Podatek od czynności cywilnoprawnych

Podatek od czynności cywilnoprawnych (w skrócie PCC) – podatek uregulowany przez ustawę z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych^[1].

Zakres przedmiotowy podatku od czynności cywilnoprawnych

Podatkowi podlegają następujące czynności cywilnoprawne:

• umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych (umowy sprzedaży nieruchomości mogą być objęte podatkiem od czynności cywilnoprawnych PCC lub w przypadku rynku pierwotnego podatkiem VAT; w każdej sytuacji transakcja jest objęta tylko jedną formą opodatkowania^[2]),
• umowy pożyczki,
• umowy darowizny – w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy,
• umowy dożywocia,
• umowy o dział spadku oraz umowy o zniesienie współwłasności – w części dotyczącej spłat lub dopłat,
• ustanowienie hipoteki,
• ustanowienie odpłatnego użytkowania, w tym nieprawidłowego, oraz odpłatnej służebności,
• umowy depozytu nieprawidłowego,
• umowy spółki (akty założycielskie).

Ponadto powstanie obowiązku podatkowego powodują również:

• zmiany wyżej wymienionych umów, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych,
• orzeczenia sądów, w tym również polubownych, oraz ugody, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne, jak czynności cywilnoprawne wymienione powyżej.

Wyłączenia i zwolnienia przedmiotowe

Nie podlegają podatkowi (wyłączone są z zakresu stosowania ustawy):

1. Czynności cywilnoprawne w sprawach:

• alimentacyjnych, opieki, kurateli i przysposobienia,
• ubezpieczenia społecznego, ubezpieczenia zdrowotnego, opieki społecznej, ulg określonych w przepisach szczególnych dla żołnierzy niezawodowych i poborowych odbywających służbę zastępczą oraz ich rodzin, a także uprawnień dla osób niepełnosprawnych i osób objętych przepisami o szczególnych uprawnieniach dla kombatantów,
• wyborów powszechnych,
• powszechnego obowiązku obrony,
• zatrudnienia, świadczeń socjalnych i wynagrodzeń za pracę,
• nauki, szkolnictwa i oświaty pozaszkolnej oraz zdrowia,
• podlegających przepisom o gospodarce nieruchomościami lub przepisom o autostradach płatnych,
• podlegających przepisom o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych;

2. Umowy sprzedaży nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego zawieranej w związku z realizacją roszczeń wynikających z ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości na podstawie przepisów o ochronie środowiska;

3. Umowy sprzedaży rzeczy w postępowaniu egzekucyjnym lub upadłościowym;

4. Czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiana, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

• opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
• zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem^[3]
  • umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część,
  • umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych;

5. Umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy, które w rozumieniu przepisów prawa celnego stanowią towary:

• wprowadzone do wolnego obszaru celnego lub składu wolnocłowego,
• objęte procedurą składu celnego;

6. Umowy spółki i ich zmiany związane z:

• łączeniem spółek kapitałowych,
• przekształceniem spółki kapitałowej w inną spółkę kapitałową,
• wniesieniem do spółki kapitałowej, w zamian za jej udziały lub akcje:
  • przedsiębiorstwa spółki kapitałowej lub jego zorganizowanej części,
  • udziałów lub akcji innej spółki kapitałowej dających w niej większość głosów albo kolejnych udziałów lub akcji, w przypadku gdy spółka, do której są wnoszone te udziały lub akcje, posiada już większość głosów.

Zwolnione od podatku – tj. objęte zakresem normowania ustawy, jednak zwolnione od opodatkowania ze względu na wykonywanie ich przez określone podmioty albo wyłączenia ich expressis verbis – są m.in. takie czynności cywilnoprawne jak:

• sprzedaż walut obcych;
• sprzedaż i zamianę walut wirtualnych w rozumieniu art. 2 ust. 2 pkt 26 ustawy z dnia 1 marca 2018 r. o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu (Dz.U. z 2025 r. poz. 644);
• przeniesienie własności nieruchomości lub ich części, wraz z częściami składowymi, z wyjątkiem budynków mieszkalnych lub ich części znajdujących się na obszarze miast, w drodze umów: sprzedaży, dożywocia, o dział spadku – w części dotyczącej spłat lub dopłat, o zniesienie współwłasności – w części dotyczącej spłat lub dopłat, darowizny – w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy, zamiany – do wysokości wartości rynkowej nieruchomości wraz z jej częściami składowymi. Pod warunkiem, że w rozumieniu przepisów o podatku rolnym, w chwili dokonania czynności, nabyte grunty stanowią gospodarstwo rolne albo utworzą gospodarstwo rolne lub wejdą w skład gospodarstwa rolnego będącego własnością nabywcy;
• sprzedaż nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego lub prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym, jeżeli nabywcą jest były właściciel (wieczysty użytkownik): nieruchomości wywłaszczonej, któremu przyznano odszkodowanie, a nie przyznano nieruchomości zamiennej; nieruchomości sprzedanej na cele publiczne określone w przepisach o gospodarce nieruchomościami, który w razie wywłaszczenia spełniałby warunki do przyznania nieruchomości zamiennej; nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, wykupionych na podstawie przepisów o ochronie i kształtowaniu środowiska. Zwolnienia te dotyczą kwoty w wysokości otrzymanego odszkodowania (uzyskanej ceny), pod warunkiem że nabycie nastąpiło w ciągu 5 lat od daty otrzymania odszkodowania (zapłaty);
• sprzedaż budynku mieszkalnego lub jego części, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego lub prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym, jeżeli następuje ona: w wykonaniu lub w związku z wielostronną umową o zamianie budynku lub praw do lokalu lub w celu uzyskania w zamian spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu albo budynku mieszkalnego lub jego części, zajmowanego przez nabywcę na podstawie umowy najmu, określonej w przepisach o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych;
• zamianę budynku mieszkalnego lub jego części, lokali mieszkalnych stanowiących odrębną nieruchomość, spółdzielczych własnościowych praw do lokalu mieszkalnego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: praw do domu jednorodzinnego lub praw do lokalu w małym domu mieszkalnym, jeżeli stronami umowy są osoby zaliczone do I grupy podatkowej zgodnie z przepisami o podatku od spadków i darowizn;
• sprzedaż rzeczy ruchomych, jeżeli podstawa opodatkowania nie przekracza 1000 zł;
• sprzedaż bonów i obligacji skarbowych;
• sprzedaż bonów pieniężnych Narodowego Banku Polskiego;
• umowy spółki: zawarte wskutek przekształcenia, podziału lub łączenia w części dotyczącej kapitału zakładowego, którego wartość przed dokonaniem czynności została opodatkowana podatkiem kapitałowym poza terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Zwolnienia podmiotowe

Zwolnione z podatku są następujące strony czynności cywilnoprawnych:

• państwa obce, ich przedstawicielstwa dyplomatyczne, urzędy konsularne i siły zbrojne, międzynarodowe organizacje i instytucje oraz ich oddziały i przedstawicielstwa, korzystające na podstawie ustaw, umów lub powszechnie uznanych zwyczajów międzynarodowych z przywilejów i immunitetów, a także członków ich personelu i inne osoby zrównane z nimi, jeżeli nie są one obywatelami polskimi i nie mają miejsca stałego pobytu na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej – pod warunkiem wzajemności;
• organizacje pożytku publicznego, jeżeli dokonają czynności cywilnoprawnych wyłącznie w związku z nieodpłatną działalnością pożytku publicznego w rozumieniu przepisów o działalności pożytku publicznego i o wolontariacie;
• jednostki samorządu terytorialnego;
• Skarb Państwa;
• osoby nabywające na potrzeby własne sprzęt rehabilitacyjny, wózki inwalidzkie, motorowery, motocykle lub samochody osobowe, zaliczone, w rozumieniu przepisów o rehabilitacji zawodowej i społecznej oraz zatrudnianiu osób niepełnosprawnych, do grupy osób o znacznym lub umiarkowanym stopniu niepełnosprawności bez względu na rodzaj schorzenia, oraz osoby o lekkim stopniu niepełnosprawności w związku ze schorzeniami narządów ruchu.

Obowiązek podatkowy

Obowiązek podatkowy powstaje:

• z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej;
• z chwilą podjęcia uchwały o podwyższeniu kapitału spółki mającej osobowość prawną;
• z chwilą złożenia oświadczenia o ustanowieniu hipoteki lub zawarcia umowy ustanowienia hipoteki;
• z chwilą uprawomocnienia się odpowiedniego orzeczenia sądu, doręczenia wyroku sądu polubownego lub zawarcia ugody;
• z chwilą powołania się przez podatnika na fakt dokonania czynności cywilnoprawnej – jeżeli podatnik nie złożył deklaracji w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych w terminie 5 lat od końca roku, w którym upłynął termin płatności podatku, a następnie powołuje się przed organem podatkowym lub organem kontroli skarbowej na fakt jej dokonania.

Podmioty, na których ciąży obowiązek podatkowy

• przy umowie sprzedaży – na kupującym;
• przy umowie zamiany – na stronach czynności;
• przy umowie darowizny – na obdarowanym;
• przy umowie dożywocia – na nabywcy własności nieruchomości;
• przy umowie o dział spadku lub o zniesienie współwłasności – na podmiocie nabywającym rzeczy lub prawa majątkowe ponad udział w spadku lub we współwłasności;
• przy ustanowieniu odpłatnego użytkowania, w tym również nieprawidłowego oraz odpłatnej służebności – na użytkowniku lub nabywającym prawo służebności;
• przy umowie pożyczki i umowie depozytu nieprawidłowego – na biorącym pożyczkę lub przechowawcy;
• przy ustanowieniu hipoteki – na składającym oświadczenia woli o ustanowieniu hipoteki;
• przy umowie spółki cywilnej – na wspólnikach, a przy pozostałych umowach spółki – na spółce.

Podstawa opodatkowania

Podstawę opodatkowania stanowią odpowiednio:

1. Przy umowie sprzedaży:

• wartość rynkowa^[4] rzeczy lub prawa majątkowego^[5]

2. Przy umowie zamiany:

• wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, od którego przypada wyższy podatek^[6],

3. Przy umowie darowizny – wartość długów i ciężarów albo zobowiązań przejętych przez obdarowanego;

4. Przy umowie dożywocia – wartość rynkowa nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego;

5. Przy umowie o zniesienie współwłasności lub o dział spadku – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego nabytego ponad wartość udziału we współwłasności lub spadku;

6. Przy ustanowieniu odpłatnego użytkowania, w tym również nieprawidłowego oraz odpłatnej służebności – wartość świadczeń użytkownika bądź osoby, na rzecz której ustanowiono służebność, za okres, na jaki prawa te zostały ustanowione;

7. Przy umowie pożyczki i umowie depozytu nieprawidłowego – kwota lub wartość pożyczki albo depozytu;

8. Przy umowie spółki:

• przy zawarciu umowy – wartość wkładów wniesionych do majątku spółki albo wartość kapitału zakładowego,
• przy zmianie umowy – wartość wkładów powiększających majątek spółki albo wartość, o którą podwyższono kapitał zakładowy,
• przy dopłatach – kwota dopłat,
• przy pożyczce udzielonej spółce przez wspólnika lub akcjonariusza – kwota lub wartość pożyczki,
• przy oddaniu spółce rzeczy lub praw majątkowych do nieodpłatnego używania – roczna wartość nieodpłatnego używania, którą przyjmuje się w wysokości 4% wartości rynkowej rzeczy lub prawa majątkowego oddanego do nieodpłatnego używania,
• przy przekształceniu, podziale lub łączeniu spółek – wartość majątku wniesionego do spółki albo wartość kapitału zakładowego,
• przy przeniesieniu na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej rzeczywistego ośrodka zarządzania spółki kapitałowej lub jej siedziby – wartość kapitału zakładowego;

9. Przy ustanowieniu hipoteki – kwota zabezpieczonej wierzytelności.

Stawki podatku

Stawki podatku zostały zróżnicowane ze względu na rodzaj czynności cywilnoprawnej i wynoszą odpowiednio:

• od umowy sprzedaży:
  • nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
  • innych praw majątkowych – 1%;
• od umów zamiany, dożywocia, o dział spadku, o zniesienie współwłasności oraz darowizny:
  • przy przeniesieniu własności nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
  • przy przeniesieniu własności innych praw majątkowych – 1%;
• od umowy ustanowienia odpłatnego użytkowania, w tym nieprawidłowego, oraz odpłatnej służebności – 1%,
• od umowy pożyczki oraz depozytu nieprawidłowego – 0,5%,
• od ustanowienia hipoteki:
  • na zabezpieczenie wierzytelności istniejących – od kwoty zabezpieczonej wierzytelności – 0,1%,
  • na zabezpieczenie wierzytelności o wysokości nieustalonej – 19 zł;
• od umowy spółki – 0,5%.