria).

Nel mondo

Australia

In Australia, i condomini sono conosciuti come "titoli a strati"^[2] (strata title schemes)^[3] o "titoli di comunità" (community title schemes)^[4].

Canada

Il National Household Survey (NHS) del 2011 ha mostrato che una famiglia canadese su otto viveva in condomini, conosciuti colloquialmente come "condos", per lo più situati in alcune aree metropolitane censite secondo Statistics Canada^[5]. I condomini esistono nella maggior parte del Canada, sebbene siano più comuni nelle zone più grandi città. Sono regolati dalla legislazione provinciale o territoriale e i dettagli legali specifici variano da giurisdizione a giurisdizione. Nella maggior parte del Canada, sono indicati come condomini, tranne nella Columbia Britannica, dove sono indicati come freehold, e in Quebec, dove sono indicati come consorzi di comproprietà^[6] (syndicates of co-ownership). Il complesso di case a schiera di Brentwood Village a Edmonton, Alberta, è stato il primo complesso condominiale in Canada (registrato nel 1967). Nei condomini ordinari il proprietario dell'unità abitativa è solitamente proprietario dell'unità interna e di una quota della società; l'ente è proprietario dell'esterno del terreno edificabile e delle aree comuni; nel caso di un condominio di proprietà il proprietario possiede il terreno e l'edificio e la società possiede strade e servizi comuni condivisi^[7]. Il Canadian Condominium Institute è un'associazione senza scopo di lucro di proprietari di condomini e società con sedi in ogni provincia e territorio^[8]. La Condo Owners Association COA Ontario è un'associazione senza scopo di lucro che rappresenta i proprietari di condomini con divisioni in tutta la provincia e distretti all'interno dei vari comuni^[9].

Danimarca

Gli appartamenti (danese ejerlejlighed, letteralmente "appartamento del proprietario") costituiscono circa il 5% delle case danesi^[10]. Sono scambiati e ipotecati sugli stessi mercati delle case indipendenti e sono trattati legalmente in modo molto simile ad altre forme di proprietà immobiliare. Ogni proprietario-affittuario è proprietario diretto del proprio appartamento; il resto dell'edificio e il terreno su cui insiste sono di proprietà congiunta dei proprietari dell'appartamento, i quali esercitano la loro comproprietà attraverso una associazione di proprietari. Le spese di mantenimento della proprietà comune sono ripartite pro rata tra i proprietari.

Un altro 5% delle case danesi appartiene a cooperative di edilizia abitativa (danese andelsbolig), che occupano una posizione giuridica intermedia tra i condomini e le consorzi edilizi. L'intera proprietà è legalmente posseduta da una società senza scopo di lucro, di cui gli inquilini possiedono quote; ogni azione comporta il diritto e il dovere di affittare un appartamento dalla cooperativa. Le azioni possono essere acquistate e vendute, ma spesso le regole della cooperativa limitano rigorosamente il prezzo al quale possono passare di mano. (Gli appartamenti di proprietà, invece, vengono negoziati sul mercato libero). Poiché i prezzi ufficiali delle azioni sono spesso inferiori al valore di mercato e i venditori spesso mantengono la libertà di scegliere a chi vendere, i pagamenti sottobanco sono comuni^[11].

Dal 2005, ad esempio, le quote cooperative possono essere utilizzate per garantire prestiti bancari. (Tuttavia, le banche ipotecarie danesi non possono ancora ipotecare appartamenti di cooperative edilizie individuali.)

Filippine

Nelle Filippine, i condomini sono classificati in tre tipi: bassi, medi e alti. I condomini hanno un tipo speciale di titolo di proprietà chiamato CCT (certificato di proprietà condominiale - Condominium Certificate of Title). I condomini di solito dispongono di servizi, come piscine, parcheggio di proprietà, una club house e un edificio amministrativo^[12].

Finlandia

The Luminary, un condominio a Tammela, Tampere, Finlandia.

In Finlandia, un accordo di tipo condominiale in cui la proprietà dell'immobile è assegnata a specifici appartamenti (finlandese: hallinnanjakosopimus^[13], svedese: avtal om delning av besittningen^[14]) viene solitamente utilizzato solo case unifamiliari o bifamiliari.

Le cooperative edilizie finlandesi (un tipo di possesso abitativo, ossia persone giuridiche, solitamente cooperative o società, che possiedono beni immobili, costituiti da uno o più edifici residenziali^[15]) sono costituite come società a responsabilità limitata (senza scopo di lucro) (finlandese: asunto-osakeyhtiö^[16], svedese: bostadsaktiebolag^[17]), dove una quota rappresenta solitamente un metro quadrato (a volte dieci) dell'appartamento.

Germania

In Germania, i condomini sono conosciuti come "Eigentumswohnungen" e la legge più importante in materia di condomini è la legge tedesca sui condomini (WEG - German Condominium Act)^[18]. Su di esso si basano tutte le norme giuridiche riguardanti la proprietà individuale, i diritti e i doveri delle associazioni di proprietari di case e l'amministrazione dei condomini. La legge risale al 1951, ma è stata promulgata nuovamente nel 2007. I proprietari di case sono investiti di capacità giuridica parziale, il che significa che l'associazione dei proprietari di case rappresenta un'entità con diritti e doveri che possono includere contratti. Il diritto di proprietà è suddiviso nel primo articolo della legge tedesca sulle proprietà condominiali in proprietà abitativa, proprietà individuale, proprietà parziale e proprietà collettiva^[19].

Grecia

In Grecia, i condomini sono diventati molto popolari negli anni '60. È un edificio che si vede ovunque in Grecia, poiché la maggior parte della sua popolazione vive nelle grandi città^[20]. Sono conosciuti come "πολυκατοικίες" (polykatoikíes, pronunciato "poh-lee-kah-tee-kee-es"), letteralmente "multi-residenze".

Hong Kong

A Hong Kong l'equivalente di un condominio è un "edificio multiproprietario" oppure 'edificio in multiproprietà'. Talvolta fanno parte di un complesso residenziale privato comprendente più edifici, ma spesso sono costituiti da un unico edificio di proprietà comune. I rapporti tra le parti, ivi compresi i diritti di occupazione esclusiva degli appartamenti e dei posti auto, sono definiti dall'atto di mutuo patto (“DMC”, analogo all'atto quadro sopra descritto) e dall'Ordinanza di Gestione Edilizia Cap. 344^[21].

India

In India, i condomini sono conosciuti come "Appartamenti" o "Complessi" o "Società" o "Appartamenti". Ogni edificio è composto da più piani e da appartamenti/unità abitative con diverse configurazioni. Le configurazioni più comuni sono "1-BHK", "2-BHK" e "3-BHK" (BHK sta per camera da letto-sala-cucina)^[22].

L'associazione dei proprietari di case è solitamente chiamata Co-operative Housing Society (CHS) o Co-operative Group Housing Society (CGHS), che deve essere registrata presso le autorità municipali^[23].

Inghilterra e Galles

In Inghilterra e Galles, una delle strutture giuridiche equivalenti di un condominio è commonhold, una forma di proprietà introdotta dal Commonhold and Leasehold Reform Act del 2002.^[24] Al 3 giugno 2009, c'erano 12 complessi residenziali di proprietà comune comprendenti 97 unità in Inghilterra e un complesso residenziale di proprietà comune, comprendente 30 unità, in Galles^[25]. "Condominio" non è un termine ampiamente utilizzato in Inghilterra e Galles. Il bene comune è una creatura di statuto e relativamente raro, ed è più probabile che i condomini si trovino sotto forma di beni di terzi a causa delle differenze legali di lunga data tra il possesso di beni di locazione e di proprietà.

In virtù del caso epocale Tulk v Moxhay, nella legge inglese solo patti restrittivi possono essere applicati contro la proprietà fondiaria. Ciò significa che non è possibile imporre un patto positivo ai successivi proprietari di terreni di proprietà, se non quello di mantenere una recinzione di confine, senza creare un elaborato trust. Un patto positivo è, in generale, quello che comporta la spesa di denaro per essere rispettato^[26].

Ciò non creò un problema significativo fino agli anni '50, quando gli "appartamenti" (dove la proprietà è divisa orizzontalmente) hanno iniziato ad apparire sul mercato come più convenienti, in particolare per gli acquirenti alle prime armi. Fino ad allora gli appartamenti erano stati confinati in locazioni invendibili a breve termine, con vari gradi di protezione legale dell’affitto e di sicurezza del possesso.

Si capì presto che gli appartamenti di proprietà erano una forma di proprietà insoddisfacente perché non era possibile imporre requisiti essenziali di manutenzione. In quanto tali, gli appartamenti divennero praticamente invendibili perché costituivano una forma di sicurezza inaccettabile per i finanziatori. Così gli avvocati, i principali avvocati immobiliari in Inghilterra e Galles a quei tempi, iniziarono a utilizzare invece i contratti di locazione, dove tali limitazioni non si applicavano.

Il progresso è stato casuale e frammentario, ma col tempo le cose sono diventate più standard. I miglioramenti divennero universali poiché i finanziatori istituzionali si rifiutarono di anticipare denaro sulla sicurezza degli appartamenti a meno che non fossero incluse alcune disposizioni di base. Ciò avvantaggiava i proprietari indipendentemente dal fatto che prendessero in prestito denaro o meno poiché l'acquisto veniva invariabilmente condotto tramite un avvocato o un trasportatore autorizzato addestrato a rifiutare i contratti di locazione che non soddisfacevano gli standard necessari.

Nonostante questi standard, la forma attuale dei sistemi di locazione è variabile. Molto favoriti sono gli accordi in cui i contratti di locazione vengono concessi da una proprietà di proprietà di una società, a sua volta di proprietà di singoli locatari. Ciò offre loro l'opportunità di partecipare alla corretta gestione del blocco. Ancora una volta, la qualità della gestione è molto variabile.

Lo statuto che istituisce i beni comuni è stato motivato dal desiderio di eliminare alcuni dei problemi e delle ingiustizie percepite, come lo sfruttamento commerciale dei "locatari"; dai proprietari liberi poiché i loro contratti di locazione cominciavano ad avere troppo poco tempo per soddisfare i finanziatori. Poiché la maggior parte degli sviluppi su beni di terzi sono intrapresi da entità commerciali, le proprietà comuni non si sono diffuse. Esistono, tuttavia, altre norme in vigore che garantiscono un certo grado di protezione ai locatari. È tuttavia essenziale prendere in considerazione una consulenza legale adeguata ogni volta che si è impegnati nell'acquisto di un appartamento, poiché i requisiti per un appartamento completamente commerciabile rimangono complessi.

Law of Property Act 1925, s.153^[27], contiene disposizioni per l'"ampliamento" di contratti di locazione in proprietà, uno dei cui effetti è quello di preservare l'applicabilità dei covenants positivi contenuti nel contratto di locazione nei confronti della proprietà risultante. Ci sono requisiti chiari, ma rigorosi. Metodi che utilizzassero le disposizioni per creare patti positivi applicabili nei condomini di proprietà furono occasionalmente discussi ma non guadagnarono mai valuta.

Il 21 luglio 2020 la Commissione legislativa del Regno Unito ha riferito sulle difficoltà esistenti^[28] e ha presentato proposte per migliorare la legge e incoraggiarne l'accettazione di proprietà comune come forma preferita di possesso.

Iran

Il governo iraniano ha iniziato a sostenere le ville e ad opporsi ai condomini poiché preoccupato per i comportamenti delle persone^[29].

Israele

In Israele, i condomini (noti "בתים משותפים", "case condivise" o "case cooperative") sono una pratica comune forma di proprietà della casa. L'edilizia pubblica è stata storicamente organizzata come acquisti agevolati e mutui in condomini costruiti dal governo^[30].

Italia

Lo stesso argomento in dettaglio: Condominio (diritto italiano).

Il condominio è un sitituto regolato dal codice civile e da ulteriori ed eventuali specifiche leggi in materia.

Russia

Inizialmente, il concetto di condominio è stato introdotto dalla legge federale "sui fondamenti della politica abitativa federale"; N. 4218-1 del 24 dicembre 1992^[31][32]: "Condominio è un'associazione di proprietari di locali residenziali in appartamenti con la creazione di condizioni per la proprietà congiunta e l'uso di scale, ascensori, corridoi, tetti, scantinati tecnici, attrezzature tecniche non appartenenti agli appartamenti, territorio adiacente e altre aree comuni^[33]".

Singapore

Un complesso condominiale a Singapore vicino al fiume Kallang.

A Singapore, la maggior parte delle case prive di tali caratteristiche sono costruite dall'Housing Development Board (HDB) governativo e tali unità HDB possono essere possedute in affitto o acquistate individualmente dal governo. Condomini e appartamenti HDB costituiscono la stragrande maggioranza degli alloggi residenziali disponibili nel paese^[34].

Spagna

In Spagna, i condomini sono conosciuti come "comunidad de propietarios" (termine legale) e "comunidad de vecinos" (termine popolare), e sono regolati dalla Ley de Propiedad Orizzontale (L.P.H.) che estende in modo significativo il Codice Civile Spagnolo^[35]. L.P.H. è diventata legge nel 1960 e più della metà della popolazione spagnola viveva in condomini alla fine degli anni 90^[36]. Secondo INE, in Spagna nel 2013 c'erano quasi 840.000 condomini che comprendevano circa 9 milioni di edifici abitativi^[37].

Stati Uniti

La prima legge condominiale approvata negli Stati Uniti fu nel Commonwealth di Porto Rico nel 1958^[38][39]. Nel 1960, a Salt Lake City, nello Utah, fu costruito il primo condominio negli Stati Uniti continentali. Il concetto giuridico si era diffuso negli Stati Uniti dall'Europa attraverso i Caraibi (Porto Rico e Cuba), ma nel corso degli anni '60 era stato ampiamente ed erroneamente riportato che il concetto era nato negli Stati Uniti direttamente sulla base di un modello romano. Infatti, il concetto di tenuta aerea era antitetico al diritto romano, e non esiste alcuna prova di un antico condominio romano^[40].

La sezione 234 dell'Housing Act del 1961 consentì alla Federal Housing Administration di assicurare ipoteche sui condomini, portando ad un vasto aumento dei fondi disponibili per i condomini e all'introduzione di leggi condominiali in ogni stato entro il 1969^[41]. Da allora, il termine “condominium”, o in breve “condo”, è diventato una parola familiare negli Stati Uniti^[42]. La prima consapevolezza diffusa da parte di molti americani della vita condominiale non venne dalle sue città più grandi ma dal sud della Florida, dove gli sviluppatori avevano importato il concetto di condominio da Porto Rico e lo usarono per vendere migliaia di case poco costose ai pensionati che arrivavano pieni di contanti dalle città settentrionali degli Stati Uniti^[43].

L’attrattiva principale di questo tipo di proprietà è la possibilità di ottenere alloggi a prezzi accessibili in un’area altamente desiderabile che in genere è fuori dalla portata economica. Inoltre, tali proprietà traggono vantaggio dall’avere restrizioni che ne mantengono e aumentano il valore, fornendo controllo sul degrado che affligge alcuni quartieri^[44].

Negli ultimi decenni, l’industria dei condomini residenziali è stata in forte espansione in alcune aree metropolitane, come Miami, San Francisco, Seattle, Boston, Chicago, Austin, Los Angeles e New York City. Tuttavia, nei primi anni del 2010, l'offerta nel settore condominiale ha raggiunto la domanda e le vendite sono rallentate^[45].

Una forma alternativa di proprietà, popolare in alcune parti degli Stati Uniti ma presente anche in altre giurisdizioni di common law, è la cooperativa edilizia, nota anche come "partecipazione societaria" o "co-op". Una cooperativa edilizia è quella in cui l'edificio ha una società legale associata e la proprietà delle azioni dà diritto ad un contratto di locazione per la residenza di un'unità^[46]. Un'altra forma è la rendita fondiaria (solarium), in cui un unico proprietario mantiene la proprietà della terra (solum) ma ne affitta i diritti di superficie (superficies) che si rinnovano per sempre o per un periodo molto lungo^[47]. Ciò è paragonabile a un'enfiteusi di diritto civile, tranne per il fatto che l'enfiteusi sposta i doveri di manutenzione e di apporto di miglioramenti sull'affittuario^[48].

Negli Stati Uniti esistono diversi stili di complessi condominiali. Ad esempio, un complesso condominiale con giardino è costituito da edifici bassi costruiti con giardini paesaggistici che li circondano. Un complesso condominiale a schiera è costituito da villette bifamiliari su più piani. Nelle case condominiali l'acquirente possiede solo gli interni, mentre l'edificio stesso è di proprietà di una società condominiale^[49]. La società è di proprietà congiunta di tutti i proprietari e addebita loro le spese per la manutenzione generale e le riparazioni importanti. Le case a schiera sono di proprietà esclusiva, senza aspetti condominiali. Negli Stati Uniti, questo tipo di proprietà è chiamato fee simple^[50].

Sudafrica

In Sud Africa, i condomini sono conosciuti come "Titolo sezionale" proprietà e sono regolati dalla legge sui titoli sezionali n. 95 del 1986^[51].

Svezia

Il 1º maggio 2009, i condomini (ägarlägenheter) sono diventati disponibili per la prima volta secondo la legge svedese^[52]. Dei 14.447 appartamenti di nuova costruzione ultimati nel 2009, solo sei erano condomini. La maggior parte della produzione, 7.723 unità, erano appartamenti in cooperative di edilizia (bostadsrättslägenheter), la forma tradizionale di appartamento occupato dal proprietario^[53]. Alla fine del 2014, c'erano 955 condomini in totale in tutta la Svezia^[54].

Thailandia

A livello nazionale, a febbraio 2018, Bangkok rappresentava il 58% del mercato condominiale di nuova costruzione della Thailandia, mentre le altre province rappresentavano il restante 42%^[55]. Questa tipologia di unità ha visto una crescita costante nel mercato tailandese negli ultimi decenni, in contrasto con la percentuale in calo della tradizionale casa unifamiliare^[56]. Il trend di sviluppo condominiale continua a livello nazionale con dozzine di progetti in corso a Bangkok^[57], molti altri sono in corso nelle province del Corridoio Economico Orientale di Chon Buri e Rayong, e ad ovest a Phetchaburi e Prachuap Khiri Khan.

Ungheria

I condomini in Ungheria sono negoziati e ipotecati sullo stesso mercato di qualsiasi casa unifamiliare indipendente (ungherese: kertesház; "casa da giardino") e sono trattati in modo molto simile ad altre forme di proprietà immobiliare. Il condominio agisce come persona giuridica senza scopo di lucro mantenendo le aree comuni della proprietà ed è gestito da un rappresentante (ungherese: közös képviselő) eletto dall'assemblea dei proprietari. Storicamente questo rappresentante era uno dei proprietari stessi; nel 21º secolo, tuttavia, la convenzione dei proprietari assume in genere un amministratore di condominio professionista che non vive personalmente nell'edificio. Le decisioni che comportano modifiche ai termini e alle condizioni, o maggiori spese comuni, devono comunque essere approvate dalla convenzione. Il potere di voto si basa sulla percentuale di proprietà posseduta^[58].