영미법계에서 물적 재산(real property)은 토지 필지와 특정인의 재산인 관련 구조물을 의미한다. 구조물(개량물 또는 부착물이라고도 함)이 물적 재산의 일부로 간주되려면 토지에 통합되거나 부착되어야 한다. 여기에는 작물, 건물, 기계, 우물, 댐, 연못, 광산, 운하 및 도로가 포함된다. 이 용어는 현재는 폐지된 소송 방식에서 유래했는데, 이는 물적 재산 분쟁과 동산 분쟁을 구별했다. 동산, 즉 인적 재산은 물적 재산이 아닌 모든 재산이었다.
물적 재산의 개인 소유가 있는 국가에서, 민법은 부동산 중개인이 부동산을 사고파는 시장에서 물적 재산의 지위를 보호한다. 스코틀랜드 민법에서는 물적 재산을 상속 가능한 재산이라고 부르며, 프랑스 기반 법에서는 이동 불가능한 재산이라고 불린다.
역사적 배경
"real"이라는 단어는 라틴어 res("thing")에서 유래한다. 유럽 민법에 따르면, 재산권의 공식적인 인정을 구하는 소송은 대물소송으로 알려져 있다. 이는 원고가 특정인의 행위에 대한 구제를 구하는 대인소송과 대비된다. 이 구별은 미묘할 수 있다. 중세의 새로운 침해 소송은 토지 회복을 목표로 했지만, 정당한 소유권보다는 허락 없는 점유 박탈을 주장했기 때문에 대물소송이 아니었다.[1]
헨리 드 브랙턴의 잉글랜드 법률 및 관습에 관한 논문은 "물적 재산"에 잉글랜드 법에서 특별한 의미를 부여한 것으로 평가된다. 브랙턴은 민법에서의 구별을 논의한 후, 동산에 대한 소송은 본질적으로 구제 조치이며, 따라서 대물소송은 부동산에 대해서만 제기될 수 있다고 주장했다.[2][3] 이 견해는 대륙 민법에서는 받아들여지지 않지만, 브랙턴의 생애 동안의 법률 발전 맥락에서 이해할 수 있다. 13세기 잉글랜드에서 교회법 법원은 유언 해석에 대한 광범위한 권한을 주장했지만, 토지 상속은 왕실 법원의 문제로 남아 있었다. 토지 양도와 동산의 법률은 이후 다른 경로를 따라 발전했다.[4]
영국 보통법에서 파생된 현대 법률 시스템에서는 재산을 물적 또는 인적 재산으로 분류하는 것이 관할권에 따라, 또는 심지어 동일한 관할권 내에서도 목적에 따라 다소 달라질 수 있으며, 이는 재산에 세금을 부과할 수 있는지 여부와 방법을 정의하는 것과 같다. 예를 들어, 수상가옥은 개인 재산과 물적 재산 사이의 회색 지대에 있으며, 관할권이나 상황에 따라 둘 중 하나로 취급될 수 있다. 벳헬(1998)은 물적 재산 및 재산권의 역사적 진화에 대한 많은 정보를 담고 있다.
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물적 재산의 특징
부동성
물적 재산은 움직이지 않는다. 소유자는 자신의 토지를 판매를 위해 다른 도시와 같은 더 좋은 장소로 옮길 수 없다. 따라서 토지 필지의 고정된 위치는 그 가치에 직접적인 영향을 미치고 주요 결정 요인이 된다.[5][6]
그러나 광물 및 작물과 같은 토지의 생산물은 운송될 수 있다.
외부성
인근에서 발생하는 변화는 물적 재산의 가치에 직접적인 영향을 미친다. 물적 재산은 그 부동성으로 인해 외부성에 취약하다. 예를 들어, 이웃 사람들과 건설 현장에서 발생하는 소음과 같이 물적 재산 외부의 외부 요인이 물적 재산의 가치에 영향을 미칠 것이다.
개발
원하는 자원이 있는 위치는 그 위치에 관심을 끌 것이다. 자연적인 위치적 매력에는 물 공급, 기후, 토양 비옥도, 수변 접근성 및 광물 매장량이 포함된다. 이러한 자연 자원을 중심으로 지역이 발전함에 따라, 이러한 개발은 토지 이용 및 물적 재산 가치를 결정할 때 고려해야 할 구성 요소가 된다. 시장 및 교통 경로와 같은 주변 개발 및 근접성도 물적 재산의 가치를 결정한다.
도시 토지 공급
전체 토지 면적은 고정되어 있지만, 특히 도시 토지의 공급은 달라질 수 있다. 때로는 이전에 농업용 토지였던 곳에서 도시 토지가 생성되기도 한다. 일반적으로 도시 토지는 농업용 토지보다 가치가 높다. 이는 비도시 토지를 도시 토지로 전환하려는 유인을 만들어낸다. 토지의 가치는 그 용도와 직접적으로 관련되어 있다. 고층 개발에 관한 용도지역 규제는 더 많은 물리적 공간을 차지하는 대신 도시의 이용을 강화하기 위해 수정된다.
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물적 재산의 식별
어떤 가치를 가지려면, 재산에 대한 주장은 검증 가능하고 법적인 재산 기술을 수반해야 한다. 이러한 기술은 일반적으로 해안선, 강, 개울, 능선, 호숫가, 고속도로, 도로 및 철도 선로와 같은 자연적 또는 인공적 경계선이나 돌무지, 측량사 기둥, 철제 핀 또는 파이프, 콘크리트 기념물, 울타리, 공식 정부 측량 표식(미국 국립 측지국이 부착한 것 등)과 같은 특수 목적 표식을 사용한다. 많은 경우, 기술은 공공 기록에 보관된 재산 경계 지도인 도면의 하나 이상의 필지를 참조한다.
이러한 법적 기술은 일반적으로 두 가지 다른 방식으로 설명된다. 바로 경계측량법과 획지측량법이다. 세 번째 방법은 미국에서 사용되는 공유지 측량 시스템이다.[7]
경계. "경계"라는 용어는 각 직선 구간의 측정값으로 정의된 경계를 의미하며, 종점 간의 거리와 방향 또는 방위로 지정된다. 방향은 간단한 나침반 방위(자성)일 수도 있고, 정확한 측량 방법을 통해 결정된 더 정밀한 방향일 수도 있다.
범위. "범위"라는 용어는 특정 수로, 돌담, 인접 공공 도로, 인접 재산 소유자 또는 기존 건물과 같은 인접 경계와 같은 보다 일반적인 경계 설명을 의미한다. 이 시스템은 더 큰 재산(예: 농장)과 정치적 구획(예: 도시 경계)을 정의하는 데 자주 사용되며, 정확한 정의가 필요하지 않거나 너무 비쌀 경우, 또는 이전에 지정된 경계를 설명에 통합할 수 있다.
필지 및 가곽 시스템은 세 가지 주요 측량 시스템 중 가장 이해하기 쉬울 것이다. 획지 및 블록 시스템의 법적 기술을 위해서는 다음을 식별해야 한다.
개별 획지,
해당되는 경우, 획지가 위치한 블록,
도면화된 세분 또는 그 단계에 대한 참조,
인용된 도면 지도를 찾기 위한 참조(예: 페이지 또는 권 번호), 그리고
지도의 공식 기록 장소에 대한 설명(예: 군 엔지니어 파일에 기록됨).
미국 공유지 측량 시스템을 지배하는 주 자오선 및 기준선 (측량)공유지 측량 시스템(PLSS)은 판매 및 정착을 위해 부동산을 분할하기 위해 미국에서 개발 및 사용된 측량 방법이다. PLSS는 명목상 직사각형 모양을 사용하여 분할했다. PLSS의 기본 단위는 일반적으로 1마일 정사각형인 구역 토지이다. 6x6마일 격자의 구역 토지 형태는 타운십이라고 불린다. 타운십은 주 자오선의 동쪽과 서쪽, 기준선의 북쪽과 남쪽에 놓여 있다.
부동산과 소유권 이익의 정의
요약
관점
법은 부동산에 대한 권리라고 불리는 다양한 종류의 이익을 인정한다. 권리의 종류는 일반적으로 부동산 양도문서, 임대차, 매도 증서, 유언, 토지 부여 등을 통해 획득한 권리의 언어로 결정된다. 권리는 각 권리에 귀속되는 다양한 재산권으로 구별되며, 다양한 권리의 기간과 양도 가능성을 결정한다. 권리를 향유하는 당사자를 "세입자"라고 부른다.
토지 내 권리의 몇 가지 중요한 유형은 다음과 같다.
단순 수수료: 무기한의 부동산으로 자유롭게 양도할 수 있다. 세입자가 재산 처분에 대해 가장 큰 재량권을 누리는 가장 일반적이고 아마도 가장 절대적인 유형의 부동산이다.
조건부 단순 수수료: 증서의 양도인이 규정한 하나 이상의 조건이 발생하지 않는 한 영구적으로 지속되는 부동산이다. 이러한 조건이 발생하면 재산은 양도인에게 반환되거나 나머지 이익은 제3자에게 이전된다.
상속 부동산권: 세입자의 사망 시 상속인에게 이전되는 부동산이다.
평생 부동산: 수취인의 자연 수명 동안 지속되는 부동산으로 "평생 세입자"라고 불린다. 평생 부동산이 판매될 수 있는 경우에도 판매는 그 기간을 변경하지 않으며, 이는 원래 수취인의 자연 수명에 의해 제한된다.
타인의 생명을 기준으로 하는 평생 부동산은 다른 사람의 자연 생명 동안 한 사람이 보유한다. 이러한 부동산은 원래 평생 세입자가 자신의 평생 부동산을 다른 사람에게 판매하거나 평생 부동산이 원래 다른 사람의 생명을 기준으로 부여될 때 발생할 수 있다.
리스홀드: 임대 계약을 통해 임대차를 부여받은 당사자(임차인)와 해당 부동산에 대해 더 긴 권리를 가진 다른 당사자(임대인) 간에 체결된 계약에 명시된 제한된 기간의 권리이다. 예를 들어, 1년 임대 계약을 가진 아파트 거주자는 자신의 아파트에 대한 임대차 권리를 가진다. 임차인은 일반적으로 임대인에게 명시된 임대료를 지불하기로 동의한다. 임대차는 물적 재산과 관련이 있지만, 임대차 이익은 역사적으로 동산으로 분류된다.
제한된 기간의 일부 부동산이 종료된 후 해당 부동산에 대한 불가분의 권리를 향유하는 세입자는 "미래 이익"을 가진다고 말한다. 미래 이익의 두 가지 중요한 유형은 다음과 같다.
회귀권: 회귀권은 세입자가 자신의 권리보다 더 짧은 최대 기간의 권리를 부여할 때 발생한다. 토지의 소유권은 수혜자의 권리가 만료될 때 원래 세입자에게 돌아온다. 원래 세입자의 미래 이익은 회귀권이다.
잔여권: 잔여권은 단독 상속권을 가진 세입자가 누군가에게 생명 부동산권 또는 조건부 단독 상속권을 부여하고, 생명 부동산권이 끝나거나 조건이 발생할 때 토지가 누구에게 갈 것인지를 제3자에게 지정할 때 발생한다. 제3자는 잔여권을 가진다고 말한다. 제3자는 생명 세입자의 토지 사용을 제한할 법적 권리가 있을 수 있다.
부동산은 생존권이 있는 공동 테넌시 또는 공동 테넌시로 공동 소유할 수 있다. 토지에 대한 이 두 가지 공동 소유 형태의 차이는 기본적으로 부동산의 상속 가능성과 각 테넌트가 소유하는 이익 지분이다.
생존권이 있는 공동 테넌시(JTWROS) 증서의 경우, 한 테넌트의 사망은 생존 테넌트가 부동산의 단독 소유자가 된다는 것을 의미한다. 사망한 테넌트의 상속인에게는 아무것도 넘어가지 않는다. 일부 관할권에서는 "생존권이 있는"이라는 특정 문구를 사용해야 하며, 그렇지 않으면 테넌시는 생존권이 없는 공동 테넌시로 간주된다. 공동 소유자는 항상 JTWROS 증서를 동일한 지분으로 취득하므로, 각 테넌트는 구매 가격에 대한 기여도에 관계없이 부동산의 동일한 지분을 소유해야 한다. 부동산이 언젠가 판매되거나 분할될 경우, 수익금은 어떤 공동 소유자가 구매에 추가로 기여했든 상관없이 균등하게 분배되어야 한다.
공동 소유자 사망 시 공동 임차권 (TIC) 증서의 경우, 상속 가능한 부분은 소유 지분에 비례하며, 양도 증서에 달리 명시되지 않는 한 모든 임차인에게 균등하다고 가정된다. 그러나 TIC 재산이 매각되거나 분할되는 경우, 일부 주, 지방 등에서는 구매 가격에 대한 불균등 기여에 대해 자동으로 크레딧이 부여될 수 있다 (JTWROS 증서의 분할과 다름).
물적 재산은 콘도미니엄, 주택협동조합, 건물협동조합과 같은 장치를 통해 여러 임차인과 공동 소유될 수 있다.
권리 묶음
재산은 "권리 묶음" 또는 "막대기 묶음"이라고 불리는 것으로 구성된다. 묶음에서 가장 중요한 "막대기"는 양도권, 배제권, 사용권, 그리고 파괴권이다.
양도권
양도 가능성이라고도 불리는 양도권은 소유자가 자신의 재산을 누구에게든 자유롭게 양도하거나 이전할 수 있다는 것을 의미한다. 이 권리의 범위는 공공 정책상의 이유로 제한될 수 있다. 누가 양도할 수 있는지, 무엇을 양도할 수 있는지, 그리고 재산을 어떻게 양도할 수 있는지 규제될 수 있다. 예를 들어, 정신 이상자는 부동산을 양도하거나 취득할 수 없으며, 특정 유형의 재산은 전혀 양도할 수 없거나, 일부는 증여할 수 있지만 판매할 수 없으며, 사기, 불확실성 또는 기타 법적 문제를 피하기 위해 재산을 양도하는 방법이 규제될 수 있다.
[8]
배제권
소유자는 자신의 재산에서 다른 사람을 배제할 권리가 있다. 이는 미국 대법원에 의해 묶음에서 "가장 본질적인 막대기 중 하나"로 묘사되었다.[9] 일반적으로 토지 소유자는 다른 사람이 그 토지에 들어오는 것을 막을 수 있다. 이 권리는 불법 침입 불법 행위에 의해 집행된다. 몇 가지 예외가 적용된다. 예를 들어, 뉴저지의 한 농장 소유주는 수확기 동안 농장에 거주하는 여러 이주 노동자를 고용했다. 뉴저지 대법원은 소유주가 이주 노동자에게 서비스를 제공하기 위해 사회 복지 및 법률 고문이 재산에 들어오는 것을 배제할 권리가 없다고 판결했다.[10]
사용권
역사적으로, 토지 소유자는 다른 사람의 권리를 침해하지 않는 한 자신의 재산을 원하는 방식으로 사용할 절대적인 권리를 가졌다. 이 개념은 라틴어 격언 'sic utere tuo ut alienum non-laedas'에 담겨 있으며, 이는 광범위하게 "다른 사람의 재산을 침해하지 않는 방식으로 자신의 재산을 사용하라"는 의미로 번역된다. 일반적인 규칙으로, 토지 소유자는 자신의 토지를 적합하다고 판단하는 대로 사용할 권리가 있다. 이 권리의 범위는 몇 가지 측면에서 제한된다. 예를 들어, 소유자는 이웃 토지의 사용에 실질적인 영향을 미치는 "악의의 울타리"를 건설할 수 없다(예: 한 호텔 소유주가 길이 85피트(26미터), 높이 18피트(5.5미터)의 벽을 건설하여 인접 호텔 소유주의 창문을 막았다).[11]
파괴권
대부분의 재산은 결국 파괴될 수밖에 없다. 수명이 다한 흰개미가 들끓는 집은 새로운 집을 짓기 위해 철거될 수 있다. 그러나 이 권리의 범위는 제한될 수 있다. 예를 들어, 대부분의 관할권에서는 소유자가 새 저택과 같이 상당한 가치를 지닌 것을 파괴하는 것을 허용하지 않을 수 있다. 한 사례에서, 한 주택 소유주는 유언 집행자에게 자신의 사망 후 역사적인 집을 파괴하도록 지시했다. 미주리 법원은 집의 파괴를 허용하는 것은 공공 정책에 위배될 것이라고 판결했다.[12]
기타 소유권 유형
완전 사유권: 상위 지주와 독립적인 부동산. 전사유지는 "어떤 영주나 상위에 속하지 않고 자신의 권리로 절대적으로 보유한 토지; 봉건적 의무나 부담에 종속되지 않는 토지. 그로 인해 어떤 의무도 지지 않는 절대적 소유권으로 보유한 부동산."[13]
거의 모든 국가의 법률에서, 국가는 그 관할권 하에 있는 모든 토지의 궁극적인 소유자이다. 왜냐하면 국가는 주권자, 즉 최고 법률 제정 권한이기 때문이다. 물리적 및 법인격 있는 개인은 완전 사유권을 가지고 있지 않다. 그들은 토지를 소유하는 것이 아니라 단지 토지에 대한 권리를 향유할 뿐이다.
호주와 뉴질랜드
많은 국가에서 권원등기제도 시스템의 부동산 소유권은 정부에 의해 관리 및 보장되며 번거로운 소유권 추적을 대체한다.[14] 토렌스 타이틀 시스템은 "등기된 권리"의 원칙(즉, 등기된 이익의 무흠결성)에 따라 작동하며 "권리의 등기"가 아니다. 이 시스템은 권리 연쇄(즉, 일련의 문서를 통해 권리를 추적하는 것)의 필요성을 없애고 그러한 조사의 부동산 양도 비용을 없앤다. 국가는 권리를 보장하며, 일반적으로 국가의 운영으로 인해 권리를 잃은 사람들을 위한 보상 제도의 지원을 받는다. 이 시스템은 1858년에서 1875년 사이에 모든 호주 주와 뉴질랜드에서 시행되어 왔으며, 최근에는 층별 소유권으로 확장되었고, 많은 주, 지방 및 국가에서 채택되었으며, 미국 9개 주에서는 수정된 형태로 채택되었다.[15]
영국
영국에서는 왕실이 왕국의 모든 물적 재산의 궁극적인 소유자로 간주된다. 이 사실은 예를 들어 재산이 이전 소유자에 의해 포기되었을 때 국가귀속 법률이 적용될 때 중요하다. 다른 일부 관할권(미국 제외)에서는 물적 재산이 절대적으로 보유된다.
잉글랜드와 웨일스
잉글랜드법은 물적 재산과 동산의 보통법상 구분을 유지하고 있는 반면, 민법은 "동산"과 "부동산"을 구분한다. 잉글랜드법에서 물적 재산은 재산의 소유권과 그 위에 위치한 건물("토지"라고도 함)에만 국한되지 않는다. 물적 재산은 개인이나 토지 소유자 간의 순전히 개념적인 많은 법적 관계도 포함한다. 그러한 관계 중 하나는 지역권으로, 한 재산의 소유자가 인접 재산을 통과할 권리를 갖는 것이다. 또 다른 하나는 다양한 "무형 재산권"으로, 부동산 이익권과 같이 개인이 타인 소유 토지에서 작물을 수확할 권리를 가질 수 있다.
잉글랜드 법은 교회 유지권, 성가대 수리 책임 및 장원의 영주권과 같이 다른 보통법 관할권에서는 거의 알려지지 않은 여러 형태의 재산을 유지하고 있다. 초기 보통법에서는 이 모든 것이 물적 소송으로 보호되었으므로 물적 재산으로 분류되었다.
미국
루이지애나주를 제외한 각 미국 주에는 보통법에 기반한 자체 물적 재산 및 그 안에 있는 권리를 규율하는 법률이 있다. 애리조나주에서는 일반적으로 물적 재산이 토지와 토지에 영구적으로 부착된 것으로 정의된다. 영구적으로 토지에 부착된 것, 즉 개량물이라고도 할 수 있는 것에는 주택, 차고 및 건물이 포함된다. 조립식 주택은 부착 선서 진술서를 취득할 수 있다.
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물적 재산의 경제적 측면
토지 이용, 토지 가치 평가 및 토지 소유자의 소득 결정은 경제 이론에서 가장 오래된 질문 중 하나이다. 토지는 농업에 필수적인 투입물(생산 요소)이며, 농업은 산업화 이전 사회에서 단연 가장 중요한 경제 활동이다. 산업화의 도래와 함께 공장, 창고, 사무실 및 도시 집적지의 부지로서 토지의 중요하고 새로운 용도가 등장했다. 인공 구조물 및 기계 형태의 물적 재산의 가치는 일반적으로 토지 자체의 가치에 비해 감소한다. 산업, 농업 및 상업용 부동산 가치가 오염, 추출 및 예상되는 마모로 인해 감가상각되는 반면, 주거용 부동산 가치 감가상각은 더 빈번하고 저렴한 유지 보수 및 개선으로 완화된다.
1960년대부터 법경제학이라는 새로운 분야의 일환으로 경제학자들과 법학자들은 다양한 부동산에서 세입자가 누리는 재산권과 다양한 부동산의 경제적 이점과 비용을 연구하기 시작했다. 이는 다음 사항에 대한 이해를 크게 향상시켰다.
재산법의 경제적 분석에 대한 소개는 Shavell (2004)과 Cooter와 Ulen (2003)을 참조하라. 관련 학술 논문 모음집은 Epstein (2007)을 참조하라. Ellickson (1993)은 역사와 민족지에서 가져온 다양한 사실을 통해 물적 재산의 경제적 분석을 확장한다.
