台湾不动产投资信托

台湾不动产投资信托是指在台湾证券市场挂牌的不动产投资信托（REIT），台湾不动产投资信托主要投资标的为已开发完成的商业办公大楼、百货公司、商场、旅馆及集合住宅大楼。台湾不动产投资信托因投资门槛低，投资者也不需担负管理招租重责，加上租金收益全数配息，现金殖利率约2.5至3.5％，比定期存款利息高出一、二倍，并可对抗通货膨胀，是一般民众，投资台湾不动产的捷径^[1][2][3][4]。2018年3月金管会研议修正不动产证券化条例，考虑扩大“不动产”的定义，将公共建设纳入不动产证券化基金可投资标的，例如太阳能电厂、离岸风电、高速公路等，希望进一步吸引寿险资金或其他机构法人投资^[5]。2018年5月金管会预告修正不动产证券化条例第6条、第8条及第9条之解释令，为了活络不动产投资信托，将简化海外不动产投资程序，以利国内REIT前往海外不动产市场寻找投资报酬率较高的标的^[6]。

国泰一号台北中华大楼

新光一号新光国际商业大楼

新光一号新光信义华厦

圆满一号台南FOCUS时尚流行馆

乐富一号台茂购物中心

台湾REIT列表

证券代号	证券名称	投资标的属性	发起规模	成立日	净值（2018年）	备注
台证所：01001T	富邦一号	商办、商场、住宅	58.3亿	2005年3月1日	17.94元
台证所：01002T	国泰一号	商办、商场、旅馆	139.3亿	2005年9月23日	18.27元
台证所：01003T	新光一号	商办、百货公司、商场、住宅	113亿	2005年12月19日	17.7元
台证所：01004T	富邦二号	商办、厂办	73.02亿	2006年4月6日	15.24元
台证所：01007T	国泰二号	商办	72亿	2006年10月2日	19.31元
台证所：01009T	圆满一号	商办、商场	30亿	2018年6月15日	10元
台证所：01010T	乐富一号	商办、购物中心	105亿	2018年11月30日	10元

富邦一号

富邦一号不动产投资信托基金（简称富邦一号或富邦R1，台证所：01001T）是富邦建设股份有限公司、明东实业股份有限公司、道盈实业股份有限公司担任发起人的不动产投资信托，成立于2005年3月1日，基金规模为新台币58.3亿元，挂牌价为新台币10元，以一千个受益权为交易单位。收益分配日为每年度六月第十个营业日。

富邦一号所拥有的四栋大楼包括富邦人寿大楼（台北市敦化南路一段108号，商业办公大楼）、富邦中山大楼（台北市中山北路二段66、68号，商业办公大楼）、天母富邦大楼（台北市天母西路136、136-1号，集合住宅大楼，已售出部分楼层^[7]）及润泰中仑大楼商场部分（台北市八德路2段306号、308号，市民大道2段209号）。

国泰一号

国泰一号不动产投资信托基金（简称国泰一号或国泰R1，台证所：01002T）是国泰人寿保险股份有限公司担任发起人的不动产投资信托，成立于2005年9月23日，基金规模为新台币139.3亿元，挂牌价为新台币10元，以一千个受益权为交易单位。收益分配日为每年度六月第十五个营业日。

国泰一号所拥有的三栋大楼，包括：台北喜来登大饭店（台北市忠孝东路一段12号）、台北西门大楼（台北市武昌街二段77号）、台北中华大楼（台北市中华路一段88号）。

新光一号

新光一号不动产投资信托基金（简称新光一号或新光R1，台证所：01003T）是新光人寿担任发起人的不动产投资信托，成立于2005年12月19日，基金规模为新台币113亿元，挂牌价为新台币10元，以一千个受益权为交易单位。收益分配日为每会计年度结束后六个月内。

新光一号所拥有的六栋大楼包括新光天母杰仕堡大楼（台北市士林区忠诚路二段180～196号，百货商场及集合住宅大楼）、新光国际商业大楼（台北市松山区南京东路三段287、289号，商业办公大楼）、台证金融大楼（台北市中山区建国北路一段96号，商业办公大楼）、台南新光三越百货大楼（台南市中西区中山路162号）、新光信义华厦（台北市大安区信义路二段230号，商场）及新光人寿中山大楼（台北市中山区中山北路二段44号，商业办公大楼）。

富邦二号

富邦二号不动产投资信托基金（简称富邦二号或富邦R2，台证所：01004T）是台湾力胜开发、忠兴开发、台北富邦银行、富邦人寿、富邦产险担任发起人的不动产投资信托，成立于2006年4月6日，基金规模为新台币73.02亿元，挂牌价为新台币10元，以一千个受益权为交易单位。收益分配日为每年度五月及十一月第十个营业日。

富邦二号所拥有的三栋大楼包括富邦民生大楼（台北市民生东路三段138号，商业办公大楼）、富邦内湖大楼（台北市内湖区瑞湖街62号，厂办大楼）及润泰中仑大楼商用办公部分（台北市八德路二段308号、市民大道三段209号）。

国泰二号

国泰二号不动产投资信托基金（简称国泰二号或国泰R2，台证所：01007T）是国泰人寿保险股份有限公司担任发起人的不动产投资信托，成立于2006年10月2日，基金规模为新台币72亿元，挂牌价为新台币10元，以一千个受益权为交易单位。收益分配日为每年度六月及十二月第十五个营业日。

国泰二号所拥有的三栋大楼包括民生商业大楼（台北市中山区民生东路3段49号及51号，商业办公大楼）、世界大楼（台北市松山区南京东路4段126号及126号之1，商业办公大楼）及安和商业大楼（台北市大安区敦化南路2段319号，商业办公大楼）。

圆满一号

圆满一号不动产投资信托基金（简称圆满一号或圆满R1，台证所：01009T）是高青开发股份有限公司、鼎晟不动产开发股份有限公司及新东北电力高压设备有限公司担任发起人的不动产投资信托，成立于2018年6月15日，基金规模为新台币30亿元，挂牌价为新台币10元，以一千个受益权为交易单位。收益分配日为每半个会计年度结束后四个月内。^[8][9][10]

圆满一号所拥有的二栋大楼包括板信银行家大楼（新北市板桥区中正路330号A栋，商业办公大楼）、台南Focus时尚流行馆（台南市中西区中山路166号及台南市北门路一段123巷32号，商场）。

乐富一号

乐富一号不动产投资信托基金（简称乐富一号或乐富R1，台证所：01010T）是新台茂环球公司、林来于、邱泰翰、邱柏翰、邱雅靖、邱雅琦、邱雅玲担任发起人的不动产投资信托，成立于2018年12月3日，基金规模为新台币105亿元，挂牌价为新台币10元，以一千个受益权为交易单位。收益分配日为6月30日前及12月31日前。^{[11][12][13][14]}

乐富一号所拥有的投资标的包括台茂购物中心（桃园市芦竹区南崁路一段112号，购物中心）、大都市国际中心（台北市中正区罗斯福路二段100号，商办）及国内外不动产投资信托基金；预计投资标的包括NASA科技总署大楼（台北市内湖区内湖路一段246号，商办）及松麟企业大楼（台北市中正区重庆南路一段15、21号，饭店）。

清算案

证券代号	证券名称	投资标的属性	下市下柜日期
台证所：01005T	三鼎	商办、商场、物流大楼	2012年3月30日下市
柜买中心：01006T	基泰之星	商办、商场、旅馆	2012年2月3日下柜
台证所：01008T	骏马一号	商办、厂办	2015年4月8日下市
台证所：01003T	新光一号	商办、卖场	2023年11月29日下市

交易成本

• 证券交易税：不课征。
• 交易手续费：费率为0.1425%。
• 利息所得税：采分离课税，免并入所得税结算申报。扣缴率如下：
  • 中华民国境内居住个人，有固定营业场所之营利事业、法人、团体或机构按分配额扣取10% 。
  • 非中华民国境内居住个人，无固定营业场所之营利事业、法人、团体或机构按分配额扣取15% 。
• 证券所得税：不课征。

发展困境

台湾REIT困境如下：^[15][16][17]

1. 台湾REIT采信托制，美国REIT采取公司制。
2. 受法规限制，不允许扩大发行，难以找到新投资标的。
3. 商业大楼产权分散，难以即时买进高报酬的建物。
4. 管理机构无法因操作绩效良好，而领到分红或激励奖金，管理机构容易流于物业管理而非基金操盘。^[18]
5. 当不动产市场价值上扬，标的物的价值无法有效反应在股价。
6. 寿险业者目前投资单档REIT不能超过基金净值的10%，使寿险公司想增加固定收益部位，却受限于投资上限^[19]。
7. 基金流动性较差，每天价格波动小，投资人较难借由交易获取资本利得^[20]。

股东权益报酬率（ROE）和管理费

股东权益报酬率（ROE）=税后纯益/股东权益，反映公司利用资产净值产生纯利的能力，就是公司拿股东的钱去投资的报酬率。用ROE可以看出一家公司利用股东权益创造获利的能力好不好。下表显示台湾REIT净资产虽随著年度价值增加，但其产生纯利的能力并未提升，反倒是管理机构及受托机构的费用占比不断增加，进而侵蚀了REIT股东的报酬率。

1999年	净利	净资产	ROE	管理机构管理费	受托机构管理费	管理费合计	管理费/收入
富邦一号	284,257,957	6,045,837,125	4.70%	15,892,490	4,722,197	20,614,687	5.00%
国泰一号	618,141,894	14,559,450,662	4.25%	15,918,139	5,035,619	20,953,758	2.80%
新光一号	437,601,523	12,676,566,021	3.45%	25,347,541	5,914,424	31,261,965	5.00%
富邦二号	289,049,429	7,997,663,831	3.61%	25,856,780	4,955,883	30,812,663	7.08%
国泰二号	284,242,840	9,151,923,765	3.11%	13,542,852	3,815,999	17,358,851	4.38%

2017年	净利	净资产	ROE	管理机构管理费	受托机构管理费	管理费合计	管理费/收入
富邦一号	265,354,514	9,896,229,797	2.68%	23,466,836	7,465,294	30,932,130	8.00%
国泰一号	610,369,065	25,075,286,151	2.43%	31,388,378	13,078,476	44,466,854	5.49%
新光一号	418,670,903	19,980,731,626	2.09%	37,884,405	10,773,914	48,658,319	6.53%
富邦二号	277,996,080	1,074,176,9989	2.59%	34,547,976	6,090,591	40,638,567	9.26%
国泰二号	316,832,614	13,729,518,094	2.31%	24,126,994	7,450,973	31,577,967	6.96%

2018年	预估净利	净资产	ROE	管理机构管理费	受托机构管理费	管理费合计	管理费/收入
王道圆满	89,992,500	3,000,000,000	3%	3,000,000	1,800,000	4,800,000	5.33%
京城乐富	349,196,100	10,581,700,000	3.3%	1,587,255	11,639,870	13,227,125	3.79%

证券名称	报酬计算方式	受托机构	不动产管理机构
土银富邦R1	受托机构之报酬，按本基金资产价值之每年万分之五点七五之比率。管理机构之报酬，依信托契约规定系按本基金资产中不动产与不动产相关权利价值(不计入其上之担保物权或负债)以每年千分之二之比率。	资产价值*0.000575	资产价值*002
土银富邦R2	受托机构之报酬，按本基金资产价值之每年万分之五点七五(含税)之比率。管理机构之报酬系依照本基金资产价值，以每年千分之三(营业税另计)。	资产价值*0.000575	资产价值*0.003
土银国泰R1	受托机构之报酬，按本基金总资产价值0.05%之比率(不含加值型营业税)。管理机构之报酬系依照本基金总资产价值0.12%之比率(不含营业税)。	总资产价值*0.0005	总资产价值*0.0012
土银国泰R2	受托机构之报酬，按本基金总资产价值年率百分之零点零五二五(0.0525%)之比率(含营业税)。管理机构之报酬，系依照本基金总资产价值年率百分之零点壹柒之比率(不含营业税)，逐日累计计算。	总资产价值*0.000525	总资产价值*0.0017
兆丰新光R1	受托机构之报酬，按本基金总资产价值年率百分之零点零四二五(0.0425%)之比率。管理机构报之酬系，按本基金总资产价值年率百分之零点一五(0.15%)之比率(不含加值型营业税)，逐日累计计算。	总资产价值*0.000425	总资产价值*0.0015
京城乐富R1	受托机构之报酬，按本基金总资产价值年率百分之零点一一(0.11%) (含加值型营业税)之比率。不动产管理机构之报酬，自本基金成立之日起前三个年度系按本基金总资产价值年率万分之15之比率（不含税）、自前述三个年度届满后系按本基金总资产价值年率万分之20之比率（不含税）。	总资产价值*0.0011	总资产价值*0.0015
王道圆满R1	受托机构报酬，按本基金总资产价值每年百分之零点零六(0.06%）之比率。不动产管理机构之报酬，系按本基金总资产价值年率百分之零点壹（0.10%）之 比率（含加值型营业税）。	总资产价值*0.0006	总资产价值*0.001