經濟適用房

經濟適用房^{[註 1]}（英語：Economically affordable Housing），常簡稱為經適房，是指由中國政府出資扶持的具有經濟性和適用性兩方面特點的社會保障性質的商品住宅。1998年中國開始全面實施住房商品化後，以政府指導價，按保本微利原則出售給中低收入家庭和住房困難戶。所謂經濟性，是指住宅價格相對市場價格而言，是適中的，而不是降低建築標準，供應對象為中低收入家庭和住房困難戶；所謂適用性，是指在住房設計及其建築標準上強調住房的使用效果，而非建築標準。使經濟適用住房的建設達到：標準不高水平高，面積適中功能全，造價不高質量高，占地不多環境美。

前海深港現代服務業合作區的保障房群

經濟適用房是中華人民共和國政府為低收入群眾解決住房問題所作出的政策性安排，另種出租為主的房屋政策稱為廉租房，公租房(即公共租賃住房)。

運作模式

經濟適用房的運作方式是，對房地產開發商建設的經濟適用房項目，政府免收土地出讓金和市政相關配套費用（僅此兩項至少占房價的40%），其他應徵收的費用也進行減免，經濟適用房的價格按建設成本確定，建設成本包括徵地拆遷費、勘察設計及前期工程費、建安費、小區內基礎設施配套建設費、貸款利息、稅金、物業的管理費。並且對銷售價格、購買資格、開發商利潤等進行規定和限制。《經濟適用住房管理辦法》中，將經濟適用住房定義為「本辦法所稱經濟適用住房，是指政府提供政策優惠，限定建設標準、供應對象和銷售價格，具有保障性質的政策性商品住房。」

主要相關法規和政策

2007年11月19日，中華人民共和國建設部、中華人民共和國國家發展和改革委員會、中華人民共和國國土資源部、中國人民銀行共同發布了《經濟適用住房管理辦法（頁面存檔備份，存於網際網路檔案館）》， 對經濟適用房的優惠政策、開發建設、價格確定、交易管理、集資和合作建房、監督管理等作出了規定。

2022年2月8日，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會發布《關於保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理的通知》，表示保障性租賃住房項目有關貸款不納入房地產貸款集中度管理，鼓勵銀行業金融機構加大對保障性租賃住房發展的支持力度。^[1]

存在的問題

地方政府不願建經適房

1998年中國開始全面實施住房商品化後，中共推出了「經濟適用房」制度，以政府指導價，按保本微利原則出售給眾多中低收入群體。但在執行過程中經濟適用房由於政策目標不明確，執行過程中失當、失控現象嚴重。1998年經濟適用房的起步時期，其投資總額佔全國房地產投資總額的7.49%，到2008年降為3.11%；2000年在銷售的房屋中，22.7%是經濟適用房，到2010年，該比例降至2.9%。經濟適用房在中國房屋市場上供給嚴重不足，成為中國房地產結構、價格不合理的重要因素之一。^[2]

同熱衷於商業地產開發迥然不同的是，地方政府對推廣經濟適用房缺乏積極性。主要原因是賣地收入已成為深陷地方債的各地方財政的重要來源，而經濟適用房按國務院政策，不能收取土地出讓金，並且保障性住房的投入周期長、回款慢、盈利空間小^[3]，這種改善民生卻不賺錢的事情，各地方政府顯然提不起勁頭。另外，經濟適用房的建設和經營按有關規定還要要減免各種稅費，地方政府收不到錢，當然沒有積極性。^[4][5]

總量不足

很多低收入居民沒有機會得到經濟適用房。2005年6月，北京天通苑小區放號5000個，結果有數千人通宵排隊，最後開發商在政府干預下提前放號。所排的房號甚至出現了網上交易的情況，有的房號本身甚至被報出三萬元的價格。有專家對此進行分析，認為此種現象的出現，除了放號方式落後之外，總量不足才是深層次的原因。^[6][7]

申請和發放過程涉嫌腐敗

按照政府的初衷，只有收入較低，居住條件不佳的居民才可以申請購買經濟適用房。但實際中，一些不符條件想要購買經濟適用房的人都可以通過購買審批，不但收入較高的人可以購買，擁有多套房產的人也有辦法買到。2007年9月，福州市房管局在對申請人搖號後公布的購房名單中出現同一身份證號碼搖中三套住房以及多名17位與19位非法身份證號碼等可疑情況^[8][9][10]。

「適用」名不符實

經濟適用房的房產（物業）應當是較為實惠的。但是，超大面積的戶型也不少見，甚至包括躍層。2007年5月，福州市房管局推出394套經濟適用房，單套建築面積在110平方米至180平方米之間，總價在30萬至40萬元的有8套；40萬至50萬元的有105套；50萬至60萬元的有109套；60萬至70萬元的有83套；70萬至80萬元的有58套；80萬至90萬元的有27套；90萬元以上的有4套^[11]。雖然每平方米單價較市場低，但是總價高導致真正需要購買低價房的低階層市民無能力購買。^[12]

改善問題

公共租賃住房

位於北京市海淀區西北旺鎮辛店村的燕保·辛店家園，為北京市保障性住房建設投資中心持有運營的公租房房源^[13]

公共租賃住房（簡稱：公租房）是對住房困難人群的過渡性解決方案，旨在為不屬於低收入人群但住房困難的人員，提供住房幫助。公共租賃房不歸個人，而是由政府或公共機構，用低於市場價或者承租者承受起的價格，向新就業職工出租，包括一些新的大學畢業生，外地遷移到城市工作的群體等，與廉租房並軌運行，通過發放房租補貼，分別對「城市低保人群」、「城市中低收入人群」等，提供高比例租金補貼，並逐級根據保障對象收入水凖，制定對等的租金補貼政策，以達到住房保障目標。^[14][15][16]

公共租賃住房有助於克服廉租房和經濟適用房的弊端^[17]。首先，公租房擴大了群眾適用資格，有利於解決「夾心層」住房問題。因為廉租房只出租給最低收入群體(主城區申請廉租住房的收入限制標準為家庭人均月收入低於450元)，經濟適用房面向中等收入群體，但其價格偏高，甚至部分地區的經濟適用房和商品房價格相差無幾。由於廉租房、經濟適用房和商品房三者之間不能實現對接，形成兩個數量龐大的「夾心層」，即收入超過廉租住房申請標準、但無力購買經濟適用房的人群和收入超過經濟適用房申請標準、但無力購買商品房的人群。而公租房則是面向中等以下收入群體出租(廣州2018年申請公租房的收入限制標準為：單身人士月收入不高於2943元，2人家庭月收入不高於5300元)，廉租房只租不售，而公租房主要是租賃，但5年之後也允許有條件的購買，在保障範圍上實現了與商品房的對接。其次，經濟適用房是產權房，存在套利空間，且通過行政手段進行分配，極易誘發權力尋租現象的發生，而公共租賃住房則是面向中等以下收入群體出租住房，不存在引發上述弊端的空間。^{[18] [19][20][21]}