모기지 론

모기지론(mortgage loan) 또는 단순히 모기지(mortgage), 대륙법계에서는 주택저당대출(저당권 대출, hypothec loan)은 부동산 구매자가 부동산을 구매하기 위한 자금을 마련하거나, 기존 부동산 소유자가 담보로 잡힌 부동산에 상사유치권을 설정하여 어떤 목적으로든 자금을 마련하기 위해 사용하는 융자이다. 일상적으로는 '모기지 론'을 간단히 '모기지'로 쓰는 경우가 많으며 대한민국에서는 한국주택금융공사가 운용한다. 이 대출은 모기지 개설이라고 알려진 과정을 통해 차입자의 부동산에 "담보"로 설정된다. 이는 차입자가 대출을 불이행하거나 다른 조건들을 지키지 못할 경우, 대출기관이 담보로 설정된 부동산을 점유하고 매각하여("차압" 또는 "재산 회수") 대출금을 상환할 수 있도록 하는 법적 장치가 마련된다는 의미이다. 모기지라는 단어는 중세 영국에서 사용된 법률 프랑스어 용어에서 유래했으며 "죽은 담보"를 의미한다. 이는 의무가 이행되거나 차압을 통해 재산이 압류될 때 담보가 끝나는(죽는) 것을 나타낸다.^[2] 모기지는 "차입자가 혜택(대출)에 대한 담보 형태로 대가를 제공하는 것"으로도 설명할 수 있다.

25만 달러 대출에 대한 4% 이자율의 30년 모기지^[1]

  총 비용

  상환 원금

  총 지불 이자

  잔여 원금

모기지 차입자는 주택을 담보로 하는 개인일 수도 있고, 상업용 부동산 (예를 들어, 자신의 사업장, 세입자에게 임대된 주거용 부동산 또는 투자 포트폴리오)을 담보로 하는 기업일 수도 있다. 대출기관은 일반적으로 해당 국가에 따라 은행, 신용협동조합 또는 주택금융조합과 같은 금융기관이며, 대출 약정은 직접 또는 중개인을 통해 간접적으로 이루어질 수 있다. 대출 규모, 대출 만기, 이자율, 대출 상환 방법 및 기타 특성과 같은 모기지 대출의 특징은 상당히 다를 수 있다. 담보로 잡힌 부동산에 대한 대출기관의 권리는 차입자의 다른 채권자들보다 우선권을 가지는데, 이는 차입자가 파산하거나 지급불능이 되는 경우, 모기지 대출기관이 먼저 전액 상환된 후에야 다른 채권자들이 담보 부동산 매각을 통해 자신들에게 빚진 부채를 상환받을 수 있다는 의미이다.

많은 관할권에서 주택 구매는 모기지 대출로 자금을 조달하는 것이 일반적이다. 순수하게 현금으로 부동산을 구매할 수 있을 만큼 충분한 저축이나 유동 자금을 가진 개인은 거의 없다. 주택 소유에 대한 수요가 가장 높은 국가에서는 모기지에 대한 강력한 국내 시장이 발전해왔다. 모기지는 은행 부문을 통해(즉, 단기 정기예금을 통해) 자금을 조달하거나 "유동화"라고 불리는 과정을 통해 자본 시장을 통해 자금을 조달할 수 있는데, 이는 모기지 풀을 소액으로 투자자에게 판매할 수 있는 대체 가능한 채권 (금융)으로 전환하는 방식이다.

모기지 대출. 총 지불액 (3 고정 이자율 및 2 대출 기간) = 대출 원금 + 비용 (세금 및 수수료) + 총 지불 이자.
최종 비용은 정확히 동일하다: * 이자율이 2.5%이고 기간이 30년일 때와 이자율이 5%이고 기간이 15년일 때 * 이자율이 5%이고 기간이 30년일 때와 이자율이 10%이고 기간이 15년일 때

모기지 대출의 기본

기본 개념 및 법적 규제

앵글로-아메리카 물권법에 따르면, 모기지는 소유자(보통 물적 재산에 대한 무조건 토지 상속권/자유보유 이권, 영국과 웨일스에서는 자주 리스홀드)가 자신의 이권(부동산에 대한 권리)을 대출에 대한 유가증권 또는 담보로 제공할 때 발생한다. 따라서 모기지는 지상권과 마찬가지로 부동산에 대한 권리에 대한 부담 (제한)이지만, 대부분의 모기지가 새로운 대출금의 조건으로 발생하기 때문에 모기지라는 단어는 그러한 물적 재산으로 담보되는 융자에 대한 일반적인 용어가 되었다. 다른 유형의 대출과 마찬가지로 모기지는 이자율을 가지며, 일반적으로 미국에서는 30년이라는 정해진 기간 동안 상각되도록 예정되어 있다. 모든 유형의 물적 재산은 모기지로 담보될 수 있고, 실제로 그렇게 되며, 대출기관의 위험을 반영하는 이자율을 부담한다.

모기지 대출은 많은 국가에서 주거용 및 상업용 부동산의 개인 소유권을 상업용 모기지 참조) 금융하는 데 사용되는 주요 메커니즘이다. 용어와 정확한 형태는 국가마다 다르겠지만, 기본 구성 요소는 유사한 경향이 있다.

• 부동산: 자금이 조달되는 물리적 거주지. 소유권의 정확한 형태는 국가마다 다르며, 가능한 대출 유형을 제한할 수 있다.
• 모기지: 부동산에 대한 대출기관의 담보권, 이는 부동산의 사용 또는 처분에 대한 제한을 수반할 수 있다. 제한에는 주택 보험 및 모기지 보험 구매 요구 사항 또는 부동산 판매 전에 미결 부채를 상환하는 요구 사항이 포함될 수 있다.
• 차입자 (또한 "모기지 제공자"라고 불림): 부동산에 대한 소유권을 가지거나 생성하는 사람.
• 대출기관 (또한 "모기지 수령자"라고 불림): 모든 대출기관이지만, 일반적으로 은행 또는 기타 금융기관. (일부 국가, 특히 미국에서는 대출기관이 주택저당증권을 통해 모기지에 대한 이권을 소유하는 투자가일 수도 있다. 이러한 상황에서 초기 대출기관은 모기지 개설자라고 알려져 있으며, 이 개설자는 대출을 묶어 투자자에게 판매한다. 이후 차입자로부터의 지불은 대출 관리자가 징수한다.^[3])
• 원금: 대출의 원래 규모로, 특정 기타 비용을 포함할 수도 있고 포함하지 않을 수도 있다. 원금이 상환될수록 원금 규모는 줄어든다.
• 이자: 대출기관의 돈 사용에 대한 금융 수수료.
• 차압 또는 재산 회수: 특정 상황 – 주로 모기지 대출금 미납 – 이 발생할 경우 대출기관이 부동산을 차압, 재산 회수 또는 압류할 가능성은 모기지 대출에 필수적이다. 이 측면이 없다면 대출은 다른 유형의 대출과 다르지 않다고 주장될 수 있다.
• 완료: 모기지 계약의 법적 완료, 즉 모기지의 시작.
• 상환: 미결제 금액의 최종 상환으로, 예정된 기간 종료 시의 "자연 상환" 또는 일반적으로 차입자가 부동산을 매각하기로 결정할 때의 일시불 상환일 수 있다. 해지된 모기지 계정은 "상환되었다"고 한다.

다른 많은 특정 특성들이 많은 시장에서 공통적이지만, 위에서 언급한 것들이 필수적인 특징이다. 정부는 일반적으로 모기지 대출의 여러 측면을 직접적(예를 들어, 법적 요구 사항을 통해) 또는 간접적(참가자 또는 금융시장, 예를 들어 은행 산업에 대한 규제를 통해)으로 규제하며, 종종 국가 개입(정부의 직접 대출, 국영 은행의 직접 대출, 또는 다양한 기관 후원)을 통해서도 규제한다. 특정 모기지 시장을 정의하는 다른 측면은 지역적, 역사적 또는 법적 또는 금융 시스템의 특정 특성에 따라 달라질 수 있다.

모기지 대출은 일반적으로 장기 대출로 구성되며, 주기적인 상환은 연금과 유사하며 화폐의 시간가치 공식에 따라 계산된다. 가장 기본적인 약정은 지역 조건에 따라 10년에서 30년 동안 고정 월별 상환액을 요구한다. 이 기간 동안 대출의 원금 구성 요소(원래 대출금)는 상각을 통해 천천히 상환된다. 실제로 전 세계적으로, 그리고 각 국가 내에서 많은 변형이 가능하고 일반적이다.

대출기관은 이자 수익을 얻기 위해 부동산을 담보로 자금을 제공하며, 일반적으로 이 자금을 직접 조달한다(예: 정기예금을 받거나 채권을 발행하여). 따라서 대출기관이 돈을 빌리는 가격은 차입 비용에 영향을 미친다. 대출기관은 또한 많은 국가에서 차입자로부터 현금 흐름을 받기를 원하는 다른 당사자에게 모기지 대출을 판매할 수 있으며, 종종 유동화를 통해 유가증권 형태로 판매한다.

모기지 대출은 또한 모기지 대출의 (인지된) 위험성, 즉 자금이 상환될 가능성(보통 차입자의 신용도 기능으로 간주됨), 상환되지 않을 경우 대출기관이 부동산 자산을 차압할 수 있는지 여부, 그리고 특정 상황에서 발생할 수 있는 재정적, 이자율 위험 및 시간 지연을 고려한다.

모기지 언더라이팅

 이 부분의 본문은 모기지 언더라이팅입니다.

모기지 대출 승인 과정에서 모기지 대출 언더라이터는 신청자가 제공한 소득, 고용, 신용정보 및 감정을 통한 구매 주택 가치에 대한 재정 정보를 확인한다.^[4] 감정이 주문될 수도 있다. 언더라이팅 과정은 며칠에서 몇 주가 걸릴 수 있다. 때로는 언더라이팅 과정이 너무 오래 걸려서 제공된 재무제표를 현재 상태로 다시 제출해야 할 수도 있다.^[5] 언더라이팅 과정 중에는 동일한 고용을 유지하고 새로운 신용을 사용하거나 개설하지 않는 것이 좋다. 신청자의 신용, 고용 또는 재정 정보에 변경이 발생하면 대출이 거부될 수 있다.

모기지 대출 유형

전 세계적으로 다양한 유형의 모기지가 사용되지만, 몇 가지 요소가 모기지의 특성을 크게 정의한다. 이 모든 것은 현지 규정 및 법적 요구 사항의 적용을 받을 수 있다.

• 이자: 이자는 대출 기간 동안 고정될 수도 있고 변동될 수도 있으며, 미리 정해진 기간에 변경될 수 있다. 물론 이자율은 더 높거나 낮을 수도 있다.
• 기간: 모기지 대출은 일반적으로 최대 기간, 즉 상환 대출이 상환될 수 있는 연수를 갖는다. 일부 모기지 대출은 상환이 없거나, 특정 날짜에 남은 잔액을 전액 상환해야 하거나, 심지어 음수 상각을 요구할 수도 있다.
• 지불 금액 및 빈도: 기간당 지불되는 금액 및 지불 빈도. 일부 경우, 기간당 지불되는 금액이 변경되거나 차입자가 지불 금액을 늘리거나 줄일 수 있는 옵션을 가질 수 있다.
• 선납: 일부 유형의 모기지는 대출의 전부 또는 일부를 선납하는 것을 제한하거나, 선납에 대해 대출기관에 벌금을 지불해야 할 수 있다.

상환 대출의 두 가지 기본 유형은 고정 금리 모기지 (FRM)와 변동 금리 모기지 (ARM) (또한 변동 이자율 또는 변동 금리 모기지로 알려짐)이다. 미국과 같은 일부 국가에서는 고정 금리 모기지가 일반적이지만, 변동 금리 모기지도 비교적 흔하다. 고정 금리 및 변동 금리 모기지의 조합도 일반적이며, 모기지 대출은 예를 들어 처음 5년 동안 고정 금리를 유지하고 그 기간이 끝난 후에는 변동한다.

• 고정 금리 모기지에서 이자율은 대출 기간(또는 만기) 동안 고정으로 유지된다. 연금 상환 방식의 경우, 주기적인 상환액은 대출 기간 내내 동일하게 유지된다. 선형 상환 방식의 경우, 주기적인 상환액은 점차 감소한다.
• 변동 금리 모기지에서 이자율은 일반적으로 일정 기간 동안 고정되며, 그 후에는 주기적으로(예: 매년 또는 매월) 일부 시장 지수에 따라 상하로 조정된다. 변동 금리는 이자율 위험의 일부를 대출기관에서 차입자에게 이전하므로, 고정 금리 자금 조달이 어렵거나 지나치게 비싼 곳에서 널리 사용된다. 위험이 차입자에게 이전되므로 초기 이자율은 예를 들어 평균 30년 고정 금리보다 0.5%에서 2% 낮을 수 있다. 가격 차이의 크기는 수익률 곡선을 포함한 채무 시장 조건과 관련이 있다.

차입자에게 부과되는 요금은 이자율 위험 외에 신용위험에 따라 달라진다. 모기지 개설 및 언더라이팅 과정에는 신용 점수, 총부채 상환 비율, 계약금(보증금), 자산 확인 및 부동산 가치 평가가 포함된다. 점보 모기지와 서브프라임 모기지는 정부 보증으로 지원되지 않으며 더 높은 이자율에 직면한다. 아래에 설명된 다른 혁신도 이자율에 영향을 미칠 수 있다.

담보 인정 비율 및 계약금

부동산 구매를 위한 모기지 대출을 할 때, 대출기관은 보통 차입자가 계약금(영국법에서는 보증금이라고 함)을 지불하도록 요구한다. 즉, 부동산 가격의 일부를 기여하도록 요구한다. 이 계약금은 부동산 가치의 일부로 표시될 수 있다(이 용어의 정의는 아래 참조). 담보 인정 비율 (LTV)은 부동산 가치에 대한 대출 규모이다. 따라서 구매자가 20%의 계약금을 지불한 모기지 대출은 담보 인정 비율이 80%이다. 차입자가 이미 소유한 부동산에 대해 이루어진 대출의 경우, 담보 인정 비율은 부동산의 추정 가치에 대해 산정된다.

담보 인정 비율은 모기지 대출의 위험성을 이해하는 중요한 지표로 간주된다. LTV가 높을수록 (차압 시) 부동산 가치가 대출의 남은 원금을 충당하기에 불충분할 위험이 높아진다.

가치: 감정, 추정, 실제

부동산 가치는 대출 위험을 이해하는 중요한 요소이므로 가치 결정은 모기지 대출의 핵심 요소이다. 가치는 다양한 방법으로 결정될 수 있지만, 가장 일반적인 방법은 다음과 같다.

1. 실제 또는 거래 가치: 이는 일반적으로 부동산의 구매 가격으로 간주된다. 대출 시점에 부동산을 구매하지 않는 경우 이 정보는 제공되지 않을 수 있다.
2. 감정 또는 조사 가치: 대부분의 관할권에서는 공인 전문가에 의한 어떤 형태의 가치 감정이 일반적이다. 대출기관이 공식 감정을 받아야 하는 요구 사항이 종종 있다.
3. 추정 가치: 대출기관 또는 다른 당사자는 자체 내부 추정치를 사용할 수 있으며, 특히 공식 감정 절차가 없는 관할권뿐만 아니라 다른 특정 상황에서도 사용될 수 있다.

지급 및 부채 비율

대부분의 국가에서는 신용도를 측정하는 여러 가지 표준적인 척도가 사용될 수 있다. 일반적인 척도에는 소득 대비 지불액 (모기지 지불액이 총 또는 순수입의 백분율), 총부채 상환 비율 (모기지 지불액을 포함한 모든 부채 지불액이 소득의 백분율), 그리고 다양한 순자산 척도가 포함된다. 총부채 상환 비율이 높을수록 심리적 스트레스와 관련이 있다.^[6]

많은 국가에서 이러한 척도 대신 또는 보충으로 신용 점수가 사용된다. 또한 소득세 신고서, 급여명세서 등 신용도를 증명하기 위한 서류 요구 사항이 있을 것이며, 구체적인 내용은 지역마다 다를 것이다. 소득세 인센티브는 일반적으로 세금 환급 또는 세금 공제 제도의 형태로 적용될 수 있다. 전자는 개인 납세자가 주거용 부동산을 취득하기 위해 받은 모기지 대출 이자 범위 내에서 소득세를 환급받는 것을 의미한다. 소득세 공제는 모기지 대출에 대해 지불한 이자율 범위 내에서 세금 부담을 낮추는 것을 의미한다. 많은 국가에서는 특정 차입자에 대해 더 낮은 요구 사항을 두거나, 특정 상황에서 허용될 수 있는 "무서류" / "저서류" 대출 기준을 가지고 있다.

일부 대출 기관은 잠재적 차입자가 한 달 이상의 "예비 자산"을 보유하도록 요구할 수도 있다. 즉, 차입자는 실직 또는 기타 소득 손실 발생 시 일정 기간 동안 주택 비용(모기지, 세금 등 포함)을 지불할 충분한 자산이 있음을 보여야 할 수도 있다.

표준 또는 적격 모기지

많은 국가에는 인지된 허용 가능한 위험 수준을 정의하는 표준 또는 적격 모기지 개념이 있으며, 이는 공식적이거나 비공식적일 수 있고, 법률, 정부 개입 또는 시장 관행에 의해 강화될 수 있다. 예를 들어, 표준 모기지는 담보 인정 비율이 70-80%를 초과하지 않고 총소득의 1/3을 초과하지 않는 모기지 부채를 갖는 것으로 간주될 수 있다.

표준 또는 적격 모기지는 종종 모기지를 쉽게 판매하거나 유동화할 수 있는지 여부를 정의하거나, 비표준인 경우 판매 가격에 영향을 미칠 수 있는 핵심 개념이다. 미국에서는 적격 모기지가 주택 금융 시장의 두 주요 정부 후원 기관(일부 법적 요구 사항 포함)의 확립된 규칙 및 절차를 충족하는 모기지이다. 이와 대조적으로 비적격 대출을 결정한 대출 기관은 더 높은 위험 허용치를 행사하며, 대출을 재판매하는 데 더 많은 어려움에 직면할 것이라는 점을 알고 그렇게 한다. 많은 국가에는 "표준" 모기지를 정의하는 유사한 개념이나 기관이 있다. (은행과 같은) 규제 대상 대출 기관은 비표준 모기지에 대해 한도 또는 더 높은 위험 가중치에 따를 수 있다. 예를 들어, 캐나다의 은행 및 모기지 중개업자는 부동산 가치의 80% 이상을 대출하는 데 제한을 받는다. 이 수준을 초과하면 일반적으로 모기지 보험이 요구된다.^[7]

외화 모기지

통화 가치가 하락하는 경향이 있는 일부 국가에서는 외화 모기지가 일반적이다. 이는 대출기관이 안정적인 외화로 대출할 수 있도록 하는 반면, 차입자는 통화 가치가 하락하여 대출금을 상환하기 위해 더 많은 국내 통화를 환전해야 하는 통화 위험을 부담하게 된다.

모기지 상환

모기지 대출. 총 지불액 = 대출 원금 + 비용 (세금 및 수수료) + 총 이자. 고정 이자율 및 대출 기간

모기지 대출 비용을 설정하는 두 가지 표준 방식(정해진 이자율로 고정되거나 시장 이자율에 따라 변동) 외에도, 비용을 지불하는 방식과 대출 자체를 상환하는 방식에는 여러 변형이 있다. 상환 방식은 지역, 세법 및 일반적인 문화에 따라 달라진다. 또한 다양한 유형의 차입자에게 적합한 다양한 모기지 상환 구조가 있다.

원금 및 이자

담보 모기지 대출을 상환하는 가장 일반적인 방법은 정해진 기간 동안 원금과 이자를 정기적으로 납부하는 것으로, 미국에서는 (자기) 상각이라고 하고 영국에서는 상환 모기지라고 한다. 모기지는 (대출기관의 관점에서 볼 때) 연금의 한 형태이며, 주기적인 납부액 계산은 화폐의 시간가치 공식에 기반한다. 특정 세부 사항은 지역마다 다를 수 있다. 예를 들어, 이자는 360일 기준으로 계산될 수 있으며, 이자는 일별, 연별 또는 반기별로 복리 계산될 수 있다. 조기 상환 벌금이 적용될 수 있으며, 다른 요소들도 있을 수 있다. 특정 사안에 대한 법적 제한이 있을 수 있으며, 소비자 보호법이 특정 관행을 명시하거나 금지할 수 있다.

대출 규모와 해당 국가의 일반적인 관행에 따라 기간은 짧게(10년) 또는 길게(50년 이상) 설정될 수 있다. 영국과 미국에서는 25년에서 30년이 일반적인 최대 기간이다(15년 모기지 대출과 같은 더 짧은 기간도 흔하다). 일반적으로 매월 납부되는 모기지 납부액에는 원금 상환과 이자 요소가 포함된다. 각 납부액에서 원금으로 가는 금액은 모기지 기간 내내 다양하다. 초기에는 상환액의 대부분이 이자이다. 모기지 기간이 끝날 무렵에는 납부액의 대부분이 원금이다. 이러한 방식으로, 시작 시 결정된 납부액은 이자율이 변동하지 않으면 특정 날짜에 대출이 상환되도록 계산된다. 이는 차입자에게 상환을 유지하면 대출이 특정 날짜에 청산될 것이라는 확신을 준다. 일부 대출기관과 제3자는 대출 상환을 가속화하기 위해 고안된 격주 모기지 납부 프로그램을 제공한다. 마찬가지로, 모기지는 예정된 종료일 이전에 일부 또는 전부를 조기에 상환하여 종료될 수 있으며, 이를 단축 상환(curtailment)이라고 한다.^[8]

상환 일정은 일반적으로 매월 말에 남은 원금에 월 이자율을 곱한 다음 월 납부액을 빼서 계산된다. 이는 일반적으로 균등월분할납부 공식을 사용하여 상환 계산기로 생성된다.

$${\displaystyle A=P\cdot {\frac {r(1+r)^{n}}{(1+r)^{n}-1}}}$$

여기서:

• ${\displaystyle A}$는 주기적인 상환액
• ${\displaystyle P}$는 빌린 원금
• ${\displaystyle r}$는 분수 형태의 이자율; 월별 납부의 경우 (연 이자율)/12
• ${\displaystyle n}$은 납부 횟수; 30년 동안 월별 납부의 경우 12개월 x 30년 = 360회 납부.

이자만

원금 및 이자 모기지에 대한 주요 대안은 이자만 지불하는 모기지로, 기간 동안 원금이 상환되지 않는다. 이 약정에서는 만기 시 모기지를 상환하기 위한 일시불을 모으기 위해 별도의 투자 계획에 정기적으로 기여한다. 이러한 유형의 약정을 투자 담보 모기지 또는 사용되는 계획 유형과 종종 관련하여 생명 보험 모기지 (생명 보험 정책이 사용되는 경우), 개인 주식 계획 (PEP) 모기지, 개인 저축 계좌 (ISA) 모기지 또는 연기금 모기지라고 한다. 역사적으로 투자 담보 모기지는 상환 모기지보다 다양한 세금 혜택을 제공했지만, 영국에서는 더 이상 그렇지 않다. 투자 담보 모기지는 투자가 부채를 청산하기에 충분한 수익을 내는 것에 의존하기 때문에 더 높은 위험으로 간주된다. 이자만 지불하는 모기지는 서브프라임 모기지 사태와 관련이 있었다.^[9]

최근 금융감독청이 영국 대출기관에 이자만 지불하는 모기지에 대해 발표한 지침은 이자만 지불하는 새로운 대출에 대한 기준을 강화했다. 많은 사람들에게 문제는 상환 수단이 실행되지 않았거나, 수단 자체(예: 생명 보험/ISA 정책)의 성과가 좋지 않아 만기 시 잔액을 상환할 자금이 부족했다는 점이다. 금융감독청은 모기지 시장 검토(MMR)에 따라 사용되는 상환 수단에 대한 엄격한 기준이 있어야 한다고 밝혔다. 이에 따라 내셔널와이드 및 기타 대출기관은 이자만 지불하는 모기지 시장에서 철수했다.

역모기지

 주택 연금 문서에 이 부분의 추가 정보가 있습니다.

고령의 차입자(일반적으로 은퇴한)의 경우, 원금과 이자 모두 상환하지 않는 모기지를 이용할 수 있다. 이자는 원금에 합산되어 매년 부채가 증가한다.

이러한 약정은 해당 국가에 따라 역모기지, 평생 모기지 또는 주택 연금 모기지(주택 담보 가치를 의미함)라고 불린다. 대출은 일반적으로 차입자가 사망할 때까지 상환되지 않으므로 연령 제한이 있다.

미국 연방주택청을 통해 미국 정부는 HECM (Home Equity Conversion Mortgage)이라는 프로그램을 통해 역모기지를 보증한다. 일반 모기지(대출 금액 전체가 대출 종료 시점에 지급되는 것이 일반적)와 달리 HECM 프로그램은 주택 소유자가 다양한 방식으로 자금을 받을 수 있도록 한다: 일시불 지급; 차입자가 사망하거나 영구적으로 집에서 이사할 때까지 계속되는 월별 재직 지급; 정해진 기간 동안의 월별 지급; 또는 신용 한도.^{[10][더 나은 출처 필요]}

이자 및 부분 원금

미국에서는 부분 상각 또는 벌룬 론이 월 상환액이 특정 기간 동안 계산(상각)되지만, 원금의 미결제 잔액이 그 기간보다 짧은 시점에 지급되는 대출을 말한다. 영국에서는 부분 상환 모기지가 꽤 흔하며, 특히 원래 모기지가 투자 기반이었던 경우 더욱 그렇다.

변형

점진적 상환 모기지론은 시간이 지남에 따라 비용이 증가하며, 시간이 지남에 따라 임금 인상을 기대하는 젊은 차입자에게 맞춰져 있다. 벌룬 페이먼트 모기지는 부분 상각만 이루어지는데, 이는 월 상환액이 특정 기간 동안 계산(상각)되지만, 그 기간보다 짧은 시점에 미결제 원금 잔액이 상환되어야 하며, 기간 말에는 벌룬 상환이 이루어져야 한다는 의미이다. 기존 판매자의 대출 이자율에 비해 이자율이 높을 경우, 구매자는 판매자의 모기지 인수를 고려할 수 있다.^[11] 랩어라운드 모기지는 판매자가 부동산을 더 쉽게 판매할 수 있도록 하는 판매자 금융의 한 형태이다. 격주 모기지는 매월 대신 2주마다 상환한다.

예산 대출에는 모기지 상환금에 세금과 보험료가 포함되며,^[12] 패키지론에는 가구 및 기타 개인 재산 비용이 모기지에 추가된다. 부이단 모기지는 판매자 또는 대출 기관이 이자율을 낮추고 구매자를 유인하기 위해 포인트와 유사한 것을 지불할 수 있도록 한다.^[13] 주택 소유자는 주택 담보 대출을 받아 현금을 받을 수도 있다. 공유 감사 모기지는 주택 연금의 한 형태이다. 미국에서는 외국인들이 특수한 상황으로 인해 외국인 모기지 조건을 직면한다.

유연한 모기지는 차입자가 지불을 건너뛰거나 선납할 수 있는 더 많은 자유를 허용한다. 오프셋 모기지는 예금을 모기지 대출에 상계할 수 있도록 한다. 영국에는 또한 생명 보험 모기지가 있는데, 차입자는 이자를 지불하고 원금은 생명 보험 정책으로 지불된다.

상업용 모기지는 일반적으로 개인 대출과 다른 이자율, 위험 및 계약을 갖는다. 참여 모기지는 여러 투자자가 대출을 공유할 수 있도록 한다. 건축업자는 여러 부동산을 한꺼번에 담보로 하는 블랭킷 대출을 받을 수 있다. 브리지론은 장기 대출이 보류 중인 동안 임시 자금 조달로 사용될 수 있다. 하드 머니 대출은 부동산 담보를 담보로 자금을 제공한다.

차압 및 비소구 대출

 이 부분의 본문은 차압입니다.

대부분의 관할권에서 대출기관은 특정 조건 – 주로 모기지 대출의 미상환 – 이 발생할 경우 담보 부동산을 차압할 수 있다. 현지 법적 요건에 따라 해당 부동산은 매각될 수 있다. 매각으로 얻은 금액(비용을 제외한)은 원래 부채에 적용된다. 일부 관할권에서 모기지 대출은 비소구 대출이다. 즉, 담보 부동산 매각으로 회수된 자금이 미결제 부채를 충당하기에 불충분한 경우, 대출기관은 차압 후 차입자에게 소구할 수 없다. 다른 관할권에서는 차입자가 남은 부채에 대해 계속 책임을 진다.

거의 모든 관할권에서 담보 부동산의 차압 및 매각에 대한 특정 절차가 적용되며, 관련 정부에 의해 엄격하게 규제될 수 있다. 엄격하거나 사법적인 차압과 비사법적인 차압이 있으며, 이는 판매 권한 차압으로도 알려져 있다. 일부 관할권에서는 차압 및 매각이 상당히 신속하게 발생할 수 있지만, 다른 관할권에서는 차압이 수개월 또는 심지어 수년이 걸릴 수 있다. 많은 국가에서 대출기관의 차압 능력이 극히 제한되어 있으며, 모기지 시장 발전이 현저히 느려졌다.

국가별 차이

유엔 유엔 유럽 경제 위원회가 발행한 연구는 독일, 미국, 덴마크의 모기지 시스템을 비교했다. 독일의 바우슈파르카센(저축 및 대출 조합)은 지난 40년 동안(2004년 기준) 연간 약 6%의 명목 이자율을 보고했다. 바우슈파르카센은 모기지를 제공하는 은행과 동일하지 않다. 또한, 그들은 관리 및 서비스 수수료(대출 금액의 약 1.5%)를 부과한다. 그러나 미국에서는 주택 시장의 고정 금리 모기지 평균 이자율이 1980년대에는 10%대에서 20%대였으며, (2004년 기준) 연간 약 6%에 도달했다. 그러나 총 차입 비용은 명목 이자율보다 상당히 높았으며, 지난 30년 동안 10.46%에 달했다. 덴마크에서는 미국 모기지 시장과 유사하게 이자율이 연간 6%로 하락했다. 위험 및 관리 수수료는 미결제 채무의 0.5%에 달한다. 또한, 원금의 1%에 해당하는 취득 수수료가 부과된다.^[14]

미국

 이 부분의 본문은 미국의 모기지 산업 및 미국의 모기지 언더라이팅입니다.

미국의 모기지 산업은 주요 금융 부문이다. 미국 연방정부는 모기지 대출, 건설을 촉진하고 주택 소유를 장려하기 위해 여러 프로그램 또는 정부 후원 기업을 만들었다. 이러한 프로그램에는 정부 주택 모기지 협회 (지니 매), 연방 주택 모기지 협회 (패니 매) 및 연방 주택 대출 모기지 공사 (프레디 맥)가 포함된다.

미국 모기지 부문은 지난 세기 동안 주요 금융 위기의 중심이었다. 부실 대출 관행은 1930년대 국가 모기지 위기, 1980년대와 1990년대의 저축대부조합 위기 그리고 서브프라임 모기지 사태로 이어져 2010년 미국 차압 위기를 초래했다.

미국에서 모기지 대출은 두 가지 별개의 문서인 모기지 채무증서 (a 약속어음)와 "모기지" 문서로 증명되는 담보권을 수반한다. 일반적으로 이 두 가지는 함께 양도되지만, 전통적으로 분리될 경우 모기지가 아닌 채무증서의 소유자가 차압할 권리를 갖는다.^[15] 예를 들어, 패니 매는 표준 양식 계약인 Multistate Fixed-Rate Note 3200^[16]과 주마다 다른 별도의 담보 계약 모기지 양식을 공표한다.^[17]

캐나다

캐나다에서 캐나다 모기지 주택 공사 (CMHC)는 캐나다인에게 모기지 대출 보험, 주택저당증권, 주택 정책 및 프로그램, 주택 연구를 제공하는 국가 주택 기관이다.^[18] 이 기관은 캐나다의 전후 주택 부족 문제를 해결하고 캐나다인이 주택 소유 목표를 달성하도록 돕기 위해 1946년 연방 정부에 의해 설립되었다.

캐나다에서 가장 흔한 모기지는 5년 고정 금리 클로즈드 모기지이며, 미국에서는 30년 고정 금리 오픈 모기지가 가장 흔하다.^[19] 서브프라임 모기지 사태와 그에 따른 경기 침체 동안 캐나다의 모기지 시장은 주거용 모기지 시장의 정책 프레임워크(대부분의 대출기관에 적용되는 효과적인 규제 및 감독 체제 포함) 덕분에 계속 잘 기능했다. 그러나 위기 이후 발생한 저금리 환경은 캐나다의 모기지 부채를 상당히 증가시키는 데 기여했다.^[20]

2014년 4월, 금융기관감독청 (OSFI)은 모기지 보험 제공업체를 위한 지침을 발표하여 언더라이팅 및 위험 관리 관련 기준을 강화하는 것을 목표로 했다. OSFI는 성명에서 이 지침이 "안정적인 금융 시스템에 기여하는 주거용 모기지 보험 언더라이팅의 모범 사례에 대한 명확성을 제공할 것"이라고 밝혔다. 이는 캐나다 모기지 주택 공사에 대한 연방 정부의 수년간의 조사가 있은 후 나온 것으로, 짐 플래허티 전 재무장관은 2012년부터 국영 기업의 민영화에 대해 공개적으로 언급해왔다.^[21]

캐나다의 부동산 가격을 진정시키려는 시도로, 오타와는 2016년 10월 17일부터 모기지 스트레스 테스트를 도입했다.^[22] 스트레스 테스트에 따라, 연방 규제 대상 대출기관으로부터 모기지를 받으려는 모든 주택 구매자는 캐나다 은행이 정한 스트레스율보다 낮지 않은 이율을 기준으로 차입자의 감당 능력을 평가하는 테스트를 거쳐야 한다. 고비율 모기지(담보 인정 비율이 80% 이상)의 경우, 캐나다 모기지 주택 공사에 의해 보험이 적용되며, 이율은 스트레스 테스트율과 현재 목표 이율 중 높은 값이다. 그러나 무보험 모기지의 경우, 이율은 스트레스 테스트율과 목표 이자율에 2%를 더한 값 중 높은 값이다.^[23] 이 스트레스 테스트는 캐나다의 모든 차입자에 대해 승인되는 최대 모기지 금액을 낮췄다.

스트레스 테스트 금리는 2018년 5월 최고점인 5.34%까지 꾸준히 상승했으며, 2019년 7월에 3년 만에 처음으로 5.19%로 하락할 때까지 변경되지 않았다.^[24] 이 결정은 부동산 업계의 반발^[25]과 2019년 캐나다 연방 예산에서 캐나다 정부가 도입한 최초 주택 구매자 인센티브 프로그램(FTHBI)의 영향을 반영할 수 있다. 부동산 업계의 모든 비판으로 인해 캐나다 재무장관 빌 모르노는 2019년 12월 모기지 스트레스 테스트에 대한 검토 및 변경 고려를 지시했다.^[26]

영국

 이 부분의 본문은 영국의 모기지 산업입니다.

영국의 모기지 산업은 전통적으로 주택금융조합이 지배해왔으나, 1970년대 이후 주택금융조합의 신규 모기지 대출 시장 점유율은 크게 감소했다. 1977년에서 1987년 사이에 그 점유율은 96%에서 66%로 떨어졌고, 은행 및 기타 기관의 점유율은 3%에서 36%로 증가했다. (이후 비상호회사화로 인해 은행의 점유율이 더욱 증가했다.) 현재 영국에는 주택 구매자에게 모기지 대출을 제공하는 200개 이상의 주요 독립 금융 기관이 있다. 주요 대출기관으로는 주택금융조합, 은행, 전문 모기지 회사, 보험 회사 및 연기금이 있다.

영국에서는 미국보다 변동금리 모기지가 더 흔하다.^[27][28] 이는 모기지 대출 금융이 미국, 덴마크, 독일보다 주택저당증권과 같은 고정 수입 유동화 자산에 덜 의존하고, 호주와 스페인처럼 소매 저축 정기예금에 더 의존하기 때문이다.^[27][28] 따라서 대출기관은 변동금리 모기지를 고정금리 모기지보다 선호하며, 전체 기간 고정금리 모기지는 일반적으로 제공되지 않는다. 그럼에도 불구하고 최근 몇 년 동안 단기간 모기지 금리를 고정하는 것이 인기를 얻었으며, 모기지의 처음 2년, 3년, 5년, 그리고 때로는 10년까지 고정될 수 있다.^[29] 2007년부터 2013년 초까지 신규 모기지의 50%에서 83%가 이러한 방식으로 초기 기간이 고정되었다.^[30]

주택 소유율은 미국과 비슷하지만, 전반적인 채무불이행률은 더 낮다.^[27] 고정 금리 기간 동안의 조기 상환 벌금은 흔한 반면, 미국은 그 사용을 권장하지 않았다.^[27] 다른 유럽 국가 및 전 세계와 마찬가지로, 그리고 미국의 대부분 지역과 달리 모기지 대출은 보통 비소구 채무가 아니어서 채무불이행 후 채무자가 대출 부족분에 대해 책임을 진다.^[27][31]

주거용 모기지 부문의 고객 대면 측면은 금융행위감독청 (FCA)의 규제를 받으며, 대출기관의 재정 건전성은 잉글랜드 은행의 일부인 별도의 규제기관인 건전성 규제기관 (PRA)이 감독한다. FCA와 PRA는 2007년~2008년 세계 금융 위기와 그 여파로 부각된 규제 실패에 대한 비판에 대응하기 위해 2013년에 설립되었다.^[32][33][34]

유럽 대륙

서유럽 국가들은 다양한 풍경을 보여주는데, 일부 국가(프랑스, 벨기에, 독일, 네덜란드, 덴마크)에서는 고정금리 모기지가 일반적이고, 일부 국가(오스트리아, 그리스, 이탈리아, 포르투갈, 스페인, 스웨덴)에서는 변동금리 모기지를 선호한다.^[27][28][35] 유럽의 대부분은 미국과 비슷한 주택 소유율을 보이지만, 전반적인 채무불이행률은 미국보다 낮다.^[27] 모기지 대출 금융은 모기지 유동화에 덜 의존하고, (판트브리프e)와 같은 커버드 본드와 정기예금으로 뒷받침되는 공식적인 정부 보증에 더 의존한다. 단, 덴마크와 독일에서는 자산유동화증권도 흔하다.^[27][28] 조기 상환 벌금은 여전히 흔한 반면, 미국은 그 사용을 권장하지 않았다.^[27] 미국의 대부분 지역과 달리 모기지 대출은 보통 비소구 채무가 아니다.^[27]

유럽 연합 내에서 커버드 본드 시장 규모(미결제 커버드 본드)는 2007년 말 기준 약 2조 유로에 달했으며, 독일, 덴마크, 스페인, 프랑스는 각각 2천억 유로 이상의 미결제액을 기록했다.^[36] 판트브리프와 유사한 증권은 25개 이상의 유럽 국가뿐만 아니라 최근 몇 년 동안 미국 및 기타 유럽 외 국가에서도 도입되었으며, 각각 고유한 법률 및 규정을 가지고 있다.^[37]

최근 동향

모기지 이자율 역사적 추세 1986년 ~ 2010년

2008년 7월 28일, 헨리 폴슨 미국 재무부 장관은 4개 대형 미국 은행과 함께 재무부가 이러한 증권 시장을 미국에서 활성화하려 시도할 것이며, 이는 주로 모기지 담보 증권의 대안적인 형태를 제공하기 위함이라고 발표했다.^[38] 마찬가지로, 영국에서는 "정부가 국제 시장 및 기관에서 배울 교훈을 포함하여 보다 저렴한 장기 고정금리 모기지를 제공하기 위한 영국 프레임워크 옵션에 대한 의견을 구하고 있다."^[39]

조지 소로스의 2008년 10월 10일 월스트리트 저널 사설은 덴마크 모기지 시장 모델을 옹호했다.^[40]

말레이시아

말레이시아의 모기지는 크게 두 가지 그룹으로 나눌 수 있다: 일반 주택 대출과 이슬람 주택 대출. 일반 주택 대출에서는 은행이 보통 고정 이자율, 변동 이자율 또는 둘 다를 부과한다. 이러한 이자율은 기준 금리(개별 은행의 벤치마크 금리)에 연결되어 있다.

이슬람 주택 금융은 샤리아 법을 따르며, Bai’ Bithaman Ajil (BBA) 또는 Musharakah Mutanaqisah (MM)의 두 가지 일반적인 유형으로 제공된다. Bai' Bithaman Ajil은 은행이 현재 시장 가격으로 부동산을 매입한 다음 훨씬 더 높은 가격으로 다시 판매하는 방식이다. Musharakah Mutanaqisah는 은행이 당신과 함께 부동산을 매입하는 방식이다. 그런 다음 당신은 임대료(임대료의 일부가 은행의 부동산 지분 구매에 사용되며, 부동산이 당신의 완전한 소유가 될 때까지)를 통해 은행의 부동산 지분을 천천히 구매한다.

이슬람 국가

 이 부분의 본문은 이슬람경제학입니다.

이슬람교 샤리아 법은 이자 지불이나 수취를 금지하므로, 무슬림은 일반적인 모기지를 사용할 수 없다. 이슬람 모기지 대출은 교리에 따라 모든 형태의 이자를 취소하므로, 모기지 대출 과정에서 대출기관과 차입자는 채무 관계보다는 자본 공유 파트너십에 가깝다.^[41] 그러나 대부분의 사람들이 현금으로 부동산을 직접 구매하기에는 너무 비싸다. 이슬람 금융 모기지는 부동산의 소유권이 두 번 변경되도록 하여 이 문제를 해결한다. 한 변형에서는 은행이 주택을 직접 구매한 다음 집주인 역할을 한다. 주택 구매자는 임대료 외에도 부동산 구매에 대한 기여금을 지불한다. 마지막 지불이 완료되면 부동산 소유권이 변경된다.

일반적으로 이로 인해 구매자에게 최종 가격이 더 높아질 수 있다. 이는 일부 국가(예: 영국과 인도)에서 소유권 변경 시 정부가 부과하는 세금인 인지세가 있기 때문이다. 이슬람 모기지에서는 소유권이 두 번 변경되므로 인지세가 두 번 부과될 수 있다. 다른 많은 관할권에서도 소유권 변경 시 유사한 거래세가 부과될 수 있다. 영국에서는 이러한 거래에서 인지세의 이중 적용이 이슬람 모기지를 용이하게 하기 위해 2003년 금융법에서 제거되었다.^[42]

대안적인 방식은 은행이 원래 가격보다 높은 가격으로 할부 구매에 따라 부동산을 재판매하는 것이다.

이 두 가지 방법 모두 대출기관이 이자를 부과하는 것처럼 보상하지만, 대출은 명목상 이자를 부과하지 않는 방식으로 구성되며, 대출기관은 거래와 관련된 금융위험을 주택 구매자와 공유한다.

모기지 보험

 이 부분의 본문은 모기지 보험입니다.

모기지 보험은 담보권자(대출기관)를 담보 설정자(차입자)의 채무불이행으로부터 보호하기 위해 고안된 보험 정책이다. 이는 일반적으로 담보 인정 비율이 80%를 초과하는 대출에 사용되며, 차압 및 재산 회수 발생 시 적용된다.

이 보험료는 일반적으로 차입자가 최종 명목(어음) 이자율의 구성 요소로, 또는 일시불로 선불하거나, 월별 모기지 상환의 별도 항목으로 지불한다. 마지막 경우, 대출기관이 차입자 또는 그 후속 양수인에게 부동산 가치가 상승했거나, 대출금이 상환되었거나, 또는 둘의 조합으로 담보 인정 비율이 80% 미만으로 떨어졌음을 통보하면 모기지 보험을 해지할 수 있다.

재산 회수 시, 은행, 투자자 등은 원래 투자금(대출금)을 회수하기 위해 부동산을 매각해야 하며, 가격 인하를 통해 부동산(예: 부동산)과 같은 유형 자산을 더 신속하게 처분할 수 있다. 따라서 모기지 보험은 재산 회수 기관이 유형 자산에 대해 완전하고 공정한 시장 가치보다 적게 회수할 경우를 대비한 헤지 역할을 한다.

같이 보기

일반 또는 여러 국가 관련

• 상업용 모기지
• 모기지 분석
• 모기지 차별
• 소득 및 자산 없음 (NINA)
• 비소구 채무
• 리파이낸싱
• 세컨드 모기지

영국 관련

• 임대 구매
• 모기지 캐시백
• 리모기지
• 영국 모기지 용어

미국 관련

• 상업 대출기관 (미국) – 비주거용 부동산을 담보로 하는 대출기관을 지칭하는 용어.
• e모기지
• FHA론 – 미국 연방 주택 관리국 관련
• 고정 금리 모기지 계산 (미국)
• 위치 효율 모기지 – 도시 지역을 위한 모기지 유형
• 모기지 인수
• 사전 승인 – 미국 모기지 용어
• 사전 자격 – 미국 모기지 용어
• 약탈적 모기지 대출
• VA론 – 미국 제대군인부 관련

기타 국가

• 덴마크 모기지 시장
• 저당권 - 대륙법계 국가의 동등한 개념
• 모기지 투자 법인

법적 세부 사항

• 부동산 양도문서 – 법적 측면
• 유치권 – 법적 개념
• 완전 – 해당 법적 신고 요건