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業主自治
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業主自治又稱小區自治,是指在物業管理區域(通常是單個居民小區)內的全體業主,基於建築物區分所有權,依據《中華人民共和國民法典》物權編等法律、法規的規定,根據民主的原則建立自治組織、確立自治規範、自我管理本區域內的物業管理活動的一種基層治理模式[1]。業主自治相關的機構主要包括由全體業主組成的的業主大會和由後者經選舉產生的業主委員會。[2]
歷史和法律依據
改革開放以前,中國大陸實行住房分配制度,將住房作為福利分配給居民。在此種模式下,居民擁有住房的使用權,而產權則屬於政府、國有企業、事業單位等單位,房屋的管理和維護也由後者負責。對於房屋及居民區共有設施的管理和維護問題,居民可以通過中國共產黨組織或居民委員會向產權單位和房屋管理部門反映,但無法自行對房屋進行處置。[3]
1980年,深圳經濟特區房地產公司(深深房)與香港妙麗物業管理有限公司合資開發的東湖麗苑小區開售,由於購房者多為港澳居民和華僑,因此深圳市決定效仿香港的經驗,成立了深圳市物業管理公司,並於同年9月成立了東湖麗苑管理處為住戶提供物業管理服務,這是中國大陸第一家對商品房實施有償管理服務的小區管理機構。由於東湖麗苑小區的住戶與管理者並無隸屬關係,為了協調物業管理與住戶的關係,深深房參考香港業主立案法團,通過全體住戶民主選舉的方式成立了居民(業主)聯誼會,供小區的業主和業主和住戶有組織地聯合在一起處理小區事務,該聯誼會即為業主委員會的雛形。[3]
中國大陸的首個業主委員會則誕生於深圳天景花園。該小區於1990年竣工,設有兩台變壓器分別向住宅和商鋪供電,隨着居民用電的增加,變壓器開始過載,於是小區物業管理處向供電局申請將商鋪使用的變壓器也用於補充居民用電,但由於商業用電的價格高於居民用電,引起業主不滿,甚至拒交電費,為此物業管理希望能聯合部分理性的業主一起心平氣和地坐在一起解決問題,這一構想得到了業主和開發商萬科集團的支持。1991年3月22日19時30分,天景花園業主委員會成立大會暨第一次委員會議在4棟B座底層的管理處會議室召開,各樓棟所推選出的15位業委會委員和王石等萬科高層到場參會,對業委會章程、水電使用、管理費構成等問題進行了討論,並就議案形成會議決議,中國大陸第一個業主委員會正式宣告成立。此後,經過業主委員的磋商和與供電局的溝通,後者同意以居民用電價格收取電費,隨着電費問題的解決,業主委員會這種在當時還很新的模式獲得了更多的認可。[3][4]
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自治機構
根據《中華人民共和國民法典》第二百七十七條,業主可以設立業主大會,選舉業主委員會。業主大會、業主委員會成立的具體條件和程序,依照法律、法規的規定。[5]《物業管理條例》明確了業委會的成立流程、職責和義務,規定了業委會與物業之間的權責關係。《業主大會和業主委員會指導規則》則是根據《中華人民共和國物權法》和《物業管理條例》等法律法規制定的具體規範業主大會和業委會活動,維護業主合法權益的規範性文件。[6]
業主委員會是中國大陸在一個物業管理區域內由業主通過業主大會選舉出來的業主代表組織。業委會通過執行業主大會的決定代表業主的利益,向社會各方反映業主意願和要求,並監督和協助物業服務企業或其他管理人履行物業服務合同。[6]中國大陸的第一個業主委員會在廣東省深圳市天景花園小區於1991年建立[7][8][9]。
效果和評價
參見
參考文獻
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