역모기지

역모기지(reverse mortgage, 리버스 모기지)는 일반적으로 주거용 부동산으로 담보되는 모기지론으로, 채무자가 부동산의 무담보 가치에 접근할 수 있게 한다. 이 대출은 일반적으로 노년층 주택 소유자를 대상으로 홍보되며 일반적으로 월별 모기지 상환을 요구하지 않는다. 채무자는 여전히 재산세 또는 주택 소유자 보험에 대한 책임이 있다. 역모기지는 노인들이 주택에 축적한 자산을 즉시 이용하고, 사망하거나 주택을 팔거나 이사할 때까지 대출 상환을 연기할 수 있게 한다. 역모기지에는 필수 모기지 상환이 없으므로, 매달 이자가 대출 잔액에 추가된다. 대출 잔액이 증가하면 결국 주택 가치를 초과할 수 있으며, 특히 주택 가치가 하락하거나 채무자가 여러 해 동안 주택에 계속 거주할 경우 더욱 그렇다. 그러나 채무자(또는 채무자의 재산)는 일반적으로 주택 가치를 초과하는 추가 대출 잔액을 상환할 필요가 없다.^[1]

규제 당국과 학계는 역모기지 시장에 대해 엇갈린 의견을 내놓았다. 일부 경제학자들은 역모기지가 시간이 지남에 따라 소득과 소비 패턴을 원활하게 하여 노인들에게 도움이 될 수 있다고 주장한다.^[2][3] 그러나 소비자 금융 보호국과 같은 규제 당국은 역모기지가 "복잡한 상품이며 소비자가 이해하기 어렵다"고 주장하며, 특히 "오해의 소지가 있는 광고", 낮은 품질의 상담, "사기 및 기타 사기 위험"을 고려할 때 더욱 그렇다고 지적한다.^[1] 또한, 이 국은 많은 소비자들이 경제학자들이 주장하는 긍정적인 소비 평준화 목적으로 역모기지를 사용하지 않는다고 주장한다.^[1] 캐나다에서는 채무자가 역모기지 승인을 받기 전에 독립적인 법률 자문을 구해야 한다. 미국에서는 역모기지 채무자도 다른 모기지 채무자와 마찬가지로 주택을 유지하거나 주택 소유자 보험 및 재산세를 최신 상태로 유지하지 못하면 압류에 직면할 수 있다.^[4]

국가별

오스트레일리아

자격 요건

역모기지는 호주에서 이용 가능하다. 책임 대출법에 따라 2012년에 국가 소비자 신용 보호법이 개정되어 역모기지에 대한 높은 수준의 규제를 포함하게 되었다. 역모기지는 또한 오스트레일리아 증권 투자 위원회 (ASIC)의 규제를 받으며, 대출기관 및 자문가는 모든 차용인에게 높은 준수 및 공개를 요구한다.^[5]

차용인은 역모기지를 신청하기 전에 공인된 역모기지 전문가로부터 신용 자문을 받아야 한다. 신용 활동(대출기관, 임대인, 중개인 포함)에 종사하려는 모든 사람은 ASIC의 허가를 받거나 허가받은 자의 대표자여야 한다(즉, 자신의 허가를 받거나 공인 신용 대표 또는 직원으로서 다른 허가받은 자의umbrella 아래에 있어야 한다). (ASIC)^[6]

자격 요건은 대출기관마다 다르다. 호주에서 역모기지를 받으려면,

• 차용인은 특정 연령 이상이어야 하며, 일반적으로 60세^[7] 또는 65세여야 한다.^[8] 모기지에 여러 명의 차용인이 있는 경우, 가장 어린 차용인이 연령 요건을 충족해야 한다.^[7]
• 차용인은 부동산을 소유해야 하거나, 기존 모기지 잔액이 역모기지 수익금으로 상환될 만큼 충분히 낮아서 역모기지가 부동산에 대한 유일한 담보 대출로 남아야 한다.^[7]

대출 규모 및 비용

호주의 역모기지는 부동산 가치의 50%^[7]까지 가능하다. 사용 가능한 정확한 금액(대출 규모)은 여러 요인에 따라 결정된다.

• 차용인의 연령 (연령이 높을수록 더 많은 금액 이용 가능)^[7]
• 현재 이자율
• 부동산 가치^[7]
• 부동산의 위치^[7]
• 프로그램 최소 및 최대; 예를 들어, 대출은 최소 1만 달러^[7]로 제한될 수 있으며, 대출 기관에 따라 최대 25만 달러에서 100만 달러 사이로 제한될 수 있다.

역모기지 취득 비용은 차용인이 취득하는 특정 역모기지 프로그램에 따라 다르다. 이러한 비용은 종종 대출 자체에 포함되어 원금과 함께 복리로 부과된다.^[7] 역모기지의 일반적인 비용은 다음과 같다.

• 신청 수수료 (설정 수수료) = 0달러^[9]에서 950달러^[10]
• 인지세, 모기지 등록 수수료 및 기타 정부 수수료^[10] = 위치에 따라 다름

역모기지의 이자율은 다양하다. 일부 프로그램은 과거에 고정 금리 대출을 제공했지만,^[7] 다른 프로그램은 변동 금리 대출을 제공한다.^[10] 2012년 9월 국가 소비자 신용 보호법 개정 이후, 새로운 역모기지 대출에는 고정 금리가 허용되지 않는다.

또한, 역모기지 기간 동안 비용이 발생할 수 있다. 월별 서비스 요금은 대출 잔액에 부과될 수 있으며(예: 월 12달러^[8]), 이는 원금과 함께 복리로 부과된다.^[7] 최고의 상품은 월별 수수료가 없다.

역모기지 수익금

역모기지 자금은 여러 가지 방법으로 분배될 수 있다.^[7]

• 현금으로 일시불로 정산 시 지급;
• 종신 지급으로, 매월 현금 지급;
• 주택 담보 신용 대출과 유사한 신용 한도;
• 이들의 조합.

세금 및 보험

차용인은 부동산에 대한 모든 책임을 진다. 여기에는 물리적 유지보수가 포함된다.^[7] 또한, 일부 프로그램은 부동산 가치에 대한 정기적인 재평가를 요구한다.^[7][11]

연금 또는 신용 한도로 설정된 역모기지 소득은 정부 소득 지원 자격에 영향을 미치지 않아야 한다.^[7][12] 그러나 일시불로 설정된 역모기지 소득은 금융 투자로 간주되어 소득 심사에 따라 평가될 수 있다. 이 범주에는 4만 달러를 초과하는 모든 금액과 90일 이내에 사용되지 않은 4만 달러 미만의 금액이 포함된다.^[12]

대출 상환 시기

대부분의 역모기지는 영구적으로 주택을 떠날 때(주택을 팔거나 사망할 때 포함) 상환해야 한다(미지급 이자 및 수수료 포함). 그러나 대부분의 역모기지는 소유자 거주 대출이므로, 차용인이 장기 세입자에게 부동산을 임대하고 이사하는 것이 허용되지 않는다. 차용인은 부동산을 임대하고 다른 곳으로 이사할 생각이라면 이를 확인해야 한다.

일반적인 오해는 차용인이 사망하거나 집을 떠날 때(예: 요양 시설로 가거나 다른 곳으로 이사할 때) 집을 팔아야 한다는 것이다. 이것은 사실이 아니다. 대출은 상환되어야 한다. 따라서 상속인들은 다른 출처, 다른 자산 매각, 또는 일반 모기지로의 재융자, 또는 자격이 되는 경우 다른 역모기지를 통해 역모기지를 상환하기로 결정할 수 있다.

대출의 선불(차용인이 만기 전에 대출을 갚는 것)은 대출에 따라 벌칙을 부과할 수 있다.^[7][10] 재인출 시 추가 수수료가 부과될 수도 있다.^[10] 국가 신용 법규에 따르면, 2012년 9월부터 신규 대출에 대한 조기 상환 벌칙은 불법이다. 그러나 은행은 모기지 해지를 준비하는 데 합리적인 관리 수수료를 부과할 수 있다.

2012년 9월 이후 발행된 모든 역모기지에는 "무부정자산보장(No Negative Equity Guarantee)"이 있어야 한다. 이는 대출 잔액이 부동산 매각 수익금을 초과하더라도, 이 초과분에 대한 어떠한 청구도 상속 재산이나 차용인의 다른 상속인에게 제기되지 않을 것임을 의미한다.^[7][11]

2012년 9월 18일, 정부는 모든 신규 역모기지 계약에 법정 '부정자산 보호'를 도입했다. 이는 차용인이 대출 기관에 집 가치(시장 가치 또는 자산)보다 더 많은 빚을 지게 되는 상황을 피할 수 있음을 의미한다. 2012년 9월 18일 이전에 시작된 역모기지에서는 대출 잔액이 부동산 가치보다 많아질 경우 차용인이 보호받는지 여부가 계약에 명시되어 있다.^[13]

역모기지 계약이 종료되고 차용인의 주택이 매각되면 대출 기관은 매각 대금을 받게 되며, 차용인은 이를 초과하는 어떠한 채무(사기나 허위 진술과 같은 특정 상황 제외)에 대해서도 책임을 지지 않는다. 부동산이 대출 기관에 빚진 금액보다 더 많은 금액에 팔리는 경우, 차용인 또는 그의 상속인은 추가 자금을 받게 된다.

캐나다

2018년 10월 캐나다 재무부 장관에 보고하는 독립 연방 기관인 캐나다 금융 기관 감독청 (OSFI)의 2018년 10월 제출 서류에 따르면, 캐나다인의 역모기지 미상환 부채는 34억 2천만 캐나다 달러로 급증하여 월별 및 연간 증가율 모두에서 새로운 기록을 세웠다. Better Dwelling의 대니얼 웡은 이러한 급증이 9월 대비 11.57% 증가한 것으로, 2010년 이후 두 번째로 큰 증가폭이며, 월별 성장률 중간값보다 844% 더 많다고 썼다. 연간 증가율 57.46%는 연간 성장률 중간값보다 274% 더 크다.^[14]

캐나다의 역모기지는 홈 에퀴티 은행, 에퀴터블 은행, 블룸 파이낸셜 세 금융기관을 통해 이용할 수 있다. 캐나다에서 발행된 역모기지는 상품의 특성상 정부가 보험에 가입하지 않는다.^[15]

민간 대출기관으로부터 역모기지를 받는 비용은 다른 유형의 모기지 또는 지분 전환 대출 비용을 초과할 수 있다. 정확한 비용은 차용인이 취득하는 특정 역모기지 프로그램에 따라 다르며 대출기관마다 다르다. 프로그램에 따라 다른 비용이 발생할 수도 있다.^[16]

역모기지로 받은 돈은 여전히 대출로 간주되므로 과세 소득이 아니다. 따라서 노령 연금 (OAS) 또는 최저 소득 보조금 (GIS)의 정부 혜택에 영향을 미치지 않는다.^[17]

역모기지는 차용인이 사망하거나 부동산을 팔거나 집에서 이사할 때 만기가 도래하며, 대출 원금과 이자를 상환해야 한다. 프로그램에 따라 소유자가 이사하는 경우 역모기지는 다른 부동산으로 이전될 수 있다. 대출의 선불 상환은 차용인이 만기 전에 대출을 갚는 것을 의미하며, 프로그램에 따라 벌칙이 발생할 수 있다.^[16]

미국

FHA 보험 주택 자산 전환 모기지, 즉 HECM은 1987년 주택 및 지역사회 개발법의 일부로 로널드 레이건 대통령에 의해 1988년 2월 5일 법으로 제정되었다.^[18] 첫 번째 HECM은 1989년 제임스 B. 너터 & 컴퍼니에 의해 캔자스 페어웨이의 마조리 메이슨에게 주어졌다.^[19]

미국에서는 FHA 보험 HECM(주택 자산 전환 모기지), 즉 역모기지는 비소구 대출이다. 간단히 말해, 채무자는 주택 순매각 대금을 초과하는 어떠한 대출 잔액에 대해서도 상환할 책임이 없다. 예를 들어, 마지막 채무자가 집을 떠났을 때 FHA 보험 역모기지의 대출 잔액이 125,000달러였고, 집이 100,000달러에 팔렸다면, 채무자나 그들의 상속인은 주택 가치를 초과하는 역모기지 대출의 25,000달러에 대해 책임이 없다. 추가 25,000달러는 HECM 대출이 발생했을 때 구매한 FHA 보험에서 지불될 것이다. 역모기지는 손실을 입을 수 없다. FHA 모기지 보험 비용은 주택 감정가의 2%의 일회성 수수료와 미상환 대출 잔액의 0.5%의 연간 수수료이다.^[20]

2015년 Journal of Urban Economics 기사에 따르면, 미국 HECM 역모기지 대출자 중 약 12%가 "재산세 또는 주택 소유자 보험"을 불이행하여 "상대적으로 높은 불이행률"을 보였다.^[21] 그러나 이 데이터는 2006-2011년 참가자들을 대상으로 한 것이며, 모기지가 없는 주택 소유자가 아닌 일반 모기지를 가진 주택 소유자와 비교한 것이다. 이 연구는 2013년 역모기지 개혁을 초래했다. 주택 소유자는 첫해에 이용 가능한 수익금의 60%만 인출할 수 있었다. 은퇴 인구는 일반적으로 전통적인 모기지를 가진 개인만큼 세금 및 보험 인상을 감당할 수 있는 소득 수준을 가지고 있지 않다. 미국에서는 역모기지 대출자와 모든 주택 소유자가 주택을 유지하거나 주택 소유자 보험 및 재산세를 최신 상태로 유지하지 못하면 압류에 직면할 수 있다.^[4] FBI, 감사관, HUD는 미국 소비자, 특히 노년층에게 사기를 피하기 위해 역모기지를 고려할 때 신중할 것을 촉구한다.^[22] HUD는 특히 소비자들에게 "HUD에서 무료로 제공되는 정보에 대해 수천 달러를 청구하는 사기꾼들을 조심하라"고 경고한다.^[23]

2018년 연구에 따르면, 역모기지 대출자들은 비대출자들에 비해 금융 및 주거 만족도가 상당히 높다.^[24] 역모기지는 다른 어떤 모기지 상품보다 불만이 적었다. 2021년 소비자 금융 보호국(CFPB)이 접수한 총 32,000건의 소비자 불만 중 약 300건, 즉 1% 미만이 역모기지 대출과 관련된 것이었다.^[25]

자격 요건

미국에서 HECM 역모기지를 신청하려면 일반적으로 차용인이 만 62세 이상이어야 하며, 주택이 주 거주지여야 한다(두 번째 주택 및 투자 부동산은 해당되지 않는다).^[26]

2014년 4월 25일, FHA는 HECM 연령 자격 요건을 개정하여 62세 미만의 배우자에게 특정 보호를 확대했다. 이전 지침에 따르면, 역모기지는 62세 이상인 배우자에게만 작성될 수 있었다. 나이 많은 배우자가 사망할 경우, 어린 생존 배우자가 HECM 대출에서 제외되면 역모기지 잔액이 상환 기한이 도래했다. 이 어린 배우자가 역모기지 잔액을 상환하거나 재융자할 수 없으면, 집을 팔거나 압류당할 수밖에 없었다. 이는 사망한 HECM 모기지 채무자의 배우자에게 상당한 어려움을 초래했기 때문에 FHA는 Mortgagee Letter 2014-07에서 자격 요건을 개정했다.^[27] 새로운 지침에 따라, 대출 개시 시점에 62세 미만인 배우자는 모기지를 받은 나이 많은 배우자가 사망하더라도 HECM 프로그램이 제공하는 보호를 유지한다. 이는 생존 배우자가 재산세와 주택 소유자 보험을 계속 납부하고 주택을 합리적인 수준으로 유지하는 한 역모기지 잔액을 상환할 필요 없이 집에서 계속 거주할 수 있음을 의미한다.

역모기지가 실현 가능한 금융 옵션이 되려면, 기존 모기지 잔액이 일반적으로 역모기지 수익금으로 상환될 만큼 충분히 낮아야 한다.^[28] 그러나 차용인은 HECM 역모기지 자격을 얻기 위해 기존 모기지 잔액을 상환할 수도 있다.

HECM 역모기지는 FHA의 표준 부동산 유형 자격 요건을 따르므로, 대부분의 1~4가구 주택, FHA 승인 콘도미니엄, PUD가 해당된다.^[29] 조립식 주택도 FHA 표준을 충족하는 한 자격이 된다.

FHA/HUD 승인 역모기지 대출 절차를 시작하기 전에 신청자는 승인된 상담 과정을 이수해야 한다.^[30] 승인된 상담사는 역모기지가 어떻게 작동하는지, 역모기지를 받는 것의 재정적 및 세금적 함의, 상환 옵션, 역모기지와 관련된 비용을 설명하는 데 도움을 주어야 한다.^[31] 상담은 차용인을 보호하기 위한 것이지만, 소비자 금융 보호국과 같은 단체에서는 상담의 질을 비판해왔다.^[1]

2010년 미국 노인들을 대상으로 한 설문조사에서 응답자의 48%가 역모기지를 얻는 주된 이유로 재정적 어려움을 꼽았고, 81%는 사망할 때까지 현재 주택에 머물고 싶다고 밝혔다.^[32]

가능한 수익금 금액

HECM 역모기지에서 차용인이 받을 수 있는 총 자금 풀을 원금 한도(PL)라고 하며, 이는 최대 청구 금액(MCA), 최연소 차용인의 나이, 예상 이자율(EIR) 및 HUD에서 발행한 PL 요소 표를 기반으로 계산된다. 일반 모기지 세계의 LTV와 유사하게, 원금 한도는 본질적으로 FHA HECM 지침에 따라 대출될 수 있는 주택 가치의 백분율이다. 대부분의 PL은 일반적으로 MCA의 50%에서 60% 범위이지만, 때로는 더 높거나 낮을 수도 있다. 아래 표는 다양한 연령과 EIR, 그리고 250,000달러의 부동산 가치에 대한 원금 한도의 예를 보여준다.^[33]

수익금 분배 옵션

역모기지 자금은 차용인의 재정적 필요와 목표에 따라 네 가지 방식으로 분배될 수 있다.^[30][34]

• 정산 시 현금으로 일시불 지급
• 정해진 기간(기한) 또는 평생(재직 기간) 동안 월별 지급(대출 선불)
• 주택 담보 신용 대출과 유사한 신용 한도
• 위 항목들의 조합

변동 금리 HECM은 위 모든 지급 옵션을 제공하지만, 고정 금리 HECM은 일시불만 제공한다.

신용 한도 옵션은 성장을 축적한다. 즉, 신용 한도에서 사용하지 않은 잔액은 복리 이율로 자동으로 증가한다. 이는 HECM 신용 한도를 선택한 차용인이 대출 개시 시점에 처음에 자격이 된 것보다 시간이 지남에 따라 더 많은 현금에 접근할 수 있음을 의미한다.

신용 한도 증가율은 초기 이자율(IIR)에 1.25%를 더하여 결정되며, 이는 대출 이자율이 증가하면 신용 한도가 더 빠르게 증가한다는 것을 의미한다.

2013년 9월 3일, HUD는 대출 첫해에 분배될 수 있는 수익금 금액에 상당한 변화를 가져온 Mortgagee Letter 2013-27을 시행했다.^[35] 많은 차용인들이 클로징 시에 (종종 대출 기관의 권유로) 전액을 일시불로 인출하여 빠르게 소진했기 때문에, HUD는 대출 첫 12개월 동안 접근할 수 있는 수익금 금액을 제한함으로써 차용인을 보호하고 HECM 프로그램의 지속 가능성을 확보하고자 했다.

역모기지로 지불될 총 의무(기존 모기지 잔액, 모든 클로징 비용, 연체된 연방 채무, 구매 거래 비용 포함)가 원금 한도의 60% 미만인 경우, 차용인은 첫 12개월 동안 원금 한도의 60%까지 추가 수익금을 인출할 수 있다. 남은 수익금은 12개월 후에 접근할 수 있다.

총 의무가 원금 한도의 60%를 초과하는 경우, 차용인은 가능한 경우 원금 한도의 추가 10%를 인출할 수 있다.

HECM 구매용

2008년 주택 및 경제 회복법은 HECM 모기지 채무자에게 HECM 대출 수익금으로 새로운 주 거주지를 구입할 기회를 제공했다. 이른바 HECM 구매용^[36] 프로그램은 2009년 1월부터 시행되었다. "HECM 구매용"은 "차용인이 HECM과 부동산 판매 가격 및 클로징 비용 간의 차액을 지불할 수 있는" 경우에 적용된다.^[30] 이 프로그램은 노인들이 새로운 주 거주지를 구입하고 단일 거래 내에서 역모기지를 얻을 수 있도록 설계되었으며, 두 번째 클로징의 필요성을 없앴다. 텍사스는 구매용 역모기지를 허용한 마지막 주였다.^[37][38]

세금 및 보험

기존의 일반 모기지와 달리, 역모기지 세계에는 에스크로 계정이 없다. 재산세와 주택 소유자 보험은 주택 소유자가 직접 납부해야 하며, 이는 HECM 프로그램의 요건이다(HOA 회비와 같은 기타 재산 비용 납부와 함께).^[39]

기대 수명 유보금 (LESA)

역모기지 신청자가 2015년 3월 2일 FHA가 시행한 새로운 재정 평가 지침에 따라 요구되는 만족스러운 신용 또는 잔여 소득 기준을 충족하지 못하는 경우, 대출 기관은 기대 수명 유보금(LESA)을 요구할 수 있다. LESA는 차용인의 예상 잔여 수명 동안 재산세 및 보험료 지불을 위해 역모기지 혜택 금액의 일부를 할당한다. FHA는 재산세 및 보험 미납으로 인한 채무 불이행을 줄이기 위해 LESA를 시행했다.

HECM 수익금의 과세 여부

미국 변호사 협회 가이드^[40]는 일반적으로 다음과 같이 조언한다.

• 미국 국세청은 대출 선지금을 소득으로 간주하지 않는다.
• 연금 선지급은 부분적으로 과세될 수 있다.
• 부과된 이자는 실제로 지불될 때, 즉 대출 종료 시까지 공제되지 않는다.
• 모기지 보험료는 1040 장기 양식에서 공제 가능하다.
• 역모기지에서 사용된 돈은 과세되지 않는다.^[41]

역모기지에서 받은 돈은 대출 선지급으로 간주된다. 따라서 과세되지 않으며 사회보장 또는 메디케어 혜택에 직접적인 영향을 미치지 않는다. 그러나 미국 변호사 협회의 역모기지 가이드^[40]는 차용인이 메디케이드, SSI 또는 기타 공공 혜택을 받는 경우, 돈이 받은 달 말까지 계좌(저축, 당좌 등)에 보관되면 대출 선지급은 "유동 자산"으로 계산될 것이라고 설명한다. 이 경우 총 유동 자산(일반적으로 현금)이 해당 프로그램이 허용하는 것보다 많아지면 차용인은 그러한 공공 프로그램의 자격을 상실할 수 있다.^[42]

대출 상환 시기

HECM 역모기지는 마지막 차용인(또는 비차용 배우자)이 사망하거나, 주택을 팔거나, 12개월 이상 주택에 거주하지 못할 때까지 상환 기한이 도래하지 않는다.^[43] 차용인이 재산세나 주택 소유자 보험을 납부하지 않거나, 주택 상태를 심각하게 악화시키거나, 부동산 소유권을 비차용인에게 양도하는 경우에도 대출이 상환 기한이 도래할 수 있다(HUD 요건을 충족하는 신탁 제외).^[44]

대출 규모

주택 자산 전환 모기지는 미국에서 발생하는 모든 역모기지의 90%를 차지한다. 2010년 5월 현재 493,815건의 활성 HECM 대출이 있었다.^[45] 2006년 기준으로 HUD가 역모기지법에 따라 보험을 들 수 있는 HECM 모기지의 수는 275,000건으로 제한되었다.^[46] 그러나 연례 세출법을 통해 의회는 법적 제한에도 불구하고 HUD의 HECM 보험 권한을 일시적으로 연장했다.^[47]

최근 몇 년간 프로그램 성장이 매우 빨랐다. 2001 회계연도에는 7,781건의 HECM 대출이 발생했다. 2008년 9월에 끝나는 회계연도에는 HECM 대출 연간 규모가 112,000건을 넘어 6년 만에 1,300% 증가했다. 2011년 9월에 끝나는 회계연도에는 금융 위기의 여파로 대출 규모가 감소했지만, HECM 프로그램을 통해 발생하고 보험에 가입된 대출은 여전히 73,000건 이상이었다.^[48]

HECM 프로그램이 시작된 이래로 분석가들은 미국 인구가 고령화됨에 따라 대출량이 더욱 증가할 것으로 예상했다. 2000년에 인구조사국은 전국 2억 7천만 명의 거주자 중 3천 4백만 명이 65세 이상이라고 추정했으며,^[49] 2025년에는 두 총계가 각각 6천 2백만 명과 3억 3천 7백만 명으로 증가할 것으로 예상했다.^[50] 또한, 보스턴 칼리지의 은퇴 연구 센터는 은퇴자의 절반 이상이 "은퇴 후 생활 수준을 유지할 수 없을 것"이라고 추정한다.^[51] 낮은 채택률은 높은 마크업, 상품의 복잡성, 역모기지 대출 기관에 대한 소비자 불신, 가격 투명성 부족 등 역모기지 시장의 기능 장애 측면으로 부분적으로 설명될 수 있다.^[52]

홍콩

미국의 패니 메이와 프레디 맥과 유사한 정부 후원 기관인 홍콩 주택 저당 공사 (HKMC)는 역모기지를 제공하는 상업 은행에 신용 보강 서비스를 제공한다. HKMC는 유동화를 통해 은행에 유동성을 제공할 뿐만 아니라, 대출 가치의 특정 비율까지 역모기지 원금을 보장할 수 있다. 2016년 현재, 55세 이상 주택 소유자는 10개 은행에서 역모기지를 이용할 수 있다.^[53] 신청자는 또한 수익성이 좋은 생명보험 정책을 은행에 담보로 제공하여 대출 가치를 높일 수 있다. 수익금 사용 측면에서, 신청자는 월별 지급 외에도 주택 유지보수, 의료 및 법률 비용을 지불하기 위해 일시금 인출을 할 수 있다.^[53]

대만

역모기지 시범 프로그램은 2013년 금융감독위원회, 내정부에 의해 시작되었다. 대만협력은행이 이러한 상품을 최초로 제공한 은행이었다. 2017년 6월 현재 총 10개 금융기관에서 역모기지를 이용할 수 있다. 그러나 상속을 위해 부동산을 보존하지 않는 것과 관련된 사회 낙인은 역모기지가 널리 채택되는 것을 막았다.^[54]

중산층 은퇴 계획에서 주택 자산의 활용

금융 설계사들과 은퇴 연구자들은 특히 투자 자산은 제한적이지만 상당한 주택 자산을 가진 중산층 가구를 대상으로 주택 자산을 잠재적인 은퇴 소득원으로 활용하는 역할에 대해 점점 더 많이 연구하고 있다. Retirement Insight^[55]에 발표된 분석에서, 캘리포니아 뮤추얼 오브 오마하 역모기지 전문가인 메리 조 라파예는 역모기지가 어떻게 이 인구 통계학에서 은퇴 안보를 개선하기 위한 유연한 도구로 기능할 수 있는지 논의한다. 그녀의 연구는 많은 중산층 은퇴자들이 보장된 소득과 유동성 저축의 격차에 직면하고 있으며, 주택 자산을 조정하여 사용하는 것이 중요하지만 때로는 충분히 활용되지 않는 전략임을 강조한다.

메리 조의 검토는 몇 가지 주요 고려 사항을 강조한다. 주택 자산을 광범위한 은퇴 소득 계획에 통합하는 것의 중요성, 역모기지 신용 한도를 사용하여 수익률 순서 위험을 관리하는 잠재적 이점, 그리고 장기적인 노인 자택 거주 목표를 지원하는 주택 자산의 역할이다. 그녀는 역모기지가 신중하게 사용될 때 은퇴자들이 포트폴리오 인출 압력을 줄이고, 사회 보장 소득을 보충하거나, 노년기의 건강 관련 비용을 충당하는 데 도움이 될 수 있다고 지적한다.

그녀의 관점은 역모기지가 전체적인 금융 프레임워크 내에서 평가될 때 최후의 수단 옵션에서 주류 은퇴 계획 도구로 진화하고 있음을 시사하는 더 넓은 연구 분야에 기여한다.

비판

역모기지는 몇 가지 주요 단점으로 비판받아왔다.

• 높은 선납 비용으로 인해 역모기지는 비쌀 수 있다. 미국에서는 역모기지에 가입하는 비용이 담보 인정 비율에 따라 일반적인 FHA 모기지와 거의 비슷하다.^[56]
• 역모기지 이자율은 기존 "정방향 모기지"보다 높을 수 있다.^[57]
• 이자는 역모기지 기간 동안 복리로 부과되므로 "모기지가 빠르게 불어날 수 있다".^[16] 역모기지에서는 차용인이 월별 상환을 하지 않으므로, 발생하는 이자는 대출 선급금으로 처리된다. 매월 이자는 차용인이 받은 원금뿐만 아니라 이전에 대출에 부과된 이자에도 계산된다. 이러한 복리 때문에 역모기지 기간이 길어질수록 부동산의 전체 자산을 소진할 가능성이 높아진다.^[16] 그러나 미국에서 취득한 FHA 보험 HECM 역모기지 또는 캐나다에서 취득한 모든 역모기지의 경우, 차용인은 부동산 가치 이상을 빚질 수 없으며 역모기지에서 발생하는 어떠한 부채도 상속인에게 전달할 수 없다. 대출 기관이 가질 수 있는 유일한 구제책은 해당되는 경우 상속 재산의 자산이 아니라 담보이다.
• 역모기지는 복잡할 수 있다. 많은 사람들이 약관을 완전히 이해하지 못한 채 역모기지를 취득하며,^[57] 2012년 미국 보고서에 따르면 일부 대출 기관은 이러한 복잡성을 악용하여 주택 소유자에게 불리한 계약을 제공하려 했다.^[58] 2000년 미국 노인들을 대상으로 한 설문조사에서 응답자의 대다수는 역모기지를 확보할 때 역모기지의 재정적 용어를 잘 이해하지 못했다.^[32] "과거에 정부 조사와 소비자 옹호 단체는 역모기지 대출 기관 및 역모기지 산업의 다른 기업들의 사업 관행에 대해 상당한 소비자 보호 우려를 제기했다."^[59] 2006년 미국 은퇴자 협회(AARP)가 차용인을 대상으로 한 설문조사에서 93%는 역모기지가 삶에 주로 긍정적인 영향을 미 미쳤다고 답했고, 3%는 주로 부정적인 영향을 미쳤다고 답했다. 약 93%의 차용인은 대출 기관과의 경험에 만족한다고 보고했으며, 95%는 의무적으로 만나야 했던 상담사에게 만족한다고 보고했다.^[60][61]

같이 보기

• 역모기지와 주택 담보 대출 및 주택 담보 신용 대출 비교.
• 자산 관리
• 노인 금융 학대
• 부정적 상각
• 파산
• 에퀴티 릴리즈, 영국에 해당하는 것
• 종신 물권