不動産経済学

不動産経済学とは、経済学的手法を不動産市場に適用する経済学の学問分野である。それは、需要と供給の経済的パターンを記述し予測することを目的とする。密接に関連する分野である 住宅経済学 は、その範囲がより狭く、住宅用不動産市場に焦点を当てている。一方、不動産の動向に関する研究は、業界に影響を与えるビジネスおよび構造の変化に焦点を当てている。両者は部分均衡分析（需給）、都市経済学、 空間経済学、基礎研究および広範な研究、調査、ならびに金融を基盤としている。

Real estate economists analyze supply, demand, and pricing in real estate.

不動産市場の概要

不動産市場の主要参加者

需要側

• 利用者：所有者であり、同時に賃借人の場合もある。所有者の場合、不動産の購入目的は、居住や事業利用のため。事業利用する建物が必要となる場合もあれば、不要な場合もある。土地は農業、林業、鉱業など他の用途にも使用可能。
• 賃借人：純粋な不動産の消費者。

供給側

• 開発業者：市場で販売される建物のための土地開発に携わっている。
• 改修業者：市場に改修済み、リノベーション物件を供給する。
• 仲介者：銀行、 不動産仲介業者、弁護士、政府規制当局、その他不動産の売買を促進する。

需要側であり供給側

• 投資家：不動産を新規購入する意味で需要側であり、購入した不動産を他者に賃貸またはリースする意味で供給側でもある。

不動産市場の固有特性

不動産市場の需給分析には、標準的なミクロ経済学の仮定などに、以下の修正を加える。

• 耐久性：建物は数十年超、土地は実質的に永久など、耐久性が高い。そのため不動産市場はストック・フロー市場としてモデル化される。建物供給の大部分は既存建物のストック、ごく一部が新規建物のフローで構成される（時間経過とともに、ストックとフローの割合は大きく変動する）。いずれの期間における不動産供給ストックは、前期の既存ストック、既存ストックの劣化率、既存ストックの改修率、および当期の新規開発フローによって決定される。不動産市場の調整効果は、比較的膨大な既存建築ストックによって緩和される傾向がある。
• 不均質性：不動産の各単位は、立地、建物、資金調達においてそれぞれ独自の特徴を持つ。この特性が価格設定を困難にし、検索コストを増加させ、情報の非対称性を生み出し、代替可能性を大きく制限する。この問題を回避するため、ムース（1960）に端を発する経済学者は供給をサービス単位で定義する。すなわち、あらゆる物理的単位は提供するサービスに分解可能である。オルセン（1969）はこうした住宅サービスの単位を観察不可能な理論的構築物と表現する。住宅ストックは減価するため、新築建物とは質的に異なる。市場均衡化プロセスは複数の品質レベルで機能する。さらに不動産市場は通常、住宅・商業・工業セグメントに区分される。レクリエーション用・収益創出用・歴史的建造物・保護対象物件など、さらに細分化も可能である。
• 高い取引コスト：住宅購入には、多大な取引コストがかかる。買主の取引コストは、検索コスト、不動産手数料、引越し費用、弁護士費用、土地譲渡税、権利書登録料などが含まれる。売主の取引コストは、米国の場合は購入価格の1.5%から6%の範囲、大陸ヨーロッパの一部の国では買主と売主双方の取引コストが15%から20%に達する場合もある。
• 市場調整の遅延：市場の調整プロセスは、供給側の資金調達、設計・建設に要する時間、および需要の変化が比較的緩やかなことによる市場調整は時間的遅延の影響を受ける。こうした遅延のため、短期的には不均衡が生じる可能性がある。
• 投資財であり消費財でもある：不動産は収益を得ることを期待して購入される場合（投資財）、使用することを意図して購入される場合（消費財）、あるいはその両方で購入される場合がある。これらの機能は分離されることもあれば（市場参加者がどちらか一方の機能に集中する場合）、組み合わされることもある（所有する住宅に居住する人の場合）。この二重性は、人々が不動産に過剰投資を行うことが珍しくないことを意味する^[1]。
• 不動性：不動産は動かすことが不可能（移動式住宅などの建物は例外だが、土地は不動）。消費者が商品のもとへ向かうのであって、商品が消費者のもとへ向かうのではない。このため、物理的な市場は存在し得ない。この空間的固定性により、市場の調整は商品の移動ではなく、人々が居住単位へ移動することによって行われなければならない。例えば、嗜好が変化し郊外住宅を求める人が増えた場合、人々は郊外で住宅を見つけなければならない（既存の家と土地を、郊外に持っていくことは不可能だから）。都市部における住宅の空間的固定性と密集性は、特定の場所に内在する外部性の可能性を示唆している。

住宅市場と業界団体

住宅市場は、国や地域における住宅の需給環境を指す。住宅市場には、住宅供給と需要、住宅価格、賃貸セクター、そして住宅市場における政府介入といった要素で構成されている。住宅の供給は、住宅の開発、建設、および販売という流れで展開される。業界団体として、米国では全米住宅建設業者協会（NAHB）^[2]、オーストラリアでは住宅産業協会がある^[3]。

住宅需要

住宅需要の主な決定要因は人口統計である。しかし、所得、住宅価格、信用のコストと利用可能性、消費者の選好、投資家の選好、 代替財の価格、補完財の価格もすべて影響を及ぼす。人口規模と人口増加率という中核的な人口統計変数は、経済圏の人口が増えるほど住宅需要が高まることを示す。しかしこれは過度に単純化した見方である。世帯規模、世帯の年齢構成、第一子と第二子の数、純移民数 （移民 － 移住）、非家族世帯の形成、二世帯世帯の数、 死亡率、離婚率、および婚姻件数。住宅経済学において、分析の基本単位は標準的な部分均衡モデルにおける個人ではなく、住宅サービスを需要する世帯である。典型的には一戸建て住宅につき一世帯である。世帯の規模と人口統計学的構成は変動し、完全に外生的ではない。住宅サービスの価格が上昇するにつれて世帯規模も増加する傾向があるという意味で、住宅市場に対して内生的である。所得も重要な決定要因である。北米における所得弾力性の実証的測定値は0.5から0.9の範囲である（De Leeuw 1971）。恒常所得の弾力性を測定すると、結果はわずかに高くなる（Kain and Quigley 1975）。これは、一時所得は年ごとに、また個人間で変動するため、プラスの一時所得はマイナスの一時所得を相殺する傾向があるためである。多くの住宅経済学者が年間所得ではなく恒常所得を用いるのは、不動産購入のコストが高いためである。多くの人にとって、不動産は生涯で最も高額な購入品となる。住宅価格も重要な要素である。北米における住宅サービスの需要の価格弾力性は、Polinsky と Ellwood (1979) によってマイナス 0.7、Maisel、Burnham、Austin (1971) によってマイナス 0.9 と推定されている。個々の世帯の住宅需要は、標準的な効用/選択理論を用いてモデル化できる。効用関数、例えば${\displaystyle U=U(X_{1},X_{2},X_{3},X_{4},...X_{n})}$を構築することが可能であり、そこでは世帯の効用は様々な財とサービスの関数となる。これは、予算制約（例えば${\displaystyle P_{1}X_{1}+P_{2}X_{2}+...P_{n}X_{n}=Y}$）に従う。ここで、${\displaystyle Ps}$は世帯の利用可能所得であり、は様々な財とサービスの価格である。この等式は、全ての財・サービスへの支出が可処分所得と等しくなければならないことを示す。これは非現実的であるため、借入と貯蓄を許容するようモデルを調整する必要がある。富の尺度、生涯所得、あるいは恒常所得が必要となる。また、不動産の異質性を考慮するためにもモデルを調整しなければならない。これは効用関数を分解することで実現できる。住宅サービス（${\displaystyle X_{4}}$）を構成要素（${\displaystyle Z_{1},Z_{2},Z_{3},Z_{4},...Z_{n}}$）に分解すると、効用関数は${\displaystyle U=U(X_{1},X_{2},X_{3},(Z_{1},Z_{2},Z_{3},Z_{4},...Z_{n})...X_{n})}$と書き換えられる。住宅サービスの価格（${\displaystyle X_{4}}$）を変化させ、効用が最大となる点を求めることで、世帯の住宅サービスに対する需要曲線を構築できる。市場需要は、個々の世帯の需要をすべて合計することで算出される。

住宅供給

A customer perusing real estate listings at an agent's office in Linxia City, China

開発業者は土地、労働力、電力や建築資材などの様々な投入要素を用いて住宅供給を生み出す。新規供給量はこれらの投入コスト、既存住宅ストックの価格、生産技術によって決定される。北米郊外の典型的な一戸建て住宅の場合、おおよそのコスト割合は次の通り割り当てられる：取得コスト10％、用地改良費11％、労務費26％、資材費31％、金融コスト3％、管理費15％、販売費4％。集合住宅の典型的な内訳は以下の通り：取得コスト7％、用地改良費8％、労務費27％、資材費33％、金融コスト3％、管理費17％、販売費5％。公共区画の要件により、管轄区域によっては開発コストが最大3％増加する可能性がある。建築基準の違いは開発コストの約2%の変動要因となる。ただし、これらの区画分割および建築基準関連費用は、通常、その支出額と同等以上の価値を建物の市場価格に付加する。生産関数は、${\displaystyle Q=f(L,N,M)}$のように構築でき、${\displaystyle Q}$は生産される住宅の数量、 ${\displaystyle L}$は雇用された労働量、${\displaystyle M}$は使用された土地量、はその他の資材量である。ただし、この生産関数は既存建物の改修・増築を考慮するよう調整する必要がある。このため、既存住宅ストックとその築年数を決定要因として含む第二の生産関数が構築される。2つの関数を合計することで、総生産関数が得られる。あるいは、ヘドニック価格設定モデルを回帰分析することも可能である。

Movement of the supply curve to increased supply leads to reduced price and increased quantity equilibrium

長期における供給の価格弾力性は非常に高い。ジョージ・ファリス（1985）はこれを8.2と推定しているが、短期では供給は価格弾力性が極めて低い傾向にある。供給の価格弾力性は代替弾力性と供給制約に依存する。土地と資材の間、労働と資材の間の双方に、顕著な代替可能性が存在する。高価値地域では、開発業者は通常、高価な土地の使用量を削減するため、高層マンションを建設できる。1950年代以降、労働コストが上昇するにつれ、使用労働量を削減するため、新素材や資本集約的な技術が採用されてきた。しかしながら、供給制約は代替可能性に重大な影響を及ぼしうる。特に熟練労働力の供給不足（および労働組合の要求）は、資本から労働への代替を制約し得る。対象地域が限定されている場合、土地の入手可能性も代替可能性を制約する（すなわち、地域が広ければ広いほど土地供給者が増え、代替の可能性が高まる）。ゾーニング細則などの土地利用規制も代替可能性を低下させる可能性がある。

調整メカニズム

基本的な調整メカニズムはストック・フローモデルであり、市場のおよそ98％が既存ストックで構成され、約2％が新築物件のフローであることを反映している。

隣接する図では、左パネルに住宅供給ストックが、右パネルに新規供給フローが示されている。基本的な調整メカニズムには四つの段階がある。第一に、初期均衡価格（Ro）は、既存住宅ストックの供給量（SH）と住宅需要（D）の交点によって決定される。次に、この賃料はキャッシュフローの割引を通じて価値（Vo）に変換される。価値は、当期賃料を割引率で割る、すなわち永久年金として計算される。その後、価値は建設コスト（CC）と比較され、開発業者にとって収益機会が存在するかどうかが決定される。建設コストと住宅サービスの価値の交点が、新規住宅着工の最大水準（HSo）を決定する。最後に、当期の住宅着工量は次期の住宅供給ストックに加算される。次期には、供給曲線SHが量HSo分だけ右方にシフトする。

減価償却

右の図は減価償却の影響を示している。既存住宅の供給が摩耗により劣化すると、住宅供給ストックは減価する。このため、住宅供給量（SHo）は左側（SH1）へシフトし、新たな均衡需要量R1が生じる（住宅数が減少したものの、需要は依然として存在する）。需要がRoからR1に増加すると、価値関数は上昇（VoからV1へ）します。その結果、より多くの住宅が収益性を持って生産可能となり、住宅着工件数は増加します（HSoからHS1へ）。その後、住宅供給は初期位置（SH1からSHo）へ戻ります。

需要の増加

右の図は、短期における需要増加の影響を示している。住宅需要が増加した場合、例えばDoからD1へのシフトが生じると、価格調整、数量調整、あるいはその両方が起こる。価格を一定に保つためには、住宅の供給が増加しなければならない。すなわち、供給量SHoがHSだけ増加する必要がある。

コスト上場

右の図は、短期におけるコスト上昇の影響を示している。建設コストが上昇した場合（例えばCCoからCC1へ）、開発業者は事業の収益性が低下すると判断し、事業展開においてより選択的になる。さらに、一部の開発業者は業界から撤退する可能性がある。住宅着工件数は減少する（HSoからHS1へ）。既存住宅ストックが減価するにつれ、供給水準も最終的に低下する（SHoからSH1へ）。価格は上昇傾向を示す（RoからR1へ）。2024年、中央銀行の利上げにより世界の不動産市場では住宅購入の負担可能性が15％低下した^[4]。

不動産ローン

不動産ローンには様々な方法がある：政府系および民間系の資金源や機関です。住宅購入者や建設業者は、貯蓄貸付組合、商業銀行、貯蓄銀行、住宅ローン業者やブローカー、 生命保険会社、信用組合、連邦機関、個人投資家、建設業者などから資金援助を得ることができる。 過去10年間、北京や上海では住宅価格が毎年平均で二桁の伸びを示した。しかし多くの観察者や研究者は、住宅セクターの変動性には、セクター固有の要因とマクロ経済的要因の両方が背景にあると指摘している^[5]。

貯蓄組合

機関の最も重要な目的は、住宅物件に対する住宅ローンを融資することである。これらの組織は、貯蓄組合、建築貸付組合、 協同組合銀行（ニューイングランド地域）、 あるいはホームステッド協会（ルイジアナ州）は、アメリカの住宅所有者の大部分に対する金融支援の主要な源である^[6]。 住宅金融機関として、彼らは主に一戸建て住宅に注力し、この分野での融資を行う体制を整えている。貯蓄貸付組合の最も重要な特徴の一部は以下の通りである^[6]：

1. 一般的に、地域資本による民間運営の住宅金融機関である。
2. 個人からの預金を受け入れ、これらの資金を用いて住宅購入者に対して長期の償還ローンを提供する。
3. 住宅の建設、購入、修繕、または借り換えのための融資を行う。
4. 州または連邦政府によって認可されている。

商業銀行

銀行法および政策の変更に伴い、商業銀行は住宅融資においてますます活発に活動している。不動産担保ローンを取得するにあたり、これらの金融機関は主に以下の二つの手法を採用している^[6]：

1. 銀行は、不動産ローン部門を維持している。専門的な不動産金融機関が不足している地域では、これらの銀行が住宅ローンや農業用抵当貸付の供給源となる。
2. 銀行は、単に住宅ローン業者やディーラーから住宅ローンを購入することでの取得も可能。

さらに、もともと商業銀行などの恒常的な貸し手向けに自動車ローンを取得するために利用されていたディーラーサービス会社は、その活動範囲を地元地域を超えて拡大しようとしていた。しかし近年では、こうした会社は商業銀行と貯蓄貸付組合の両方に向けて、モバイルホームローンを大量に取得することに注力している。サービス会社は通常、ノンリコースベースで小売ディーラーからこれらのローンを取得する。ほぼ全ての銀行またはサービス会社の契約には、消費者が債務不履行に陥った場合に貸し手を保護する信用保険契約が含まれている^[6]。

貯蓄銀行

これらの預金機関金融機関は連邦政府認可を受け、主に消費者預金を受け入れ、住宅ローンを供与している^[6]。

モーゲージ・バンカーやブローカー

モーゲージバンカーとは、住宅ローンを組成し、他の投資家に売却し、毎月の支払いを管理し、税金や保険料の支払いを代行する代理人として機能することもある企業または個人を指す。 モーゲージブローカーは、住宅購入者に様々な融資元からのローンを提示する。彼らの収入は、他の銀行と同様に融資を行う貸し手から得られる。複数の貸し手にアクセスできるため、借り手に代わって条件を比較検討し、最良の条件を実現できる。大手銀行に有利な立法があるにもかかわらず、住宅ローン銀行とブローカーは市場競争を維持し、最大手の貸し手も価格とサービスで競争し続けざるを得ない。フロリダ州ポートオレンジのブライトグリーン・ホームローンズ、ドン・バーネット氏は次のように述べています。「住宅ローン業界における競争の均衡を維持するには、住宅ローン銀行とブローカーの仲介機能が不可欠です。これがなければ、最大手貸し手は金利や価格設定に不当な影響力を行使し、消費者を損なう可能性があります。競争はこの業界のあらゆる組織に絶え間ないパフォーマンス向上を促し、このシナリオにおける勝者は消費者です。」^[6]。

生命保険

生命保険会社も資金援助の源となる。これらの会社は投資の一形態として不動産を担保に融資を行い、経済状況の変化に応じてポートフォリオを随時調整する。保険会社からの融資を希望する個人は、直接地元の支店と取引するか、複数の保険会社の融資仲介役を務める地元の不動産ブローカーを通じて取引することができる^[6]。

共同金融機関

これらの共同金融機関は、共通の絆を持つ人々によって組織されています。例えば、企業の従業員、労働組合、宗教団体などです。一部の信用組合は、その他の金融サービスに加えて住宅ローンを提供している^[6]。

連邦政府支援機関

特定の条件および資金制限のもとで、退役軍人局（VA）は、VAの管理者によって指定された住宅信用不足地域において、信用力のある退役軍人に対して直接融資を行います。こうした地域は、一般的に地方や小都市・小都市であり、大都市圏や通勤圏から離れた地域——民間金融機関からのGIローンが利用できない地域である。ここで言及されている連邦政府支援機関には、貸付機関と個人住宅購入者との間で住宅ローンが組まれた後に登場する、いわゆる二次層貸し手は含まれていない^[6]。

不動産投資信託（REITs）

不動産投資信託 (REITs) は、1961年1月1日に不動産投資信託法が施行されたときに始まったものである。貯蓄貸付組合と同様に、REITは不動産融資に注力しており、その活動には専門化も生じているものの、国内の不動産市場に貢献することができ、実際に貢献している^[6]。アメリカ合衆国では、 REITは一般的に連邦所得税をほとんど、あるいは全く支払わないが、内国歳入法典に規定されたいくつかの特別な要件の対象となります。その一つは、課税所得の少なくとも90%を配当の形で株主に毎年分配する要件です。

その他ソース

個人投資家は住宅ローン資金源として相当な規模を占めるが、やや減少傾向にある。経験豊富な観測筋によれば、こうした貸し手は短期債務を好み、通常、融資額を住宅価値の3分の2未満に制限する。同様に、建設業者は、購入者が第一抵当権の融資額を超える頭金を全額調達できない場合、住宅建設費の一部支払いとして第二抵当権を受け入れることがある^[6]。さらに、住宅購入者や建設業者は、余分な手数料を支払わないために、FSBO（個人間売買）を利用することで費用を節約できます。

不動産のよくある誤解

カリフォルニア大学バークレー校の3人の教授が発表した2022年の研究によると、米国の人々は住宅価格の抑制における供給の役割を広く誤解していることが明らかになった。大多数の賃貸居住者と住宅所有者は、他の商品市場における供給増加の影響を予測できたものの、研究者らは両グループとも住宅市場に新たな供給が適用された場合の影響を正しく予測できたのはわずか30～40％に過ぎないと指摘した。賃貸居住者と住宅所有者の大多数は、自らが住む都市の賃料と住宅価格の低下を望んでいることが判明したが、この望ましい政策成果を経済学者が提唱する供給側解決策と結びつけることに苦労していた。この現象を「供給懐疑主義」と名付けた研究では、新規住宅建設への反対や、排他的ゾーニングといった地域的な障壁を削減する州レベルの政策への反対を予測することが明らかになった^[7][8][9]。

不動産の政治経済

不動産は、マクロレベルとミクロレベルの両方において、社会移動や経済的意思決定に関わる要因を理解する上で示唆に富む視点を提供する。政府政策だけでなく、住宅所有を目指す個人にとっての有意義な議論や選択にも深い影響を与えてきた。近年、住宅ローン市場の自由化と、住宅ローンを担保とした複雑な金融操作（参照：住宅ローン担保証券）が世界経済の拡大をもたらした。

住宅と選挙の投票行動

住宅事情と右派・左派

大衆文化は住宅所有を右派の投票行動と結びつける傾向があるが、欧州全域で実施された研究は必ずしも一致した結果を示していない。スウェーデンでは、左派的な社会階層の住宅所有者が、自らを右派と認識する傾向が強い^[10]。 フランスでは、中産階級の有権者は、に投票する可能性が3倍高かったが、下層階級と上層階級の有権者間では、住宅所有者と賃借人の間で結果にほとんど差は見られなかった^[11]。 ドイツでは、住宅価格が上昇している時期に、住宅所有者は保守政党に投票する傾向が強かった^[12]。 英国では、 1980年住宅法と1983年英国総選挙に関する研究は、公営住宅の購入が労働党（英国）への投票可能性の低下と関連していた一方で、離反した有権者の大半は主にアライアンス（中道左派）が獲得したことを示している^[13]。

英国とドイツにおける研究も、住宅所有と中道左派政党への投票行動の転換との関連性を強調している。1983年の英国総選挙の結果と一致して、より最近の研究では、労働党の選挙上の利益の「ジェントリフィケーション」というより広範なプロセスの一環として、英国の住宅所有者は、経済的利益と左翼的理想を調和させる政党へと、保守党から離れる傾向があると主張している^[14]。 ドイツでも、ある研究がSPD票に同様の「ブルジョワ化」効果があることを指摘している^[12]。 政策提案に対する選好に関しては、英国のいくつかの研究が示すところによれば、住宅は固定資産であるため、資産価値の上昇を経験した右派の住宅所有者は、再分配政策や社会保険制度への支持が低くなる傾向がある。資産価値の上昇に伴い、保守党支持者は住宅を自己供給型保険と見なす傾向が強まり、こうした制度への支持意欲を低下させる。住宅の固定的な性質により、年金などの長期的な社会保険や再分配プログラムに関しては、こうした政策選好がより顕著に現れる可能性が高い^[15]。

住宅事情とポピュリスト

最近、欧州数カ国で実施された複数の研究が、住宅事情が右派ポピュリスト政党の選挙結果に及ぼす影響を明らかにしようとした。政治的スペクトルや住宅市場は国によって異なるものの、研究はいくつかの国際的な傾向を浮き彫りにしている。住宅価格の変動とポピュリスト政党の選挙結果との関連性を調べた研究によれば、住宅価格の上昇幅が最も小さかった地域に住む有権者は、右派ポピュリスト政党に投票する傾向が強かった。一つの説明として、住宅価格の分布図が勝者（活況地域の住宅所有者）と敗者（不振地域の住宅所有者）を生み出す中で、住宅価値が相対的に下落した人々は、家計資産形成の重要な要素から取り残されたと感じ、自分たちに利益をもたらさない現状に挑戦するポピュリスト政党を支持する傾向が強まったことが挙げられる^[16]。 英国では、住宅価格の相対的な下落と、ブレグジットへの賛成投票の可能性の高まりとの相関関係が指摘されている。フランスでの調査によると、住宅価格の上昇を経験した人々は、以外の候補者に投票する傾向があったことを示している。 北欧諸国でも、住宅価格の上昇と右派ポピュリスト政党への支持には逆相関関係があることがデータから示されており、同様の研究結果が得られています。住宅価格が 15% 低下した「取り残された地域」に住む人々は、住宅価格が 100% 上昇した「活況地域」に住む人々に比べて、デンマーク人民党への投票率が 10% 高くなる傾向があった^[17]。（住宅価格が100％上昇した地域 ドイツでは、住宅価格が平均上昇率ほど上昇していない地域で、AfDの得票率が高いことが研究で示されている。 最近の研究では、とトマ・ピケティによる最近の研究は、右派ポピュリスト政党への投票における地域の繁栄決定要因の存在を裏付けるようだ。国民連合への投票を「住宅所有へのアクセスが限られた中産階級の投票」と表現し、彼らは、町や村では都市に比べて住宅所有率が2倍高いと主張している^[18]。（前者は一般的に経済的に恵まれない地域と見なされている）は、富裕層でも貧困層でもない階級への社会的上昇の兆候を示すと一部の人々に受け止められており、彼らは伝統的な右派政党（より恵まれた層を代表すると見なしている）にも、左派政党（より恵まれない階級を代表し、自らの努力を支持していないと見なしている）にも代表されていないと感じている^[19]。 このような分析は、住宅価格変動に関する先行研究と相まって、右派ポピュリスト政党の選挙結果が、少なくとも部分的には地理社会的な要因によって駆動されていることを示唆している。すなわち、人口密度が低い地域に住む低中産階級の人々は、伝統的な政党から支援されていると感じられず、社会的地位の低下を恐れているのである^[20]。

世代間の不公平に関する議論

ヨーロッパ各地で、世代間の不平等をめぐる議論が複数の報道機関で取り上げられている。欧州における資産格差に関しては、年齢と住宅所有率の間に正の相関関係がデータから示されている。イングランドでは、2022年に65歳以上が全住宅の35.8%を所有していたが、同世代の人口比率は2021年時点でわずか18.6%であった^[21]。 ドイツでは、60～69歳の50.4%が住宅を所有していたのに対し、20～29歳の所有率はわずか18.4%であった^[22]。 高齢者は富を蓄積する時間的余裕がある傾向があるため、学者たちはこうした不平等が数十年前に比べて拡大していることを指摘している。調査によると、こうした格差は住宅価格が年収に対して大幅に上昇したこと、すなわち資産対所得比率の拡大によって生じている。（下記「資産対所得比率」参照）イングランド銀行のデータによると、1982年には住宅価格が平均的な英国人の年収のわずか4.16倍であったが、2023年には年収の8.68倍にまで上昇している^[23]。 1990年代、いくつかの欧州諸国は住宅所有を促進する様々な公共政策を実施した。1980年代の英国では、サッチャー政権が「購入権制度」を成立させ、300万戸の公営住宅が市場価格の30～70％引きで販売された^[24]。 フランスでは1970年代に自由主義的な住宅政策が台頭し、住宅郊外の発展を可能にした^[25]。 とはいえ、この期間に各国が住宅所有を一律に奨励した程度については、微妙な見解の相違もある。北欧諸国に関する研究は、公共政策によって推進される住宅モデルの違いを浮き彫りにしており、ノルウェーが協同組合所有と個人所有を推進してきた一方、デンマークでは、例えば非営利賃貸住宅制度を確立するなど、異なる方向性を取ってきた^[26]。学者はまた、第二次世界大戦と戦後の介入主義・再分配主義政策によって生じた資本蓄積への負担が、労働者 ―すなわち、収入の大部分を労働によって得る者たちが―国民所得のより大きなシェアを獲得することで、住宅所有者となる能力が高まった^[27]。こうした理論は、世代間の住宅所有格差は世代間格差そのものというより階級に基づく格差の産物であるという考えを支持する傾向にある。若年層がより大きな困難に直面するのは、高齢者が住宅市場を「独占」しているためではなく、年齢ではなく家族内移転と富の蓄積によって形成される資本階級が、1970年代末以降、労働者階級をより搾取してきたためである^[28]。 この主張に沿い、一部研究者は同世代内住宅資産格差の重要性を指摘する。英国に関する研究は、ベビーブーム世代においてこうした世帯間住宅資産格差が最も顕著であることを示しており、世代間格差理論の限界を示唆している^[29]。複数の報道機関が住宅所有を巡る世代間対立の高まりを報じる一方、客観的に見てミレニアル世代がベビーブーマー世代の方が恵まれていると認識した場合、関係性分析によれば彼らは年長世代の状況を恨むのではなく、現実離れした政策を政府に非難していることが示されている。一方、ベビーブーマー世代は、住宅所有においてより大きな障壁に直面していることを認識しつつも、若い世代への同情をむしろ憤慨する傾向があった^[30]。 同様に、研究によれば、住宅が個人的問題となる確率が年齢とともに著しく低下する一方で、それを国全体の問題、すなわち公共政策課題と捉える傾向は世代を超えて類似しており、これは世代間対立よりも世代間連帯の重要性を裏付ける傾向にある。

不動産経済学に関する社会福祉政策のパラダイム

社会福祉国家における多くの政府政策は、住宅を資産と見なしている。つまり、家族が将来の退職リスクをヘッジし、他の年金に代わる安全な貯蓄手段を確保する方法として位置付けている。1980年代以降、こうした政府は住宅資金調達のアクセス拡大を通じて住宅市場の流動性向上に注力してきた^[31]。 ボーレとシーブルックは、住宅に関する三つのパラダイムが存在すると主張している^[32]：

1. 社会的権利 - すべての市民は公正な住宅を享受する権利を有する。国家は市場に介入し、社会が住宅を所有する能力を提供することを義務とする。（例：家賃規制、借地権法、住宅手当、公営／協同住宅の提供、公営または非営利法人による住宅の管理など） 学者たちが提示する例は、戦後のスカンジナビアの住宅政策である。スウェーデンは、すべての市民が住宅市場に公平にアクセスできるべきであり、国家がこの性質に市場を形成する上で積極的な役割を果たさなければならないと信じていた^[33]。
2. 資産 - 住宅は個別財産であり、市場は需給変動を通じて機会を提供する。「資産基盤型福祉」に不可欠である。さらに、債務の担保として機能し、これが投資の出口となる。（参照：新自由主義的資本主義）年金は住宅関連金融商品と補完関係にあることが多い。政府プログラムには、住宅所有の民営化、住宅ローン市場の規制緩和、クレジットスコアの確立、 住宅所有を促進する財政・税制政策、ならびに住宅ローン債券市場の安定化に向けた中央銀行による保証が含まれる^[34]。
3. 家産 - 家族の家屋は若い世代へ受け継がれる：相続法、家族を基盤とした税制優遇措置、補助金。家族は政治的・経済的選好を共有する安定化要因と見なされ、したがって家産はしばしば強い保守的含意を帯びて捉えられる。

これらの三つのパラダイムが、経済変化に基づいて国家の住宅政策が進化する構造的変化の基盤となった明確な事例が存在する。アイルランドでは、1980年代の住宅市場は相続財産に基づく市場を反映していたが、それ以降、 新自由主義政策により社会住宅プログラムが削減され、民間住宅建設が増加した。EU加盟により住宅金融はさらに強化され、銀行は資産担保融資を開始した。2016年までに、アイルランドの世帯債務はEUで4番目に高く、住宅ローン債務を抱える世帯は5分の1に達した^[35]。: 世界金融危機後、 アイルランドはトロイカの圧力を受け、国内法が金融健全性を優先する形で社会政策を損なう結果となった。2013年土地・不動産譲渡法改正法案により、貸し手は借り手から住宅を差し押さえることが可能となった。これは一貫した住宅政策ではなく、金融セクター保護を目的とした措置である。アイルランドの住宅空室率は12.8%に上昇し、ゴーストタウンが点在する結果となった。結局、アイルランドの富裕層は住宅を子孫に継承する一方で、低所得層は不動産所有の機会から完全に排除され、アイルランドのパラダイムが資産から家産へと移行する様を目の当たりにしている^[36]。 デンマークでは、住宅ローン債務に対する税制優遇措置が継続された結果、デンマークの消費者は世界で最も負債の多い国民の一つとなり、個人所得に対する一人当たりの負債は平均250％に達した。デンマークは1986年、住宅ローン担保債券制度を「民営化された金融政策」の形態として採用したが、住宅バブルが崩壊したため、連立政権は住宅ローン利息の税額控除を縮小した。1989年の住宅ローン融資制度改革（EU第2銀行指令に沿ったもの）と1990年の社会民主党政権による住宅ローン商品の自由化政策の後、信用市場と住宅向け利用可能信用は急拡大した。2000年代に入り、エリート層と大衆の間に亀裂が生じ始めた。2007年の改革によりデンマークの銀行は住宅ローン市場へより積極的に参入できるようになった一方、デンマークの住宅ローン債券市場への外国投資家の関心が高まった（金融化の進展、住宅を資産とする政策への継続的な道筋）。住宅の市場化が進んだ結果、コペンハーゲンのアパートの一部は5年で価格が3倍に跳ね上がった^[37]。ハンガリーでは、EU加盟期に海外資本が流入し始め、ハンガリーの銀行は融資へのアクセスを拡大し、借入コストを引き下げるよう奨励され、リスクの高い住宅市場が生まれた。2008年に住宅バブルが崩壊したとき、社会主義者のゴードン・バイナイ政権（2009-2010）は、民間側（過剰債務を抱える国民）ではなく、公的債務と赤字の削減に重点を置いた。オルバン政権はこれらの政策から転換を図り、ハンガリーが経済的没落に陥った原因として、外国の銀行や貸し手を略奪者だと攻撃した。政府は銀行、保険会社、金融セクターに特別税を課した。政府は、借り手がローンを一括返済できる場合に、優遇レートでハンガリー・フォリント（通貨）での返済を認めることで、外貨建てローンの世帯の負担軽減を図ろうとした。貸し手は、返済時に適用した為替レートと市場レートとの差額を借り手に補償するよう義務付けられた。しかし、この措置は低所得層をさらに追い詰めた。これらの層に対する住宅補助の削減により、ホームレス状態は犯罪とさえみなされるようになった。超保守的な政策は住宅コストを納税者ではなく銀行に転嫁したが、ハンガリーの住宅不足問題や湿気・腐朽・浴室設備不足・過密居住といった課題は中東欧で最悪の水準にある^[38]。

政府の新自由主義政策と住宅ローン債務水準の上昇

不動産の金融化をめぐる一般的な学術的議論では、流動性と信用拡大が経済成長を促進するとされる。規制緩和と自由化は、不動産を他の金融商品の担保として活用する機会を増やすことで市場を成長させるため、金融規制当局が意図した手段であった^[39]。 このような決定は複雑な金融取引を生み出し、最終的に政府が住宅市場を金融化に開放する新自由主義政策を継続する結果となった。住宅ローン債務の増加要因をめぐる学術的議論は、住宅市場の供給側と需要側のどちらに焦点を当てるかについて分かれている。需要側に着目する近年の研究者は、住宅を購入・所有する消費者が購入を完了するために住宅ローン融資を求めることで、最終的に住宅価格が上昇すると説明している。シュワルツは、1980年代の住宅ローン市場の規制緩和が潜在的な信用力を増加させ、不動産需要の高まりと価格上昇をもたらしたと述べている^[39]。 さらに、ジョンストンとリーガンは、賃金の上昇により家計が不動産購入資金としてより多くの流動性を確保できるようになったことを示し、それが住宅需要の増加、ひいては住宅ローン融資のさらなる増加につながったと指摘している^[40]。 学界におけるこの議論は、長年にわたる住宅需要の増加を、世界的な住宅ローン債務水準の上昇の主たる理由とする主張を展開している。一方、アンダーソンとカーザーは、住宅供給の推進要因が住宅ローンと家計の負債水準の上昇につながると同時に、住宅需要水準とも相互に影響し合うと主張しました。彼らは、オランダ、 デンマーク、および スウェーデン – 3カ国は、可処分所得に対する住宅ローン債務残高が最も高く、住宅ローン債務がGDPに占める割合が最も低い一方で、住宅ローン債務が最も高い国々である^[41]。要約すると、本研究は、これら3カ国が1990年代に右派／中道右派政権が推進した住宅所有促進・社会住宅経費削減・自立した住宅所有者社会の構築という政治政策の流れに乗ったことを示した^[42]。 しかし、より左寄りの政権が権力を握った際、これらの政策を逆転させることはなかった。代わりに、より多くの労働者階級の消費者が住宅所有者となることを可能にするため、住宅ローン市場のさらなる規制緩和を導入した。その結果、これら3カ国における住宅ローン市場を巡る新自由主義政策の継続は、銀行の権力拡大をもたらした。デンマークの銀行は2003年から2007年にかけて貸出の年間成長率が50％を超え、一方オランダでは証券化資産（この場合は住宅ローン担保証券）市場が2008年に英国に次ぐ欧州第2位の規模となった。スウェーデンでは、スウェーデン型カバードボンド（通常は住宅ローンを担保とする証券）が2014年にGDPの55％に達し、スウェーデン国債の2倍以上に膨れ上がった^[43]。 要約すると、学者らはオランダ、デンマーク、スウェーデンの住宅ローン市場が金融イノベーションの促進と住宅所有率向上を目的として自由化されたと論じている。それでも住宅建設は停滞したままで、住宅供給の弾力性が低下した。政府当局者や規制当局は、この問題を回避するために、特別な住宅ローンパッケージや消費者向け税制優遇措置などの信用・金融商品を用いて住宅ローン市場を自由化した。3カ国とも税率が非常に高いため、住宅ローンによる税制優遇措置による財政的救済はさらに有利に見え、需要を増加させた。一方、住宅供給は依然として弾力性を欠いたままであった。アンダーソンとカーザーは、このことが複雑な住宅ローン担保証券の崩壊によって住宅市場を崩壊させたと結論づけている^[44]。結局のところ、世界的な住宅ローン債務水準の上昇をめぐる議論は、金融化と住宅所有という政治的課題を中心に展開している。これは、住宅所有という政治的イデオロギーと、その手段を達成するための経済的手段を反映した政府プログラムと強く関連している。オランダ、スウェーデン、デンマークの場合、アンダーソンとカーザーは、中道右派の政府が、社会住宅コストの削減と社会政策への依存度の低減のために住宅所有の増加に乗り出したことを明らかにした。その後、中道左派の政府も、労働者階級の市民に住宅所有を可能にするために、新自由主義的な住宅政策という同様の手段を用いた。

社会政策と住宅所有のトレードオフ

学術的な議論は、社会福祉と住宅所有の間のトレードオフの性質を巡って展開されている。1980年代、ジム・ケメニーは、住宅所有と社会福祉政策には逆相関関係があると提唱した。まずケメニーは、年金制度が貧弱な国や政府の福祉政策支援が不十分な国に住む市民は、人生の早い段階で退職に向けた私的貯蓄（多くの場合住宅購入という形）を行う傾向があると論じた。住宅所有者は、自宅が将来の退職や老後のリスクから身を守る貴重な資産であると感じる。したがって、政府の公的福祉政策に依存したり支援したりする意欲が低下する。政府の社会福祉政策は、公的支援による社会住宅の維持管理が最終的に住宅価値を下落させるため、住宅価値をさらに損なうことになる。ケメニーは、スウェーデン、オランダ、英国、米国、カナダ、オーストラリアなど8つのOECD加盟国を対象とした分析から、こうした知見を示した。その約 20 年後、オーストラリア国立大学の政治学教授であるフランク・キャッスルズがケメニーの説についてより詳細な研究を行い、その主張を強力に裏付けました。キャッスルズはケメニーの論文を修正し、「真に大きなトレードオフ」は福祉国家ではなく、住宅所有と年金の間にあることを示した^[45]。ケメニーの主な主張は彼の著作に示されている:^[46] 2020年、ガンテンとコールはケメニーの論文に立ち返った。彼らは学術研究の異なる側面を提示し、更新された研究において、社会福祉と住宅所有の間のこの逆相関関係が、彼らが「二重ラチェット効果」と名付けたものに向かって上方に収束することを示した。フーバーとスティーブンスは、社会政策を停止することの政治的コストが有害となり得るため、社会政策はその反対勢力に対してより抵抗力を持つと主張した^[47]。 グンテンとコールはこの主張を住宅所有に適用した——住宅所有は市民からの支持を得やすい特性から政治的支持を集める手段としても利用される——したがって、住宅所有を優遇する公共政策（例： 税制優遇措置、補助金など）を撤回することによる有害な政治的コストが、反対勢力に対する抵抗力を生み出す。社会政策と住宅所有の双方のこの非弾力性は、いずれかの政策を縮小する際の高コストが、下降効果よりも上昇要因に対してより敏感に反応する結果をもたらした^[48]。 政府は、信用市場を利用することで社会政策の問題を住宅所有者に転嫁する問題を回避した——70年代にはインフレ、80年代には公的債務、2000年代には民間債務に依存したのである。これはグンテンとコールによって「時間稼ぎ仮説」と名付けられ、彼らの資本供給仮説によってさらに裏付けられる。すなわち、1970年代以降の国際金融市場の規制緩和と民間年金基金資産の成長により利用可能な資本量が増加し、豊富な資本が供給されるというものである。結論として、グンテンとコールは、住宅所有率と社会政策の逆相関関係が80年代に存在したが、同時的な上昇収束という二重ラチェット効果へと変化した事例を提示している。さらに彼らは、長期的なトレードオフが依然として成立する場合、資本量が減少を始め、信用市場が枯渇する長期的な段階で、住宅所有と年金の修正コストは最終的に自ら修正されると述べている^[49]。

関連項目

• 経済学
• アフォーダブル住宅
• 地価税
• プロパティマネジメント